경기남양주별내-별내아이파크2차(34평형)

주택의 구입 및 전세를 구할 때, 참고할 수 있도록 규모가 적정한 단지위주로 통계를 작성합니다.

과거 자료로부터 현재까지의 변화되는 분석툴은 아래의 목차로 추가를 알립니다.

1. 추가:23/6/12 실거래 등록 후, 계약해지까지의 기간 등 자료 차트. 2. 추가:23/6/14 PIR배수 자료차트 추가 ( 도시근로자3인 중위소득 기준 PIR ) 3. 추가:23/6/16 박스플롯 연도별 거래가격 비교차트 추가 ( 가격 분산 및 거래가격 중앙값 ) 4. 추가:23/6/27 실거래가의 금융투자 기대수익차트 추가 ( 자산의 부동산이 아닌, 채권투자시 기대수익 ) 5. 추가:23/6/29 실거래가와 전세가 비교차트 추가 ( 깡통전세 확인용 ) 6. 추가:23/7/4   박스플롯 차트개선 ( 거래가격선, 거래량 동시 표시) + 신규 (동일면적 주변시세) 7. 추가:23/7/7   전세통계 - 박스플롯 차트신설 ( 연도별, 거래량 ) + 주변 동일면적 전세가 비교 8. 추가:23/7/11 우리동네 아파트 실거래량, 아파트 평균가격 ( 동네의 추세를 봅니다. )

<주의> 모든 자료는 국토부 실거래자료를 토대로 합니다. ( 일부 전/월세 오기인 것 같으나 원본유지함 )
 
<기본정보>
자료기준일 : 2016년 1월 1일 - 2023년 7월 12일 ( 14시 00분 )
단지 : 별내아이파크2차
사용승인일 : 2015년 7월 29일
주소 : 경기도 남양주시 별내동 852
평형 : 9 타입 많음 
세대 : 1083세대 ( 용적률 209%, 건폐율 19% )
난방 : 지역난방, 열병합

 

---

남양주시 별내동의 아이파크 2차 34평형의 희망가격대는 6억 중반대면 큰 욕심이 아니겠습니다. 

반드시 별내아이파크 2차에 살아야겠다면 어쩔 수 없지만, 전세로 지하철 이용이 반드시 필요한 게 아니라면, 타 단지의 

더 낮은 가격대도 있습니다.(동네가격비교 참고) 34형과 29형의 가격차이가 없습니다. 적절한 예산에서 관심 가지셔도

나쁘지 않아 보입니다. (작성일 기준 29형 7억 5천, 34형 7억 5천... 이건 뭔지... )

 

외곽순환고속도로에서 보이던 아파트였습니다. 주위에 별내아이파크 1차가 있는데, 여긴 대형평형이라서 패스합니다.

국민주택규모로 300세대 이상의 단지로 앞으로도 분석하겠습니다.

 

어쨌든 이곳은 조만간 희망가격대에 터치하는 물건이 보일 것 같습니다. ( 전세가추이 참조 ).  끝.

---

A. 우리 동네 아파트의 실거래량

   남양주시 별내동도 마찬가지로 2023년 초, 정부의 부동산부양책인 "특례보금자리론"의 효과로 2023년 5월까지 상승되었습니다. 이후 다음 달인 2023년 6월 실거래량 감소하였고, 7월 12일 현재까지 거래는 없습니다. 집 살 사람은 다 샀다는 의미일지는 이후 표를 살펴봐야 합니다. 2023년 최대상승한 거래량은 40건 미만입니다.

B. 우리 동네 아파트의 평균가격

   남양주시 별내동의 거래량 증가와 함께, 평균 가격은 상승했습니다. 평균 7억대에 걸려 있는 모습이고,

6월 이후 거래량이 줄어들며, 가격도 하락할지 지켜봐야 합니다. 패턴상 거래량 줄어도 가격은 지키려 하는 것 같습니다. 

 

C. 경기도와 남양주시의 평균가격 비교

   경기도 전체의 아파트 평균거래가격과 남양주시 전체의 가격대 변화추이. 

   경기도의 평균가격대보다, 낮았던 평균거래가격이 남양주지역의 신도시 영향으로 평균에 수렴됨.

 

1-1. 별내아이파크 2차<전용> 84㎡ 실거래가와 기준금리 관계

  1) 거의 1년간 거래가 급감했었습니다. 최고가격이 2021년 10억 선에 근접한 가격입니다. 부동산은 탐욕이라는 말이 생각납니다.

     - 작성일 현재(23.7.13) 낮은 호가는  7억 7천(9층)입니다. 

1-2. 별내아이파크 2차<전용> 84㎡ 연도별 실거래가

   1)  별내아이파크 2차의 2021년 거래금액을 완전히 이탈한 2022년 거래금액과 거래가액.

         2020. 9. 28일 자 서울경제의 기사가 모든 것을 설명하는군요. "강북의 판교... 별내 신도시 이유 있는 인기"...

        이곳도 언론의 펌프질이 가격상승에 큰 일들을 해냈군요. 그리고 이 시기에 주변의 분양물량도 많았습니다. 

        가격 띄우기 이유가 있어던 것 같습니다.

1-3. 별내아이파크 2차<전용> 84㎡ 주변 시세

   1) 2023년도 별내아이파크 2차 주변의 유사한 평형의 가격대입니다. 아이파크는 "별가람역" 초역세권이라고 합니다.

      - 가격만으로는 대장아파트네요. 주변을 둘러보세요. 

1-4. 별내아이파크2차 <전용> 84㎡ 월 거주비 ( 금융 투자 기회비용 )

    1) 대출금리가 2%대의 8억이라면 부담스럽지 않은가요? 물론 전액 대출을 받는 것은 아니니, 3억 안쪽이라면 거주비 나쁘지 않음.

        2021년도엔 월 150만 원 정도였던 월 기회비용이 2022년도엔 250만 원을 넘어섬. 이 정도 감당하는 사람은 패스.

       * 월 거주비 = 주택가격 * 회사채 3년 금리 / 12개월

1-5. 별내아이파크 2차<전용> 84㎡ 매매와 전세 가격비교

    1) 임대차 3 법이 나오기 1년 전부터 전세가격 상승. ( 갭투기 세력 유입 확실한 곳. )

    작성일 기준 아이파크 2차의 동일 평형 전세가는 4억 2천이고, 2021년 하반기 전세가 최고는 5억 8천 ~ 6억 이상

    2) 최대 대출로 갭투기 한 게 아니라면, 담보대출로 전세금 돌려주면 되겠음. 혹은 갭투기가 아니길. (세입자 보증금 반환이 1순위 되길)

    - 반대로 전세 세입자분들은 한 달 전부터 내용증명 발송하고, 임대차등기명령까지 미리 생각하시며 준비하시길. 

    - 2024년까 중반까지 갈 것 같음.

1-6. 별내아이파크 2차<전용> 84㎡ 연도별 전세가

    1) 자. 2021년, 2022년의 전세 가격대를 보시라. 역전세 100% 단지의 모습이다.

       -  혹시 관심 있으신 분들은 급매 출현하면 관심 가져 보셔도 좋을 것 같습니다. 

1-7. 별내아이파크 2차<전용> 84㎡ 동일면적 주변 전세 비교(기준일까지)

     1) 동네에 전세 가격대는 고르게 퍼져 있습니다. 2023년도 전세의 중위가격은 4억 이하입니다.

     2) 별내아이파크 2차에서 5억 5천에 전세 계약하셨던 분이면, 주변의 단지로 이사 가시면 1억 5천 이상 전세대출 상환가능.

       - 적극적으로 보증금 차액 요구하시길 바랍니다. 전세대출받으신 분은 특히 더 그러시길 바랍니다.