김포 고촌읍 신곡리 캐슬앤파밀리에시티2단지와 김포시 매매,전세,월세 분석

경기도 김포시 고촌읍 신곡리 944-4 캐슬&파밀리에시티 2단지는 대보천이라는 바닷물을 끌어다 만든 것 같은 수로 옆에 위치하고 있다. 수변 도로를 이용하는 건 나쁘지 않으나 아름답거나 하진 않다. 이 단지 뒤로 창고업, 물류업등을 하는 소규모 산업단지와 논, 밭이 있기 때문에 출퇴근 시간은 번잡할 것 같다. 단지 자체는 초등학교 근처에 보름초등학교 길 건너편에 위치하며 대규모 단지들이 나란히 서 있어서 그 자체는 매우 좋은 곳이며, 외곽순환고속도로 진입이 편리한 곳이다. 
 
다만, 이렇게 인구가 늘어나며 대단지들이 생기면, "농어촌특별전형"이라는 것을 노리고 들어온 사람들에게 메리트는 적어질 것으로 보인다. 솔직히 방화동과 붙어있다고 봐도 무방한 지역이다.
 

[Report Version - 240223] 서울시-아파트 

1. 캐슬&파밀리에시티 2단지 정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.6.23 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

[1] 경기도 김포시 아파트 매매
  - 전용84타입에 5억 원 미만 가격대에 390건의 매매 거래량이 등록되어 있다. 
  - 전체적으로김포시 아파트 거래량은 전용면적 84㎡타입과 전용59㎡에 집중되어 있다.
[2] 경기도 김포시 아파트 전세
  - 전용 84 타입에 3억 5천만 원 미만 가격대에 423건의 전세 거래량이 등록되어 있다. 
  - 전반적으로 매매와 같이 전용84, 59 타입에 전세 거래량이 집중되어 있으며, 전세가격은 3억 5천만 원 미만이 대다수
[3] 경기도 김포시 아파트 월세
  - 대부분의 월세는 전용25㎡~50㎡미만 면적대에 집중되어 있다. 
  - 전세와 달리 소형아파트 우러세에 거래량이 지중되어 있고, 월세금은 30만 원 미만에 집중되 있다.
 
 

(2) 단지정보 개요

단지명	캐슬&파밀리에시티 2단지
주  소	경기도 김포시 고촌읍 신곡리 944-4
건물동수	26	최고층수	16
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2020/02/24	건물분류	아파트
분양세대	1872	주차대수	2457
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	아시아신탁
건설사	신동아, 롯데	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	세화종합관리(주)	관리소	031-996-4071
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	에스원	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소
용적률	217%	건폐율	23%
전용타입	6타입

 

(3) 김포시-전용면적, 매매가격대별-매매 거래량(2024년)

김포시 아파트 전용면적, 가격대별 매매 거래량 분포-2024년

 

(4) 김포시-전용면적, 전세보증금 별-전세 거래량(2024년)

김포시 아파트 전용면적, 가격대별 전세 거래량 분포-2024년

(5) 김포시-전용면적, 월세금 별-월세 거래량(2024년)

김포시 아파트 전용면적, 가격대별 월세 거래량 분포-2024년

 

2. 캐슬&파밀리에시티 2단지 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격(최근 3년)

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황
 

[1] 최근 매매가격 : 2024년 6월 : 59,500만 원
[2] 최근 전세가격 : 2024년 6월 : 42,000만 원 ~ 36,000만 원

캐슬&파밀리에시티 2단지 매매가격, 전세가격 흐름

 

(4) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

[1] 월세금 115 ~ 140만 원 
[2] 보증금 1억 원 ~ 8,000만 원

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

[1] 2023년 정부 특례보금자리 대출에 힘입어 거래량이 급증한 모습이다.
[2] 또한 지역이 경기도 김포시의 읍면에 위치하여 "농어촌특별전형"을 노리는 사람들을 대놓고 모집했다.
  - 하지만, 어지간한 경기도 지역보다 서울과 가까운 위치에 있다. ( 외곽순환 이용하기도 편리한 편 )

캐슬&파밀리에시티 2단지 매매,전세,월세 거래건수

 

(6) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

[1] 캐슬 앤 파밀리에시티 2단지는 고가 가격대에 위칭하고 있다. 주변의 가격대가 "V"자를 보이고 있는데, 구축 아파트들의 가격이 낮은 편이란 것을 단번에 볼 수 있는 것은 "아파트 이름의 길이"다 길수록 최근 아파트다.

캐슬&파밀리에시티 2단지 주변 아파트 매매 가격대( 2022. 1 ~ 2024. 6 )

 

 

3. 캐슬&파밀리에시티 2단지  현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 84㎡ 매매 시 기회비용

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 
[1] 최근 매매거래된 가격대를 기준으로 3년 내 최저 가격대를 기록한 가격이다.
  - 매입가격인 59,500만 원의 채권 투자수익률과 채권수익률 금리와 비교해서도 적정가격대에 있다.
  - 최근 3년을 기준으로 적정가격대이며, 3년 내 최저 가격대이다.

채권 투자수익율(회사채AA- 3년)과 매매 가격의 금융투자시 기대수익

 

(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 
[1] 최대 월세금을 기준으로 보거나, 그 외의 가격대를 살펴봐도, 매입하여 월세를 놓는다면 마이너스 수익이다.
  - 최대 월세금을 위해서 최소 보증금을 받으며 월세를 놓아야 하는 상황에서 월세금이 금융투자만 못하다.
 
[2] 게다가 2022년 말에서 2023년 중의 "V"자 기대수익을 올려 잡으며 본 아파트를 매입 후 월세를 놓았다면 월 손실액은 더욱 커진다. 게다가 아파트 자체의 가격이 상승이 아닌, 하락세라면 자본 손실 우려도 있다.
 
[3] 현시점 당장 매입하여 월세 수익을 얻을 수 없다. 또한 장기적으로 자산가치가 상승하며 자산 이득을 취할 계획은 본 분석에서 행할 수 없는 부분이다. 장기적으로 이 아파트가 오를지 내릴지는 너무 많은 변수가 있기 때문이다.
 

최대 월세금과 아파트 매입자금의 채권투자시 월 기대수익의 비교표 ( 검은점과 붉은점이 겹치면 손해금액 0원이 된다. )