재건축비용 (인천검단 GS건설 사례) - 추정부분 재작성

재건축 비용의 원가 추산을 조금 더 현실적으로 접근하기 위해서 세대의 전용면적별로 면적비율을 재산정하여 기존 작성했던 문서에서 작은 평수의 세대가 오히려 건축비 부담이 컸던 부분을 수정하고, 재건축 비용에 대한 내용을 재 정리하려 작성합니다. 재건축 비용 원가의 추산 ( LH수주 공사건이 통상 20% 마진율로 진행된다는 언론기사 참고 )

 

1. GS건설 컨소시엄 ( 이하 GS)의 총 건축비 확인

(1) LH와의 계약에서 GS는 총 2773억원에 수주 

총 전용면적과 세대수의 곱을 면적 소계로 두고, 총공사비에서 면적소계를 나눠서 비율대로 적용했다.

세대당 건축비는 이후의 공용면적까지 모두 아우르는 공사비의 총합계이고, GS의 마진이 포함된 건축비다.

구 분	전용면적(㎡)	세대수	면적비율	건축비 소계	세대당 건축비
인천검단AA13-1	74	265	19,610	40,686,047,556	153,532,255
인천검단AA13-1	84	437	36,708	76,160,297,485	174,279,857
인천검단AA13-2	74	364	26,936	55,885,740,793	153,532,255
인천검단AA13-2	84	600	50,400	104,567,914,166	174,279,857
	세대계	1666	수주총액	277,300,000,000

 

(2) GS의 건설원가 추정 ( 총 수주금액의 80% )

재건축 시공에서 검단 자이안단테의 건축상태, 세대내 상태, 공용공간 상태 등을 참고하여 비슷한 수준으로 건축한다면 참고해도 될 수준의 원가. 사실 언론에 노출된 대외적 마진율이라면, 그 이상도 될 테지만, 이 정도 수준의 세대당 건축비의 원가로 참고하고 이 이상의 건축을 할 경우엔 돈이 더 들겠다고 추정하시면 되겠습니다.

구 분	전용면적(㎡)	세대수	면적비율	건축비 소계	세대당 건축원가
인천검단AA13-1	74	265	19,610	32,548,838,045	122,825,804
인천검단AA13-1	84	437	36,708	60,928,237,988	139,423,886
인천검단AA13-2	74	364	26,936	44,708,592,635	122,825,804
인천검단AA13-2	84	600	50,400	83,654,331,333	139,423,886
	세대계	1666	수주원가	221,840,000,000

 

2. 철거비 하청 금액 추정

(1) 현재 철근골조까지 완료된 상태 (공정율 60%) 철거비

언론에서 얘기되는 철거비용은 800~2000억 사이입니다. 순 철거비로 뽑은 철거비중, 가장 높은 금액을 잡습니다.

AA13-2 구역은 공용면적이 더 넓습니다. 

구 분	전용면적(㎡)	세대수	총 철거비	총 공급평	세대당 철거비율	세대당 철거분담
인천검단AA13-1	74	265	105,000,000,000	16,473	15,308,440,001	57,767,698
인천검단AA13-1	84	437		30,816	28,637,412,462	65,531,836
인천검단AA13-2	74	364		23,495	21,833,969,670	59,983,433
인천검단AA13-2	84	600		42,204	39,220,177,867	65,366,963
	세대계	1666			100.0%

 

(2) 현재 철근골조까지 완료된 상태 (공정율 60%) 철거비 원가추정 (80%)

건축비보다 더 남을 것 같지만, 건축비 정도의 마진율을 추정합니다. 어차피 GS건설이 직접 시공하는 공사가 아니니, 하청기준으로 잡아봅니다.

구 분	전용면적(㎡)	세대수	총 철거비	총 공급평	세대당 철거비율	세대당 철거분담
인천검단AA13-1	74	265	84,000,000,000	16,473	12,246,752,001	46,214,158
인천검단AA13-1	84	437		30,816	22,909,929,970	52,425,469
인천검단AA13-2	74	364		23,495	17,467,175,736	47,986,747
인천검단AA13-2	84	600		42,204	31,376,142,294	52,293,570
	세대계	1666			100.0%

 

3. 총 재건축 원가 추정 및 세대당 분담금

향후 검단 자이의 규모와 건축품질을 검토하시며, 이 정도의 철거, 재건축 원가를 추정한 후 건설사도 먹고살아야 하니, 마진율 20~30% 선에서 주고, 공사 잘해달라고 하시면 되지 않을지 생각해 봅니다. 물론 용적률 상향에 따른 일반분양이 진행되고, 그에 따른 홍보, 재건축 관련 기부채납, 원자재값 상등 등의 부분은 원가 인상 부분에 적용되어야 할 사항 되겠습니다. 그리고 원가가 인상된 만큼 일반분양에서 사업비 조달이 많이 된다면 원가 이하에서 공사되어 추가 분담금 없이도 사업이 될 수 있는 가능성이 있습니다. 그건 용정률이나, 정책적 요소가 또 들어가고, 재건축조합이 어느 정도나 알뜰하게 사업을 진행하는지, 조합장은 얼마나 많이 이익을 가져갈지 여러 요소가 있더군요.

 

이익 앞에서는 사람들은 변합니다. 

구 분	전용면적(㎡)	세대수	면적비율	건축비 소계	세대당 건축비	세대당 철거분담금	세대 재건축 추정원가
인천검단AA13-1	74	265	19,610	32,548,838,045	122,825,804	46,214,158	169,039,962
인천검단AA13-1	84	437	36,708	60,928,237,988	139,423,886	52,425,469	191,849,355
인천검단AA13-2	74	364	26,936	44,708,592,635	122,825,804	47,986,747	170,812,550
인천검단AA13-2	84	600	50,400	83,654,331,333	139,423,886	52,293,570	191,717,456
	세대계	1666	수주원가	221,840,000,000

 

<참고> 평균 분양가 및 계약, 공유면적표

건축에 관한 사항만 표시된 것이고, 저 분양가 안에는 토지조성비용이 녹아 있을 것이고, 토지는 보통 건축 당시에 건축비보다 훨씬 났습니다. 강남이 아닌 한 말이죠. 게다가 LH가 수용하여 조성한 택지라면 이건 말할 필요도 없이 훨씬 저렴할 겁니다. 그럼 대충 사업의 주체들이 어느정도의 이익을 가져가는지 감이 올 거라 생각됩니다. 분양가는 층이나 여러 여건에 따라 다르고 해서 평균으로 두었습니다. 

구 분	전용면적(㎡)	세대수	세대당 건축비	평균분양가	계약면적(평)	공유면적(평)	총 공급평수
인천검단AA13-1	74	265	153,532,255	370,300,000	45.61	16.55	16,473.03
인천검단AA13-1	84	437	174,279,857	419,843,333	51.74	18.77	30,816.01
인천검단AA13-2	74	364	153,532,255	370,280,000	45.75	18.80	23,495.00
인천검단AA13-2	84	600	174,279,857	423,373,333	51.88	18.46	42,203.87
	세대계	1666