재미로 보는 재건축비용 (인천검단 GS건설 사례)

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재건축 비용의 추산

 

서론

이번 이야기는 그냥 재미로 보는 재건축비용 추정 사례이며, 여러 언론사와 여러 증권사가 재각각 내놓은 비용추산, 그리고 발주처인 LH와의 이야기를 토대로 새 건물의 골조가 거의 완성된 상태에서 철거하는 모습이므로, 여러 가지 시사하는 부분이 분명히 있어, 그 이야기들을 제 나름대로 짜깁기 한 내용입니다. 재건축 비용이 천차만별이고, 각 사업지구마다 기부채납, 임대주택 할당등의 여러 사항들이 있어서 마치 부르는 게 값인 재건축을 한번 비 전문가의 입장에서 시간이 남는 여유로운 목요일 작성해 봅니다. GS건설에 대한 악 감정은 없습니다. 실제로 저는 이 사건이 일어나기 전까지도 자이 아파트의 팬이었기도 합니다. 그리고 GS건설이 이번 일들을 계기로 제정신을 차려주길 기대하는 사람 중 한 명입니다.

 

이야기의 시작

한경 2023.07.05 19:33의 기사내용을 기준으로 LH로부터 2773억 원에 공사수주. 공정률 67%를 감안하면 건축비 1800억원이 투입되어 현재 창호를 제외한 골조까지 건축비가 들었다고 가정합니다. 뼈대는 다 완료되었다는 얘기입니다. 철거에 있어서도 창호나 철재기자재, 배관등의 비용을 고려해야 겠지만, 공정율 67%면 외관, 조경, 창호, 도배, 싱크등의 후속 공정만 남았었다고 생각됩니다.

 

철거비용은 언론사마다 다르지만, 690억 ~ 1500억까지 생각하는 곳들이 있습니다. 여기도 업계의 비밀처럼 여겨지는 표준적인 철거비용이 없습니다. 재건축 철거비는 얼마일까요? 그냥 건설사들의 말만 믿어야 하는 것일지도 모릅니다. 하지만, GS건설은 상장사고 비용을 과대계상할 수도, 과소계상할 수도 없습니다. 컨소시엄 지분(지에스건설 40%, 동부건설 30%, 대보건설 30%)인데, GS가 다 책임질 지도 명확하진 않은 거 같네요.

이야기는 여기서부터 시작됩니다.

 

 

100% 공정률의 평당 건축비

GS건설이 100%의 공정률로 세대당 투입했을 때의 건축비입니다. 이 건축비엔 GS건설의 마진이 있다는 걸 잘 아셔야 합니다. 자본주의 사회에서 남는거 없이 공사할 회사는 없습니다. 건축비 부분은 2773억원을 세대에 비율로 나눠서 할당한 것 입니다. 아래의 건축비를 더 자세히 나눠 보겠습니다.

 

 

그러면 세대당으로 들어가서 보면, 아래와 같습니다. 세대당 건축비와 평당 건축비입니다. 공정율 100% 기준입니다. 세대에 출입구 문짝, 빌트인 가구, 창호, 도배, 수전, 바닥까지 완료되었다는 기준입니다. 우리가 새집에 들어갈 때의 모습으로 지었을 때의 평당 건축비라는 말입니다. 조경도 당연히 되어 있고, 지하 주차장도 완비되어 있겠죠. 입구엔 입주자를 위한 콘솔도 소방설비도 다 된 상태 말입니다. 이제 평당 건축비가 나왔습니다. 

 

철거비 책정을 위한 면적의 계산

입주자 모집공고를 기준으로 세대당 계약면적(㎡)을 평으로 환산했습니다. 이제 면적이 나왔습니다. LH와 도급계약된 총건축비로 공사를 해야 할 전 면적이 나온 겁니다. 다시 말씀드리지만, 모든 공사가 완료된 상태의 총면적이 되겠습니다. 내부에 공용시설이 무엇이 있는지는 모르겠으나, 있다고 치고 조경도, 주차장도, 공용시설도 다 된 상태의 면적입니다.

대략 아파트의 총연면적이 11만 3천 평 정도로 나왔습니다.

1666세대가 거주하게 될 아파트 단지의 지상, 지하 및 모든 공간의 합산입니다. 복도, 주차장, 녹지공간 등등등.

 

 

철거비 책정

<주의> 이제부터는 새 아파트인 검단자이 안단테가 아니라, 30년 정도가 지난 노후 아파트로 생각을 바꾸셔야 합니다

우선 쉽게 생각할 수 있는 건 총철거비를 기준으로 세대로 나누는 겁니다. 언론에서 나오는 순 철거비로 1000억을 잡아보면, 1666세대이니 1세대당 6000만 원의 철거비를 담당하면 됩니다. 그럼 세대당 금액이 정해졌으니 바로 하면 될까요? 아니시겠죠. 당연히 면적이 큰 세대와 작은 세대가 비용이 다를 테니 말입니다. 보통 재건축, 리모델링으로 다투는 단지들이 이런 걸로 많이 다투시더군요. 모두가 같은 마음은 아니니 말입니다. 그럼 세부적으로 가야 합니다.

 

그래서 위의 철거비 책정을 위한 면적 계산을 한 겁니다. 계약면적은 등기부에 기재되어 있으실 테고, 공유면적은 분양정보나 등기부에 계약면적을 제한 면적을 나눠보시면 될 테니 추정할 수 있습니다. 인천검단의 자이 안단테처럼 신규 분양아파트는 정보가 많아서, 이렇게 전체 노후단지의 총면적을 합산하는데 참고가 됩니다. 

 

순수 철거비만 추정하는 범위가 780억~ 2000억 얘기도 나오는데, 절반보다 조금 더 쳐준다면 1050억 정도로 잡아 보겠습니다. 아래와 같네요.

 

전체 면적을 기준으로 총 철거비용 1050억을 상정할 경우에, 평당 철거비용은 93만 원 정도가 됩니다. 대충 감만 잡으시면 되겠습니다.

 

현재 살고 계신 노후단지의 전체 연면적은 예를 들어서 25평 400세대, 30평 500세대의 계약면적으로 세대수만큼 곱하시고, 기타 공용면적들을 합산하셔서 인천검단 자이 안단테를 참고 삼아서 추정하시면 됩니다. 기타의 이주비, 지체상금은 고려할 필요가 없습니다. 

 

건축비와 철거비

강남 요지에 아파트를 짓는다고 시멘트에 금가루 섞는 게 아닌 건 다들 아시리라 생각됩니다. 건물과 조경, 기타에 비용이 많이 들어도 그 수준은 대동소이합니다. 노후단지에서 땅은 확보된 상태이니 인천자이와 비슷한 규모의 재건축을 상정한다면 부대비용(이주비... 등등은 당연히 마련해야겠지만.)의 건축은 평당 800만 원, 철거비는 100만 원 정도면 되겠다는 생각이 들었습니다. 제가 모르는 더 세밀한 부분은 모르겠고, 언론에서 심한 곳은 철거, 재시공에 1조 원이 든다는 등의 얘기로 아파트 단지 하나를 짓는데 마치 어마어마한 자금이 드는 것처럼(?) 얘기들을 해서 나와 있는 정보를 기준으로 정리해 봤습니다. 

 

위의 나왔던 얘기를 정리하자면, 노후 단지의 철거 + 건축비는 아래와 같이 계산될 수 있겠습니다. 자이를 참고했을 때.

보통 재건축 사업성을 논하는 게 최종 세대당 지불해야 할 비용을 어떻게 줄이느냐 라는 관점입니다. 저기서 비용이 증가하는 것은 건설사의 철거+신축비용 마진을 추가하고, 이주비 이자지원등의 비용증가가 있고, 용적률을 끌어올려서 다른 사람에게 철거+신축비+마진을 녹여서 고분양가로 분양하여 기존 주민들의 비용을 절감하는 방식입니다. 둔촌주공이든 헬리오시티든 대동소이한 것 같습니다. 물론 세대수가 늘어나면 공공에서 기부채납, 임대주택 요청등의 사항은 비용이 되겠지요. 그런 것은 각 개별 단지들이 잘 협의하셔야 할 사항인 것 같습니다.

 

고분양가 논란은 즉, 입주민의 비용감소로 인한 이익증가 효과를 가져오게 되니까요.

 

그동안 도대체 재건축은 왜 지지부진하고, 도대체 얼마나 들기에 저렇게 비싸지는가? 에 대한 궁금증이 많았었는데, GS건설의 전면 재시공관련한 언론들의 여러 추측 기사들 속에서 대략적인 추정을 해봤습니다. 오차도 있고, 계산도 약간 오류가 있습니다. 평수가 큰 집이 건축비가 적게 드는 게 아니지만, 총건축비가 정해진 상황이니, 그냥 세대수를 기준으로 공사비를 비율로 나눴습니다. 

 

궁금하셨던 분들 그냥 재미 삼아 참고로 봐주세요.  끝.