화성시 영천동 동탄역 센트럴상록 매매,전세,월세 24평 거래가 분석

경기도 화성시 영천동 662 동탄역센트럴상록아파트는 인근에 영천초등학교가 가깝고 중학교, 고등학교는 상대적으로 거리가 있다. 동탄역 도보 이용은 가능한 거리에 있고, 1종 주거지역의 1층 상가가 상업지구처럼 되어 있다. 대단히 한적할 것으로 보인다. 평수에 비하여 상당히 고가의 아파트단지로 1005세의 대단지다.

 

[Report Version - 240223] 경기도-아파트 

1. 동탄역센트럴상록아파트 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.5.20 자료기준일 

(1) 영천동 주변 거래정보

[1] 매매 : 영천동 일대에서 가장 인기있는 평형은 전용84타입에 7억원 미만으로 33건의 매매계약이 되었다.

   - 분석 대상인 동탄역센트럴상록의 경우 전용59타입이 가장 많은 세대수를 차지하는데, 59타입은 8억원 미만에 19건이 거래되었다. ( 평형보다 위치에 가치를 부여하는 것으로 보인다. )

 

[2] 전세 : 영천동 일대에서 가장 인기 있는 평형은 전용 84타입에 4억원 미만 전세거래량이다. 49건.

   - 전용84타입에 보증금 5억원 미만이 44건으로 2번째로 많은 거래량이다.

 

[3] 월세 : 영천동은 청계동, 오산동과 달리 아파트 월세 거래량이 좀 많다.

  - 가장 인기타입은 전용30~40미만으로 월세금은 30만원 미만이다. ( 월세금이 낮은 만큼 보증금이 높을 것이다. )

 

(2) 단지정보 개요

단지명	동탄역센트럴상록아파트
주  소	경기도 화성시 영천동 662
건물동수	9	최고층수	30
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2017/06/30	건물분류	아파트
분양세대	1005	주차대수	1277
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	공무원연금공단
건설사	보미건설	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	대한산업개발(주)	관리소	031-374-4070
음식폐기	차량수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	(주)청원종합관리	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 기타
용적률	189%	건폐율	13%
전용타입	3타입

 

(3) 화성시 영천동-전용면적, 가격대별-매매 거래량(2024년)

화성시 영천동 전용면적, 가격대별 아파트 매매 거래량

 

(4) 화성시 영천동-전용면적, 보증금별-전세 거래량(2024년)

화성시 영천동 전용면적, 보증금대별 아파트 전세 거래량

 

(5) 화성시 영천동-전용면적, 월세금별-월세 거래량(2024년)

화성시 영천동 전용면적, 월세금별 아파트 월세 거래량

 

2. 동탄역센트럴상록아파트 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 59㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

[1] 화성시 오산동, 청계동, 영천동을 분석하며 보이는 변곡점은 2023년 1월부터의 매매가격 상승이다.

  - 정부의 아파트 가격 부양 목적의 "특례보금자리"의 힘으로 매매가격을 상승시킨 것이 확인된다

[2] 최근 매매가격은 2024년 5월 : 70,300만원 ~ 72,800만원

[3] 최근 전세가격은 2024년 5월 : 3억7천만원

 

동탄역 센트럴상록아파트의 매매, 전세가격대와 거래량

 

(4) 단지 전용 59㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

2024년 3월 : 월세 보증금 5000만원 ~ 3억원

2024년 3월 : 월세금 130만원 ~ 50만원

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 59㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

[1] 2023년 투자 수요가 잠잠해지고, 전세 매물이 폭증하는 모습을 보인다.

   - 월세 임대거래도 2020년 후부터 꾸준히 상승하고 있다. ( 상당히 많은 투자 수요가 있다는 말이다. )

   - 총 591세대의 전용59타입에 2년간의 임대물량은 전세 176건 + 월세 65건 이다. ( 2022~2023년 )

 

[2] 2020년 투자 및 실거주 수요가 있었을 것이고, 2020년 매입자들은 현재 최저가로 팔아도 수익구간이다.

   - 월세 임대를 놓는 것은 투자수요로 본다.

동탄역센트럴상록아파트 매매,전세,월세 연도별 거래량

 

(6) 단지 전용 59㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

[1] GTX역과의 거리가 가격을 결정 짓는 것이 거의 확실해 보인다.

[2] 상록아파트는 2022년 이후 거래가격대에서 가장 높은 가격대를 한번 기록했었다. 

  - 물론 지금은 그 당시보다 1억 이상이 하락해 있는 상태인데, 가치가 변한 것은 아닐 것이다.

  - 원래 가치보다 높은 가치를 책정했던 것은 아닌지 생각해 봐야 할 것으로 보인다.

영천동 인근의 아파트 매매가격대 ( 2022. 1 ~ 2024. 5 )

 

3. 동탄역센트럴상록아파트 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 59㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)

 

[1] 청계동, 오산동보다 작은 평형에 총 투자금도 그보다 적기 때문에 채권 투자수익과 금액상으로는 차이가 적어보인다.

   - 하지만, 비율상으로 봤을 때는 청계, 오산동과 비슷하게 높은 가격대다. ( 월 기대수익보다 상당히 거리가 있다. )

(2) 단지 전용 59㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

[1] 최대 월세금과 비교해 본다고 해도, 차이가 100만원 가까이 발생한다. ( 마이너스 수익구간이다. )

[2] 최근 거래가격대로 매입하여 월세를 놓는다면 월 100만원 적자를 감수하고 아파트 가격 상승까지 버텨야 한다는 말.

[3] 2023년 1월은 정부의 의도대로 가격이 상승했으나 2024년들면서 재차 수익율이 조정되고 있다.

   - 금리가 인위적으로 낮아졌기 때문으로 보인다.

[4] 10년 후를 보고 분석하는게 아니며 그럴 능력도 없으므로 현 시점에서만 본다면 너무 비싼 아파트 가격이다.

  - 실거주에 직주근접으로 걸어서 출퇴근 된다면 이 정도의 수익율 차이는 문제 없어 보인다. 

  - 다만 직주 근접이라면 이 아파트보다 저렴한 더 큰 평형을 찾길 개인적으로 권하고 싶다.