파주시 목동동 해솔마을5단지 삼부르네상스 분석

경기도 파주시 목동동 679  33평형의 주택거래 현황을 점검합니다.

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	13900세대(총15개동)	저/최고층	15층/32층
사용승인일	2010년 04월 25일	총주차대수	1520대(세대당 1.16대)
용적률	204%	건폐율	13%
건설사	삼부토건(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-957-3421
주소	경기도 파주시 목동동 679
면적	대분류 타입 많

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2.  매매가격과 전세가격

최고가 : 2021년 9월 5억 6천만 원

최근가 : 2023년 9월 3억 8천만 원

 

2020년 10월부터 급격한 상승이 있었다. 2022년 5월 금리상승기에 하향안정세로 접어들었고. 외부 투자수요인 게 전세가격을 들어 올린 시기아 매매가 상승시기가 공교롭다.

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 역전세 구간 (단위 : 만원)

총 반환된 역전세 보증금 월별 / 면적별 규모

역전세는 2024년 5월경에 일단락될 것으로 보이고, 이후 2025년 7월까지 전세가격의 상승이 없다면 몇 건 정도의 역전세가 나올 것 같다.

 

(2) 전용면적별 연도별 거래량

국평 84 위주의 거래가 다수이며, 대형 평형의 거래량이 많습니다.

 

(3) 전용면적별 연도별 평균 거래가격

대략 1억 사이의 금액차이로 평형의 거래들이 이뤄지고 있다. 대형 면적 위주의 거래가 다수라서, 소형보다는 국평 84 타입 이상으로 접근하는 게 현금화 시 유리할 것으로 보인다.

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

2020년 규제지역에서 제외된 기간 동안 파주는 급등하는 모양새였다. 전세가격도 동반 상승한 것으로 보아, 투기수요의 유입으로 매입 후, 전세가격 올려놨던 것들이 올해 2023년 1월 역전세로 돌아왔다.

 

정말 밑도 끝도 없이 오른 가격이다. 파주 전체가 영향을 받았고, 그로 인한 거래량 감소를 겪는 중이다. 차라리 나뒀다면 가격이 오르는 건 자연스러웠을 텐데. 역효과다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

2023년 중간 수준의 매매가격과 전세가격을 나타내고 있다. 실사용가치에 있어서도 초등학교가 근처에 있고, 공원등에 접해있는 지역이라서 생활 편의성과 환경이 매우 좋은 곳이다. 일산 호수공원 주위로 넓게 펼쳐진 주변 단지들이 있다. 전용 84 유사 면적이 아주 많고, 아이 키우기 좋은 환경이다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 4억 2천만 원

전세가 중윗값 : 3억 원

전세가율(평균배수) : 1.45
전세가율(중위배수) : 1.4

 

전세가격과 매매가격이 2020년~ 2021년 급등한 후유증으로 보인다. 실제 호가나 최근 실거래에서 더 저렴한 실거래를 나타낸다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 3억 4천2백만 원 ( +부동산 선점 권리금 )

 

최근 거래가격 기준으로 권리금 3천8백만 원 정도 지불한 것이므로, 매우 적정한 가격대라 할 수 있다.

최근 실거래가격 : 3억 8천만 원

월 15만 원의 기회이익 차이가 난다. 최근 실거래가격을 적정가격으로 삼아도 되겠으나, 계산해 본다.

회사채 AA- 3년 4.637% ( 2023. 9. 20 - 서울외환중개 )

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

한국의 기준금리가 3.5%에 금리가 고금리라고 하는데, 미국은 5.5%인 상황이다. 우리나라는 고금리가 절대 아니다. 이런 상황이 향후 1~2년 지속될 것이라면 적절한 타협점으로 접근해야 할 것으로 보인다. 거주, 육아에 좋은데, 경기 북부라서 저평가라는 게 정설인데, 이 지역에 GTX가 들어온다면 교통도 많이 개선될 것 같다.

 

물론 이 삼부르네상스에서 걸어서 GTX 타는 건 무리가 있다. 하지만 여기도 차량이용 시 10분 이내 접근이 가능한 곳이다. 위치가 좀 애매한 느낌이 들지만, GTX가 서울로 나가는 차량 수요를 10~15%만이라도 줄여준다면 차량 이용속도도 늘어날 수 있기도 하다. GTX를 타고 다니길 바라는 게 아니라, 수요가 분산되서 차량이 줄길 바라는게 현실적이지 않을지.

 

이 단지는 아이들 키우기 좋고, 공원 가깝고 대형마트등의 접근성도 차량 이용 시 편리하다. 그게 다다.

 

서울 쪽 조사하다 보니, 이런 조건이 그렇게나 비싼 가치가 있는 것인지 이제야 알았다.