계약갱신요구권

개정 주택임대차보호법(`20.7.31.시행)의 주요내용에 대한 세부사항

 

 

1. 계약갱신요구권(청구권)

 

[1] 계약갱신요구권의 개략내용

임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리. ( 임차인의 거주기간 2년 증가 )

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봄.

또한, 임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하였습니다.

’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구(`20.6.9. 개정사항)

 

 

[2] 계약갱신요구권 법령근거 ( 주택임대차보호법(20.7.31시행)

제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 본다. 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내 에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못 할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있 다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신 요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당 한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인 하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포 함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월 차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대 차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액 을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치 도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위 에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

 

 

[3] 주택임대차보호법 관련 질의/답변

Q1. 계약갱신요구권의 행사는 언제부터 할 수 있는가?

임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까 지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

1개월 전까지’의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙에 따라 계약만료일 1개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달 하여야 합니다.

 

 

Q2. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는가?

그렇지 않습니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사 로 보지 않습니다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확 한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다. 묵시적 갱신은 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경 한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도입니다. 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

 

Q3. 임대인과 임차인이 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정한 경우엔?

계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 법에 따라 임차인에 게 인정되는 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정이므로 법 제10조에 따라 효력이 없다고 판단됩니다

 

 

Q4. 임차인이 계약만료기간에 맞춰 나가기로 했으나, 이를 번복 후 계약갱신요구?

행사할 수 있습니다.

임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 사전에 합의하였더라도, 계약 종료일의 6개월 전부터 1개월 전까지 기간내에 임대인에게 계약갱신 을 요구(5% 범위 이내 증액) 할 수 있습니다.

 

Q5. 계약갱신요구권 행사 시, 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는가?

그렇지 않습니다.

계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속 기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있습니다. 다만, 위 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생 합니다.

※ 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야함

 

Q6. 최초 임대차 계약시 기간을 1년으로 했는데, 1년 이상 거주해야 할땐?

2년 미만으로 정한 임대차 기간은 그 기간을 2년으로 봄. 계약기간을 1년으로 정했어도 임대차기간 2년이 법에 의해 보장됩니다. 이 경우, 2년으로 보는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. - 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) 참조.

 

Q7. 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 있는지?

계약갱신요구권 행사방식에는 특별한 제한이 없다.

구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전.

 

Q8. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우의 수

 

Q9. 임대인 및 직계가 직접 거주사유로 갱신 거절, 일시거주 후 임대 경우?

갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간(2년)이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우 원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다. 이렇게 답변이 달렸지만, 이걸 일일이 확인하는게 더 어려워 보일 듯함.

다만, 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다.

정당한 사유 가령 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가 피한 사유를 의미합니다.

 

갱신거절 임차인 임대차 정보 열람권 확대

① 주민등록 전입세대 열람범위 확대(주민등록법 시행규칙 제14조)

② 확정일자 등 열람범위 확대(주택임대차 보호법 시행령 제5조)

 

 

Q10. 법인 임대인은 직접 거주를 이유로 갱신거절할 수 없다.

 

Q11. 임대료 상한 제한 (5%이내)는 어떻게 적용되는가?

임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신요구권을 행사하는 경우에 적용됩니다

5%이내에서 임대인과 임차인은 협의를 통해 임대료를 정할 수 있다. 5%는 상한선이다. 

 

임차인의 동의가 없다해도, ✽지자체는 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5%의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다(법 제7조제2항).

 

당사자 간 합의가 이루어지지 않을 경우 임대인은 「주택임대차보호법」 제7조에 따른 통상적인 차임증감청구권 행사와 동일하게 임차주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니함을 들어 증액 청구를 할 수 있고, 분쟁조정절차 등을 통해 그 요건이 충족된 것으로 인정되는 경우 증액이 될 수 있습니다.

 

대부분의 경우, 이러한 증액절차는 임차인의 동의는 절차상의 요건이고, 임대인의 요구는 대부분 증액임. 하지만, 2021년도 이후의 "전세계약"건들이 상당수 금액이 높게 체결되어, 갱신계약에 따른 증액보다 "감액"이 이뤄지고 있는 현실.

 

Q12. 임대료 상한 제한 5%초과 갱신계약 가능성? ( 계약갱신요구권 사용여부)

1) 계약갱신청구권 미사용

임차인이 임대인과 합의하에 5% 초과 임대료 인상 체결이 가능. 제목과 같이 계약갱신요구권이 사용되지 않았으므로, 이후 계약갱신요구권이 남아 있으므로, 계약갱신요구권으로 2년 연장이 가능함. ( 갱신권 사용시엔 5% 제한 )

 

2) 계약갱신청구권 사용

초과되는 부분은 효력이 인정될 수 없습니다. 주택임대차보호법 제10조 및 같은 법 제10조의2는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없고, 임차인이 5%의 증액비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우에 는 초과 지급된 임대료 상당의 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

 

 

Q13. 주택임대차보호법이 적용되는 주택의 범위

임대차되는 주거용 건물에 모두 적용. 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용