고양시 덕양구 화정동 달빛2단지 부영

경기도 고양시 덕양구 화정동 851에 위치한 달빛2단지 부영은 화정동에 있지만, 지하철 3호선 원당역에 가깝다. 고양어울림누리와 체육공원등이 있다. 인근으로 화수초교, 화수중학교, 화수고등학교가 있어 양육환경 좋다. 1391세대로 세대수도 많고, 평형은 소형의 2가지 타입이 있다.

 

 

 

[문서버전 : Report231203]

1. 달빛2단지 부영아파트와 아파트 거래정보

(1) 단지정보 개요

세대수	1391세대(총11개동)	저/최고층	15층/20층
사용승인일	1996년 07월 20일	총주차대수	2216대(세대당 1.59대)
용적률	-	건폐율	14%
건설사	(주)부영
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-967-4457
주소	경기도 고양시 덕양구 화정동 851
면적	대분류 2타입

 

(2) 고양시 덕양구의 전용 50㎡타입 매매가와 전세가 평균(지역정보)

덕양구의 전용50㎡ 타입의 평균 매매가격은 하락하고, 전세가격은 상승하며 전세가율 낮아진 상태.

갭투기가 다시 성행할 가능성이 있다.

고양시 덕양구 전용 50㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 고양시 덕양구의 매매/전세 거래면적(지역정보)

매매는 극히 적으나, 전세거래량은 조금씩 량이 늘어나고 있는 모습임. 최근 월별 전세거래면적이 매매거래면적량보다 보통 2000㎡가량 더 많음.

지역의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 덕양구 화정동의 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

2023년 1월 이후, 전용50㎡ 1995년 건축년도와 1996년도 건축연도 아파트가 주요한 아파트 연식이다. 거래가격대는 중위가격을 기준으로 2억5천만원대에 몰려있다. 

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

 

 

 

 

2. 달빛2단지 부영 매매가와 전세가(전용: 50㎡) - 역전세/깡통전세 위험

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 9월 ~ 10월 : 36,000만원 (4건)

[최근 실거래가] 2024년 1월 : 23,500만원

 

실거래가격 최근과 전세가 만기가 2024년에 겹치는 부분을 본다면 심각하다. 최근 실거래가격을 초과하는 전세가격대가 상당수 보이고 있다. 2024년 중반까지 이 상황이 이어질 것으로 보임. 

실거래 가격 추세	전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(1) 달빛2단지 부영 전용면적 50㎡의 전세가격, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
202112	21,918	6,500	53
202201	23,565
202202	20,069	1,500	61
202203	20,869	2,214	65
202204	19,626	4,571	64
202205	21,048	1,333	69
202206	20,755	2,250	69
202207	20,087	2,333	73
202208	19,307	4,000	64
202209	18,507	1,625	82
202210	18,365	1,833	71
202211	16,930	17,800	4
202212	16,337	3,500	59
202301	16,552	1,333	73
202302	16,312	1,250	67
202303	15,955	1,667	72
202304	16,973	1,760	67
202305	17,203	1,750	71
202306	17,917	2,200	69
202307	15,985	2,000	66
202308	17,055
202309	17,118	4,486	54
202310	17,439	1,667	70
202311	17,908	5,000	58
202312	18,074	1,750	69
202401		1,750	74

(2) 달빛2단지 부영 전용면적 59㎡의 전세가격, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
202112	18,375	30,000	10
202201	25,167
202202		2,000	73
202203	23,825	2,500	85
202204	26,300	20,400	30
202205	29,513	3,500	83
202206	26,143	5,000	57
202207	22,790	7,000	70
202208	27,128	3,500	74
202209	23,120	17,000	30
202210	20,435	4,000	58
202211	18,385	2,000	90
202212	20,230	2,000	80
202301	21,550
202302	25,000	4,500	78
202303	20,500
202304	23,025
202305	21,333	2,000	93
202306	21,000
202307	23,200
202308	20,000
202309	24,935
202310	19,867	5,500	70
202311	22,185
202312	22,750

 

 

 

3. 달빛2단지 부영 연도별 매매와 전세가격(전용: 50㎡)

2022년도의 급하게 달려든 사람들이 2021년도의 고점을 상당히 받아준 후, 훨씬 낮아진 가격대에도 거래가 줄어든 2022년도와 2023년 거래량 회복. 전세가격이 역전세와 깡통전세로 2024년의 가장 큰 파고를 맞게 될 예정이다.

연도별 아파트매매가격	연도별 아파트전세가격

 

 

 

 

 

 

4. 달빛2단지 부영 주변 매매,전세가 비교(전용: 50㎡)

화정동의 전세가격대는 1억6천~2억4천만원대의 가격에 몰려 있다 비교적 가격대의 범위도 크게 넓지 않다.

화정동 전용50타입은 매매가격에서 부영2가 정상 가격대라서 거래가 잘되는 것인지, 옥빛마을13은 높은 가격대에 거래가 거의 없다고 보는게 맞다. 그러니 가격이 높을 수록 거래량이 없다고 보는게 옳다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

 

 

 

 

5. 달빛2단지 부영 적정가격과 데이터 결론(전용: 50㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 2억1천~2억2천만

해당연도 전세가 중위가격 : 2023년도 17,000만원

전세가율(평균배수) : 1.28
전세가율(중위배수) : 1.21

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 2억1천만원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2024년 1월 : 23,500만원

회사채 AA- 3년물 수익율 : 4.01%

 

최근 거래가격 기준 대출없이 현금구매 조건으로 2천5백만원을 권리금으로 주고 당 자산을 매입한 샘. 대출이 있다면 월 대출비용을 초과비용에 합산한 총비용이 당 자산을 얻으며 생기는 편익(생활여건, 양육환경개선, 직주근접, 출퇴근편의)보다 적다면 좋은 거래임. 수익율 대비 집값은 점차 정상적인 기대수익율(시기마다 다름) 수준에 수렴해 가는 것으로 보임. 

 

구축에 소형 평형이라서 매입보다는 전세로 접근하는게 좋겠지만 정착하기에 나쁜 위치는 아님. 단 차량이 있어야 하고, 요즘엔 차없는 집이 없다고 하는 시대이니 따로이 불편할 사항은 적음. ( 상업지구 접근성이 조금 떨어지나 차타고 다니면 됨)

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)