강남구 일원동 래미안 개포 루체하임 전용59㎡ 거래 적정가 추정

2023년에서 2024년 강남구 일원동에서 가장 큰 가격상승을 보인 곳은 래미안 개포 루체하임이었다. 2023년 디에이치 포레센트라는 곳에서 전요 59 타입이 루체하임과 비슷한 매매가격대를 보였으나, 2024년엔 거래가 없었다. 실거래를 기준으로 일원동 전용 59 타입의 대장아파트는 래미안개포루체하임이다.

 

1. 래미안 개포 루체하임(래개루) 전용59㎡ 매매 시세 비교

1) 강남구 일원동 전용59 타입 아파트 거래가격대와 거래량 분포-2023년

• 강남구 일원동 전용59타입(25평) 최고 가격은 2024년 8월 245,000만 원 실거래 등록
• 2024년 9월 스트레스DSR step2와 관련해서 대출 막히기 전 급하게 상투 잡은 거래로 보인다.
• 이후 9월에 233,000만원에 실거래되었다.
• 주 거래가격대는 192,500~209,500만 원대 이하에서 거래량이 다수다. ( 최고가 거래 1건 )

일원동 전용59타입 실거래 등록단지 가격대와 가격대별 거래량분포-2024년

 

 

2. 래미안 개포 루체하임(래개루) 전용 59㎡ 매매 계약취소

• 아래 "X"표시는 계약해지건이다.
• 2023년 8월 실거래 등록한 187,500만 원 건은 2023년 11월 30일 혹은 2023년 12월 2일 계약해지 되었다.
• 2023년 11월 실거래 등록한 187,500만원 건은 2023년 위의 날짜 중 한 날짜에 계약해지 되었다.
• 2024년 1월 실거래 등록한 185,000만 원 건은 2024년 3월 18일 계약해지 되었다.
• 해당 거래건과 그 사이에 어떤 일이 있었는지 알 수 없으나, 이 3건의 실거래등록, 계약해지는 바닥가격을 만듦.

래개루 전용59타입 실거래 등록과 계약해지건

 

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3. 래미안 개포 루체하임(래개루) 전용 59㎡ 적정 가격대

• 대출 없이 현금으로 래개루를 구매했을 경우의 월 기대수익 ( 채권 투자수익 / 월 )
• 붉은색 선 근처에서 구매하면 적정 수준의 구매가격대로 볼 수 있다. ( 최소 채권 투자수익정도를 기대한다.)
• 물론 매입 후 이보다 더 가격이 상승하게 되면 그만큼 이익이 커질 것이다. ( 매매가 된다면 말이다.->환금)

아파트 매입자금을 채권에 투자했을 경우 기대수익 (단위 : 만원 / 월 )

 

• 래개루 전용 59 타입의 적정 가격대는 18억 원 ~ 20억 원 사이의 가격대다. 
• 현금 여유가 있거나 플렉스용으로 아파트 구매 시엔 최고가 매매도 무관할 수 있다. ( 단, 대출이 있다면 주의 )
• 2년간 쌓인 매매가격대를 기준으로 해당 가격대인 18억~20억 사이에서의 매매 체결과 이후 높은 가격에서의 매매체결 강도를 본다면 높은 가격대에서 거래량이 현저히 낮아지는 것을 볼 수 있다.
• 최고가를 찍어도 그 최고가보다 높은 가격에 사줄 수요자가 나타나야 수익이 생긴다. ( 그러기 쉽지 않아 보인다.)
• 래개루의 마지막 실거래 등록일은 2024년 9월 5일 233,000만 원이 끝이다.

래개루 적정 가격대 ( 체결빈도와 가격대 적정선 추정 )