하남시 창우동 부영아파트 실거래,전세가,월세가 현황[2024-01-26]

경기도 하남시 창우동 518 부영아파트는 창우초교와 가깝고, 5호선 하남검단산역 역세권 아파트입니다. 2055세대의 대형단지이며, 주변에 학교들도 있어서 교육환경은 좋아보인다. 구축이다 보니 복도식인게 조금 흠일 것 같다.

 

[문서버전 : Report240120]

1. 부영 아파트 단지와 아파트 거래정보

(1) 단지정보 개요

단지명	부영
주  소	경기도 하남시 창우동 518 부영
건물동수	15	최고층수	15
공급형태	분양	복도타입	복도식
승인일	1994/12/09	건물분류	아파트
분양세대	2055	주차대수	2134
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	동광주택산업(주)
건설사	동광주택산업(주)	건물구조	콘크리트구조
관리업체		관리소	031-793-8073
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	미래관리주식회사	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소, 기타
용적률	203%	건폐율	17%
전용타입	2타입

 

(2) 하남시 전용 59㎡타입의매매와 전세가격 평균(지역정보)

하남시 전체의 전용59타입보다 부영아파트는 1억 이상 비싼 가격대이다.

하남시 전용 59㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 하남시 전체 아파트 매매/전세 거래면적(지역정보)

매매거래면적 : 2020년 6월 최대 거래면적

전세거래면적 : 2023년 2월 최대 거래면적 (이전 최대전세면적은 2021년 6월) 인구 순증 예상.

하남시 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 창우동 실거래건, 전세, 월세 거래건수 (연도별 거래량계)

하남시의 매매거래량은 점진적 하락세다. 2023년 정부 가계대출 증가책에도 2012년 이후 2번째로 적은 거래량.

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

(5) 창우동 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

창우동 소재 전용59타입 아파트에 일치하는 아파트는 부영밖에 없음.

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

2. 부영 매매가와 전세가(전용: 59㎡)

(1) 부영 실거래가격 및 전세가격(비교)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 9월 : 74,800만원

[최근 실거래가] 2023년 10월 : 65,500만원

 

전세가격의 특이하게 높은 거래가 2건 발생함. 이 부분은 연도별 전세가에서 다시 살펴볼 예정.

실거래 가격 추세	전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(2) 부영 전용 59㎡의 전세가, 월세보증금, 월세평균

거래년도	전세	월세보증금	월세
202112	33,815	21,500	45.0
202201	25,129	9,000	84.3
202202	29,253	10,250	91.3
202203	33,768	20,000	60.0
202204	39,250	16,125	72.5
202205	37,639	11,333	93.3
202206	36,300	9,333	103.3
202207	36,417	20,000	65.0
202208	38,058	19,667	73.3
202209	36,865	15,267	69.3
202210	31,750	9,750	84.6
202211	35,000	16,500	50.0
202212	27,065	5,000	120.0
202301	29,571	17,500	50.8
202302	27,611	10,786	75.7
202303	29,375	15,375	61.9
202304	31,778	16,571	50.7
202305	30,545	11,400	78.0
202306	32,505	18,625	55.0
202307	31,617	14,333	78.3
202308	31,355	9,375	98.8
202309	32,615	5,000	100.0
202310	35,556	13,600	59.5
202311	32,138	15,050	87.5
202312	36,200
202401	31,550

(3) 부영 전용 49㎡의 전세가, 월세보증금, 월세평균

거래년도	전세	월세보증금	월세
202112	31,279	10,889	62.2
202201	30,956	6,000	73.9
202202	28,104	10,000	60.6
202203	25,277	13,681	43.0
202204	31,018	13,900	58.5
202205	28,200	6,063	76.9
202206	31,559	6,600	62.0
202207	31,644	5,000	80.0
202208	31,750	11,938	67.6
202209	29,800	8,500	80.4
202210	29,375	10,941	67.1
202211	30,550	8,385	78.9
202212	30,250	9,400	72.0
202301	24,750	9,914	57.9
202302	25,933	9,500	67.5
202303	23,249	6,364	73.7
202304	25,536	11,056	53.8
202305	26,771	7,231	74.1
202306	27,778	7,063	81.9
202307	27,359	9,300	68.5
202308	26,853	8,800	77.0
202309	30,209	8,681	74.3
202310	28,065	12,378	58.0
202311	27,861	6,200	81.6
202312	25,949	9,600	79.0
202401	30,750

 

3. 부영 연도별 실거래가와 전세가격(전용: 59㎡)

 

2023년 전세가격이 이상한 2건이 좀 이채롭다. 거의 모든 거래가격이 중위가격대 기준 하락했는데, 전고점과 비슷한 수준에서 계약되었다. 너무 좋은 집이라서 비싸도 계약했다고 생각해 본다.

연도별 아파트매매가격	연도별 아파트전세가격

 

 

4. 부영 주변 매매,전세가 비교(전용: 59㎡)

전용59타입의 확장형이다. +-3m을 기준으로 하면 비교 매매건이 보인다.

주변 전세가격은 비슷하다고 봐야한다. 창우아파트와 가격대는 비슷하지만, 거래량은 역과 가까운 부영아파트가 압도적으로 많다. 그로 인한 매매가격 격차가 발생하는 것으로 보인다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 부영 적정가격과 데이터 결론(전용: 59㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 5억4천만원 ~ 5억6천만원

분석년도 전세가 중위가격 : 2024년 3억2천만원

전세가율(평균배수) : 1.75
전세가율(중위배수) : 1.67

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 2억8천만원(+부동산 선취권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 10월 : 65,500만원

회사채 AA- 3년물 수익율 " 4.00% 수준대

 

역대 매매가격과 당시 회사채 수익율을 기준으로 적정 기대이익을 월로 나눈 값의 수준이 상당기간(8~9년간) 유사패턴을 그리고 당시 궤적을 따른 기대수익율 만큼의 가격대와 붙기위한 적정가격을 산출한다.

 

최근거래가격 기준으로 3억7천만원이 권리금이다. 이 연식에 이 평수를 이 가격에 매입한 건 다른 이유들도 있겠으나, 재건축 재개발등의 사유는 배제한 적정가격이다.

 

대출없이 현금거래 조건이며, 대출이 있을 경우 월 초과비용에 월이자를 합산한 후, 당 자산을 매입하므로써 기대하는 편익(직주근접, 출퇴근편리, 양육환경 개선)보다 작다면 좋은 거래다.

 

참고로 최근 거래가격인 65500만원을 4% 정기예금에 넣어두면 1년 2620만원의 세전 이자소득이 생기고, 이걸 12개월로 나누면 아래 그래프의 매매가격과 월 거주비가 나온다. 한달 살아가는데 월 218만원의 이자를 포기하고 사는 것이고 그것을 비용으로 여긴다는 의미다. 

 

비용보다 편익이 더 큰 거래셨길.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)