강남 논현동 동현아파트 매매,전세,월세 거래량과 시세[중형=전용84㎡]

서울특별시 강남구 논현동 105 논현동현아파트는 수인분당선 강남구청역을 도보로 이용할 수 있는 위치에 있다. 주변에 언북중학교, 영동고등학교, 언북 초등학교가 산개되어 있다. 수인분당선 이용이 목적이라면 다른 아파트를 찾는게 나은 선택으로 보인다. 상당한 구축인데도 가격대를 높게 잡는 것은 재건축 기대와 인근의 언주로와 도산대로 등의 상업시설, 기타 기업체들이 많은 직주 근접의 조건 때문일 수 있다. 건물(1985년 사용승인)의 가치와 내구성은 기대하기 어려우나 주변과 지가의 영향이 큰 아파트 단지다. 

 

반드시 직주근접해야 한다면, 최근의 20억5천만원의 실거래가를 기준으로 19억은 월 지급식 저축으로 이자를 받고, 1억원은 월세보증금으로 납부하여 "월세"로 거주하길 추천한다. 월세금보다 이자가 더 높게 나올 것이다. 

 

 

 

[Report Version - 240223] 서울시-아파트 

1. 논현동현아파트 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.7.17 자료기준일 

(1) 논현동 주변 정보

[1] 매매 거래량

  - 전용면적 62㎡를 초과하는 평형대의 아파트들은 모두 13억원을 초과하는 거래량.

  - 전용84㎡가 속한 전용면적대의 거래량이 가장 많은 수준이며, 이 구간에서 가장 많은 15건의 매매 거래 있음.

 

[2] 전세 거래량

  - 2개의 범주로 살펴볼 수 있다.

  - 전용30㎡ ~ 50㎡미만은 3억원 ~ 8억원 선에서 전세 거래량이 몰려 있다.

  - 전용82㎡ ~ 120㎡미만은 6억원 ~ 10억 초과 가격대에 전세 거래량이 몰려 있다.

 

[3] 월세 거래량

  - 전용 82㎡ ~ 90㎡미만의 면적대에서 월세금 160만원 초과로 월세 거래량이 많다.

  - 그외 지역에 초소형 아파트인 전용15㎡ ~ 20㎡미만의 월세금이 110만원 미만에 형성되어 있다. 

 

 

(2) 단지정보 개요

단지명	논현동현
주  소	서울특별시 강남구 논현동 105
건물동수	6	최고층수	14
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	1985/08/03	건물분류	아파트
분양세대	549	주차대수	580
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	해당없음
시행사	동산토건(주)
건설사	동산토건(주)	건물구조	철골철근콘크리트구조
관리업체		관리소	02-545-5187
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	(주)피누스이앤씨	급수방식	고가수조식
복리시설	관리사무소, 노인정, 어린이놀이터
용적률	174%	건폐율	15%
전용타입	3타입

 

(3) 논현동-전용면적, 가격대별-매매 거래량(2024년)

강남구 논현동 2024년 전용면적과 가격대별 거래량

 

 

(4) 논현동-전용면적, 전세 보증금별-전세 거래량(2024년)

강남구 논현동 전용면적, 전세보증금별 전세 거래량

 

(5) 논현동-전용면적, 월세금별-월세 거래량(2024년)

강남구 논현동 아파트 월세거래량

 

2. 논현 동현아파트 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 동현아파트 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

[1] 2020년 8월 은행채 금리 최저금리를 기록한 전후로 전세가격이 상승하는 형태를 보임. 

   - 저금리가 전세가격을 끌어올리는 모습.

   - 이렇게 전세가격이 상승하는 중에도 기존 전세가격대를 유지하는 거래도 있다.

      ( 찐 부자들이다. 이들은 임대 맞추는 수고로움보다는 그냥 기존 거주자와 그냥 전세계약 유지한다. )

 

[2] 매매가격 : 2024년 6월 20억5천만원에 실거래 등록.

[2] 전세가격 : 2024년 7월 6억8천만원에 전세거래 등록.

논현 동현아파트의 매매, 전세 가격과 거래량

 

 

(4) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

[1] 최근 월세 보증금 범위 : 5000만원 ~ 1억원  / 월세금 : 260만원 ~ 250만원

 - 보증금 5000만원에 10만원 차이밖에 나지 않는다. 

보증금	월세

 

반응형

(5) 논현 동현아파트 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

[1] 매매 건수는 매우 적다. 2019년 가장 많은 거래량이 11건이었다.

   - 대부분은 전세 거래인데, 최근 월세거래량이 2022년부터 증가했다. ( 월세금은 상대적으로 저렴한 편 )

 

[2] 20억 매매가격 * 3.5% = 세전 6650만원의 이자소득이 가능한데, 보증금 1억에 250만원 월세면 거저다.

  - 반대로 말해서 이 아파트를 월세수익 목적으로 샀다면 현재 상당한 적자를 보고 있다는 말이다.

논현 동현아파트 매매, 전세, 월세 연도별 거래

 

 

(6) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

[1] 본 아파트는 상당히 높은 가격대에 위치하고 있다. ( 이 아파트보다 비싼 단지는 "아크로힐스논현" )

  - 이렇게 구축이 20억이 넘는 가격대로 거래된다는 것은 재건축을 위한 투자로 밖에는 볼 수 없다.

논현 동현아파트 인근의 전용84 아파트 거래 가격대 ( 2022. 1 ~ 20224. 7 )

 

 

 

 

 

3. 논현동현아파트 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 84㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)

 

[1] 재건축을 통해서 어느정도 수익을 바라는 지 알수는 없다. 다만, 최근 거래가격인 20억5천만원을 채권에 투자했다면 세전 월 수익은 626만원 / 월 수준이다. 

 

[2] 월 수익을 기회비용으로 사용하며 이런 구축에서 거주할 자산가는 없을테니, 전세, 월세로 운영하는 것으로 보인다.

  - 앞서 살펴봤듯 월세로 운영하면 은행 금리만도 못한 수준의 월세금을 받게 된다. ( 전액 현금매입 기준 )

  - 대출 받아서 구매 후, 월세를 놓았다면 매우 안좋은 투자상황이다. ( 매우 큰 적자 )

 

[3] 다만, 10~20년 후 재건축되어 얼마의 수익이 나오는지는 현 시점에서 고려대상이 아니다. 현시점에서 분석한 것이다.

채권 투자시 월 기대수익과 현금 매입조건의 월 거주비(월 기회비용)

 

(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

[1] 최고 월세액을 기준으로 봐도, 채권투자시 월마다 얻을 것으로 기대하는 수익의 차이가 300만원 이상이다.

[2] 현금 매입 20억에 했고, 1억 보증금에 260만원 월세금 받는다면, 월에 300~350만원 적자다. 

  - 대출이 있고, 대출 이자가 있다면 적자규모는 "300 + 알파"로 커진다.

[3] 빠른 재건축 및 가격 급상승이 아닌, 현재의 경제여건에서 불가능해 보이고, 10~20년 후의 가치는 알 바 아니기 때문에 현 시점에서는 차라리 그 돈을 은행에 넣고 이자로 "600만원/월" 이상 받는게 훨씬 나아보인다. ( 소시민 입장에서 )

논현 동현아파트 월세금과 매입자금(현금전액)을 채권 투자시 얻을 기대수익(월) 비교