일산동구 백석동 요진와이시티 35평형 거래분석(개정)

경기도 고양시 일산동구 백석동 1237 요진와이시티의 35평형 위주의 주택거래 현황을 점검합니다.

% 본 개정판은 기존 문서에서 정리되지 않은 채 나열된 정보를 정리하고, 그간의 거래사항을 포함정리 합니다. %

 

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	2404세대(총6개동)	저/최고층	55층/59층
사용승인일	2016년 06월 20일	총주차대수	3039대(세대당 1.26대)
용적률	510%	건폐율	37%
건설사	요진건설산업(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-903-2237
주소	경기도 고양시 일산동구 백석동 1237
면적	대분류 타입 많음

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2.  매매가격과 전세가격

최고가 : 2021년 8월 30일 13억원

최근가 : 2023년 8월 19일  10억 2천만 원

전용면적기준 A~D타입 있으나, 전용 84로 통합한 데이터기준임. ( 실제는 유사평수에서 낮은 금액 있음. )

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 역전세 진행현황

2022년 11월부터 거의 모든 전용면적 분류에서 시작됨. 전용면적 분류에서 전세가격이 일부 상승한 곳은 저렴했던 전세가격이 시세로 맞춰지고 있음. 물론 높았던 전세가격도 낮아지고 있음. ( 엑셀 -> 피봇 -> 최솟값 구분 )

 

최솟값이므로, 아래의 표에 표기된 "단위 : 만원" 기준으로 단일건 보증금 반환 최대액은 1억 5천만 원임. 전용 84 기준.

(2-1) 전용면적별 거래건수

 

(2-2) 전용면적별 최소 전세가격

 

(3-1) 전용면적별 거래건수(기타 면적)

 

(3-2) 전용면적별 최소 전세가격 (기타 면적)

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

전세가격의 중윗값은 2020년도 수준으로 회귀하고 있는 상태로 보임. ( 박스플롯의 중위값이 아랫쪽을 향하고 있는 것으로 보임)

매매가격의 중위값은 2022년도에 걸쳐 있으나, 이곳은 아래쪽에서 위를 향하고 있음. 

-> 2023년 2월부터 개시된 특례보금자리에 영향으로 보임. (9억 원 이하 주택 조건.)

-> 9월 27일 이후, 이 부분이 어떻게 거래에 나타날지 문제임. ( 백석동 인근에 구축이 대부분이라 특례 이용한 신규주택 구매거래가 많았을 것으로 생각되는 지점임.)

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

대장이다. 그나마 신축이라서 그렇다고 확언할 수 있다. 주변 다 구축이다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가 배율 기준 적정가격 : 8억 4천만 원

아직도 전세가 배율이 춤추고 있는 상황에서 전세가(실 사용가치) 배율이 벌어지고 있다. ( 비싸다는 의미다. )

중위 전세가격 : 5억 8천만 원 * 중위배수

전세가율(평균배수) : 1.49
전세가율(중위배수) : 1.44

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 7억 6천만 원 (+부동산 선점 권리금)

최근 실거래가 10억 2천만 원 - ( 회사채 AA- 3년물 4.61% )

현재의 회사채 AA- 3년물 수익률은 4.61%임. 적정가격대까지 내려오려면 월 100만원 가량의 비용을 절감해야 함.

현재 수익율 기준 2억 6천만 원을 권리금으로 주고 매매한 샘임. ( 권리금은 받을 수도, 받지 못할 수도 있는 금액임. )

 

<특이사항>

3월 거래, 5월 거래가 적정가격에 아주 예쁘게 자리 잡고 있다. 매우 긍정적인 매수가격으로 볼 수 있다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

기존 종합평가사항과 달라질 건 없으나, 시중 금리가 상승하고 있다. FOMC회의 결과도 부정적이다. 장기적인 현상태 유지. ( 지금 우리나라가 고금리라고 느낀다면, 미국은 초고금리다. ) 

 

<참고자료>

1. 기존 작성되었던 총평에는 변함이 없고, 시중 금리 상승은 조심해야 한다.

 

https://apt-micro.tistory.com/entry/%EA%B2%BD%EA%B8%B0%EC%9D%BC%EC%82%B0%EB%8F%99%EA%B5%AC%EB%B0%B1%EC%84%9D-%EC%9A%94%EC%A7%84%EC%99%80%EC%9D%B4%EC%8B%9C%ED%8B%B0

경기일산동구백석-요진와이시티(35평형)

 

2. 상당기간 지속될 미국의 고금리 ( 우리나란 고금리 아니다. )

 

https://apt-micro.tistory.com/entry/FOMC-9%EC%9B%94-%EA%B8%B0%EC%A4%80%EA%B8%88%EB%A6%AC-%EB%8F%99%EA%B2%B0%EA%B3%BC-%EC%9D%80%ED%96%89-%ED%8C%94%EA%BA%BD%EA%B8%B0%EC%97%90-%EB%82%98%EC%84%A0-%EA%B8%B0%EC%9E%AC%EB%B6%80

FOMC 9월 기준금리 동결과 은행 팔꺽기에 나선 기재부.