파주시 야당동 한빛마을3단지 자유로아이파크

경기도 파주시 야당동 975에 위치한 한빛마을3단지 자유로아이파크는 와석초교와 한빛도서관에 접하고 있는 2004년 9월에 사용승인된 1096세대의 대규모 단지입니다. 야당역과는 거리가 있어서 도보 이용은 쉽지 않지만, 못할 거리는 아닙니다. 한빛공원, 세암공원근처이나 예전보다 주변 상권이 조금 약화되었습니다.

 

[문서버전 : Report231203]

1. 자유로아이파크 개요와 지역 아파트 거래정보

(1) 단지정보 개요

세대수	1096세대(총16개동)	저/최고층	15층/18층
사용승인일	2004년 09월 02일	총주차대수	1276대(세대당 1.16대)
용적률	195%	건폐율	14%
건설사	현대산업개발(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-946-1441
주소	경기도 파주시 야당동 975
면적	대분류 3타입

 

(2) 파주시의 전용 84㎡타입 매매가격과 전세가격 평균(지역정보)

경기도 파주시의 전용84타입 매매가격은 평균 소폭 상승하고, 전세가격은 상승세가 꺾인 모습.

파주시 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 파주시의 매매/전세 거래면적(지역정보)

2023년 연말까지의 거래량에서 2022년의 거래량 저점은 넘어선 거래량을 보이고 있음. 사상 최저치는 아니며, 파주시에서 아파트의 거래량은 그래도 최악의 거래량은 아니라는 의미이고, 전세 거래량은 2020년 초반 정도의 거래량임.

파주시 전체의 아파트 거래 전용면적의 합산 도표입니다.

파주시의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 파주시 야당동의 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

경기도 파주시 야당동 지역내의 건축연도별 아파트의 거래량과 가격대. ( 2023년 연간 거래량과 가격대 )

아래 도표는 "박스플롯"이란 형태의 도표이고, 사각형 가운데 줄이 중위값"상하 50%선"을 의미합니다. 가운데란 말이죠

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

2. 자유로아이파크 매매가와 전세가(전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2022년 3월 : 51,500만원

[최근 실거래가] 2023년 12월 : 37,200만원

 

2024년 전세가격은 2023년 시세대로라면 역전세가 연간 지속될 것으로 보인다. 2023년 체결된 전세가액의 고점이 3억대인데, 2024년 만기가 돌아오는 전세들은 3억 초과 금액대이다. 문제는 최근 실거래 가격인 37,200만원을 초과하는 전세가격이 보인다는 것이다. 

실거래 가격 추세	전서가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(1) 자유로아이파크 전용 84㎡의 전세, 월세평균

전세	월세보증금	월세
28,563	3,000	105
32,200	3,000	100
24,921	4,333	84
26,083	3,000	117
31,625	3,000	125
27,367	1,920	84
32,667	8,500	70
29,750	1,500	100
29,178	6,000	97
27,017	12,333	50
27,300	2,500	108
25,522	5,000	98
25,833	12,906	61
27,250	13,000	65
22,021	9,500	68
24,164	17,000	35
25,900
26,620	3,000	105
26,000	2,500	113
24,800	5,000	90
26,155	3,750	120
	20,000	30
27,500
26,500	5,500	95
26,950

(2) 자유로아이파크 전용 101㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
2022년01월		25,000	45
2022년02월	32,125	25,500	40
2022년04월		12,333	65
2022년05월	35,000	20,000	85
2022년07월	35,000
2022년08월	35,000	3,000	140
2022년09월	25,000	15,000	70
2022년10월	29,000
2022년12월	29,500	5,000	80
2023년01월	24,125	3,000	110
2023년03월		3,000	120
2023년04월	25,000
2023년05월	37,900
2023년06월		4,000	95
2023년07월	26,000
2023년08월	30,000
2023년10월	28,000
2023년12월	28,000

(3)명칭 전용120㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년12월	28,300
2022년04월		2,500	165
2022년05월		3,333	150
2022년06월	45,000	11,000	83
2022년11월	33,267
2022년12월	35,000
2023년02월	30,000
2023년03월		2,000	125
2023년04월	27,150
2023년06월	37,500
2023년08월	31,000
2023년09월	37,000
2023년10월		3,700	80
2023년11월	27,550
2023년12월	35,500

 

3. 자유로아이파크 연도별 매매와 전세가격(전용: 84㎡)

 

최근 매매가격을 기준으로 2024년 만기가 도래하는 전세가격이 매매가격보다 높은 "깡통전세"들이 다수 보인다. 전세 문제가 발생되도 임대인들이 올해까지 전세자금 반환대출을 이용해서 임차인에게 보증금 반환 잘 하길 바란다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 자유로아이파크 주변 매매,전세가 비교(전용: 84㎡)

자유로 아이파크는 주변 매매가격, 전세가격에서 모두 저렴한 가격대에 위치하고 있다. 타 단지들이 연식과 난방에서 열병합인데 반하여 자유로 아이파크는 개별난방인 것이 이유가 될지 모르지만, 위치적으로 상당히 유사한 지역임엔 틀림없다. 주변 공원길을 통해서 서로간의 연결이 되어 있는 곳들이다. 다만 위치적 강점은 부족하다. (역과 가깝지도... 상권과 가깝지도 않은...  그런 느낌이다 )

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

5. 자유로아이파크 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 3억5천만~ 3억7천만원

2023년도 전세가 중위가격 : 26,000만원

전세가율(평균배수) : 1.42
전세가율(중위배수) : 1.35

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 2억8천만원(+부동산 선점 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 12월 : 37,200만원

회사채 AA- 3년물 수익율 : 3.89%

 

최근 거래가격 기준 약 1억원의 권리금을 주고 당 자산을 매입한 격임. 대출없이 현금 구매조건이고, 대출이 있다면 월이자를 월 초과비용인 30만원과 합산하여 그 금액이 당 자산의 매입을 통해서 얻게될 편익(거주, 양육, 교육, 생활개선, 직주근접등)과 같거나 작다면 좋은 거래임.

 

다만, 이곳 근처에서 직주근접 요소는 매우 적음. 주변이 거의 아파트 단지들이고 상업시설이 있긴 하나 제한적이라서 그렇고, 주변에 학원, 일부 상권이 존속하는 곳도 있으므로 생활여건과 교육환경에서는 좋은 지역이다. GTX가 개통된다해도 차타고 이동해야 되는 것과 야당역을 도보 이용하기에 조금 거리가 있는 점들이 약점이다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)