일산서구 주엽동 문촌2단지 라이프 실거래,전세,월세현황[2024-01-20]

경기도 고양시 일산서구 주엽동 5에 위치한 문촌5단지 라이프 아파트는 오마중학교와 붙어 있고, 길 건너에 오마초등학교가 근처에 있다. 도로보 3호선 주엽역 이동은 가능할 것으로 보인다. 

 

[문서버전 : Report240120]

1. 문촌2단지라이프 단지와 아파트 거래정보

*부동산실거래가 2024.1.19 자료기준

(1) 단지정보 개요

세대수	1300세대(총14개동)	저/최고층	12층/24층
사용승인일	2018년 04월 25일	총주차대수	1520대(세대당 1.16대)
용적률	220%	건폐율	16%
건설사	현대산업개발(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-998-4966
주소	경기도 김포시 사우동 1481
면적	대분류 3타입

 

(2) 고양시 일산서구 전용 99㎡타입 매매와 전세가격 평균(지역정보)

거래량이 정말 없다. 일산서구는 2022년 거래절벽 시기의 370건 매매량에서 2023년 415건이다. (그것도 정부가 40조원 이상의 막대한 대출을 풀어줬음에도 이렇다.) 추가 정부의 부채 증가를 유도하는 정책이 없다면 거래량은 2022년보다 낮아질 가능성 마저 보인다. 

고양시 일산서구 전용 99㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 일산서구의 매매/전세 거래면적(지역정보)

일산동구와 마찬가지로 2020년 6월 투자가 몰렸다. 실거주자들을 포함한 대량의 투기자본이 유입된 시기다.

아파트 매매면적 : 167,000㎡의 역대급 거래량이 일어났다.

이후 2023년의 정부의 아파트 가격 부양정책도 사라졌다. 이제부터 진짜 가격의 시간이 다가올 것이다.

지역의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 지역의 실거래건수와 전세, 월세 거래건수 (연도별 거래량계)

일산동구에 비하여 일산서구의 거래량이 매우 많다. 하지만, 매매거래량은 3년에 걸쳐 우하향 추세로 보인다.

전세거래량이 서서히 내려가고, 월세 거래량은 서서히 오르고 있다.

일산서구 주엽동 연도별 실거래(매매,전세,월세) 거래량

 

(5) 주엽동의 전용99타입 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

건축연도가 비슷한 아파트 단지들이 많지만, 전용99 타입을 갖는 아파트 단지는 주엽동에서 문촌2단지 라이프만 있다. 희소하다고 생각할 수 있겠는가? 전혀 희소한 것이 아니다. 좀더 넓은 오래된 집일 뿐이다.

일산서구 주엽동 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

2. 문촌2단지 라이프 매매가와 전세가(전용: 99㎡)

(1) 문촌2단지라이프 실거래가격 및 전세가격(비교)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 7월 : 78,300만원

[최근 실거래가] 2023년 11월 : 64,800만원

 

최종 실거래에서 2023년 8월 실거래 등록된 건이 11월에 계약취소 후, 다시 실거래 등록후 등기까지 완료했다.

실거래 가격 추세	최근 전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(2) 문촌2단지라이프 전용 99㎡의 전세가, 월세보증금, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
202112	34,650
202201	36,750
202203	40,000
202206	45,667
202210		10,000	120
202211		20,000	95
202301		10,000	140
202302	42,000
202304	38,000
202306	42,000
202309	43,000
202311	43,000
202312		34,650	8

(3) 문촌2단지라이프 전용 127㎡의 전세가, 월세보증금, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
202112	55,250
202201	56,500
202202	40,500
202203	49,367	7,875	116
202207	50,333
202208	47,200	20,000	110
202209	60,000	5,000	170
202210	48,000	40,000	40
202211	42,632	23,500	102.5
202212	50,000	15,000	140
202301	39,800
202302	45,000
202304	41,667
202305	49,000
202306	42,000
202307	41,800
202308	44,000
202310		30,000	40
202311	50,833
202312		20,000	120

 

3. 문촌2단지라이프 연도별 실거래가와 전세가격(전용: 99㎡)

 

실거래량이 가뜩이나 적었는데, 높은 가격대에서 거래량 마저 감소했다. 2023년 매매는 1건이고, 전세의 실사용가치도 점차 

연도별 아파트매매가격	연도별 아파트전세가격

 

 

 

4. 문촌2단지라이프 주변 매매,전세가 비교(전용: 99㎡±3)

범위를 1평 정도 더 키워보면 주변에 유사면적의 아파트 들이 보이기 시작한다. 이 가운데, 문촌2단지는 중간 가격대에 걸쳐 있으나 거래량이 적다. (문제가 지하철과의 거리일지 모른다. 지도상으로는 지하철 거리는 큰 차이가 없다. 단지 공원과의 접근성에서 문촌3단지가 붙어 있다는 점이 크게 다르다.)

 

주변전세가격 비교에서 확인되듯 가격차가 조금 있지만, 매매가격의 큰 차이를 일으킬 수준으로 생각되진 않는다. 매매에서 보이지 않던 2개의 아파트 단지가 주변 전세가격 비교에서 나타났다. 2개의 단지는 무려 13개월동안 유사 면적에서 거래가 단 한건도 없었다는 의미다. ( 거래가 안되더라도 호가를 낮출 생각이 없는 것일 가능성이 높다. )

 

그럼 거래가 정말 사라질 지 모른다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 문촌2단지라이프 적정가격과 데이터 결론(전용: 99㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 5억8천~6억2천만

분석년도 전세가 중위가격 : 2023년 42,500만원

전세가율(평균배수) : 1.44
전세가율(중위배수) : 1.36

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 3억4천8백만원 (+부동산 선취권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 11월 : 64,800만원

회사채AA- 3년물 수익율 : 4.00% 수준대

 

최근 실거래가격 기준 3억원을 권리금으로 주고 구매한 샘. 대출없이 현금구매 조건의 수익율이며 대출이 있을 경우 월 이자비용을 초과비용100만원에 합산하여, 당 자산을 매입하므로써 얻게 되는 편익(직주근접, 출퇴근편의, 생활여건개선, 양육환경개선) 보다 적다면 좋은 거래임.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)