고양시 일산서구 주엽동 문촌9단지 주공아파트 매매가격, 전세가격, 월세가격

경기도 고양시 일산서구 주엽동 23에 위치한 문촌9단지 주공아파트는 문촌초등학교를 접하고 있고, 3호선 주엽역 도보권에 있는 912세대의 아파트 단지. 912세대중 영구임대 496세대를 포함한 단지. 주차면서는 349대로 세대당 0.38대로 매우 부족하지만, 용적율이 낮다. 

 

 

 

[문서버전 : Report231203]

1. 문촌9단지 아파트 단지와 아파트 거래정보

(1) 단지정보 개요

세대수	912세대(총8개동)	저/최고층	10층/20층
사용승인일	1995년 09월 02일	총주차대수	349대(세대당 0.38대)
용적률	129%	건폐율	12%
건설사	신안종합건설
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-916-0667
주소	경기도 고양시 일산서구 주엽동 23
면적	대분류 2타입

 

(2) 고양시 일산서구의 전용 42㎡타입의매매와 전세가격 평균(지역정보)

평균 매매가격이 평균 전세가격을 하회하는 거래가 일산서구에서 빈번하게 발생하고 있다. 전용면적이 작은 이유와 위치, 증여성으로 보이는 중개거래까지 심심치 않게 나타나고 있다. 

고양시 일산서구 전용 42㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 일산서구의 매매/전세 거래면적(지역정보)

2024년 1월말까지 거래등록이 계속되긴 하겠지만, 2024년 1월 8일까지의 데이터 기준으로 봤을 때는 월간 거래면적에서 기간내 최저거래면적이 예상된다.

지역의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 일산서구 주엽동의 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

고양시 일산서구 주엽동내의 전용42타입은 1995년 건축년도 단일하다. 이 건축년도에서 가격 범위가 대략 8000만원의 차이가 벌어지고 있는 것은 역과의 거리나 기타 사항이 있을 것이다. 

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

 

 

 

 

2. 문촌9단지 매매가와 전세가(전용: 42㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2022년 6월 : 50,000만원

[최근 실거래가] 2023년 6월 : 37,700만원

 

최근 거래되고 있는 전세가격과 2022년도 초반의 전세가격의 차이는 1억원 안밖으로 매우 큰 차이가 나고 있다. 역전세 정도로 끝날 상황이 아닌 것으로 보인다. 2022년도 초반 전세가격이 2억7천선이라면 최근 전세는 1억8천만원 선이다. 매매도 없는 상태에서 이 정도의 전세가 갭은 쉽지 않아 보인다.

실거래 가격 추세	전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(1) 문촌9단지 전용 42㎡의 전세, 월세평균

2024년 3월에 전세만기되는 것들이 충격이 있을 것으로 보인다. 평균전세가격이 7천만원 차이가 나고 있다. 당 아파트의 매매가 없어서 최근 실거래가격 참고가 안되지만 추정되는 적정가격대는 현재 네이버부동산의 호가보다 한참 아래에 있다는 점을 참고하시기 바란다. 

계약년월	전세	월세보증금	월세
202112		1,000	58
202201	20,000	1,000	53
202202	19,233	5,200	54
202203	24,375	2,167	55
202204	19,663	1,000	70
202205	16,800	1,167	67
202206	20,583	1,000	72
202207	15,750	1,500	76
202208	21,000
202209	17,800
202210	20,250	4,000	65
202211		7,000	45
202212	19,000	1,500	73
202301	17,290	2,000	65
202302	18,667	5,000	52
202303	20,000
202304	16,000	3,000	55
202305	17,463	1,500	70
202306	17,463	4,000	50
202307	17,400	1,300	64
202308	17,000	2,000	69
202309	18,500
202310	16,150	1,000	78
202311	17,767	1,333	78
202312	17,667

(2) 문촌9단지 전용 49㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
202112	18,900	2,000	83
202201	23,580	1,750	74
202202	22,442	1,750	73
202203	23,317	1,667	73
202204	18,900
202205	23,617	3,250	69
202206	21,500
202207	21,950	9,750	32
202208	23,500	3,000	85
202209	24,000
202210		2,000	70
202211	17,600	1,000	90
202212	17,125	2,250	78
202301		1,833	76
202302	18,966	1,667	77
202303	19,500	13,000	25
202304
202305	19,000	4,667	62
202306	19,250
202307	18,750	2,000	75
202308	22,000	2,000	80
202309	20,500	5,000	70
202310	19,733	1,500	85
202311	24,000
202312	21,000	3,000	80

 

 

 

 

 

3. 문촌9단지 연도별 매매와 전세가격(전용: 42㎡)

 

매매거래량도 적은 상태에서 2022년도 최고가격을 찍은 후, 급락한 상태로 거래없음.

전세가격의 중위가격역시 급락한 상태로 2022년 전세각겨이 2024년에 만기가 된다면 쉽지 않다.

 

<주의> 최근 임대인이 전세대출 제의하며 전세보증보험 가입 및 대출이자 납입까지 제시하면서 전세가격 상승을 유도한다는 신종 수법이 등장했습니다. 이 경우 추후 허그등에서 전세반환보증 거부될 수 있습니다. 이런 제의에 응하지 않으셔야 합니다. 

연도별 아파트매매가격	연도별 아파트전세가격

 

 

 

 

 

 

4. 문촌9단지 주변 매매,전세가 비교(전용: 42㎡)

주변에 전용42타입에서 매매가격이 가장 높은상태로 거래가 없다. 여기서 중요한 것은 실사용가치인 전세가격이다. 전세가격이 큰 차이없이 비슷하다는 것은 현재 저 매매가격이 턱없이 비싼 가격대임을 의미하는 것이다. 그러니 매매거래가 없는 것이다. 재건축등의 이슈가 있는 것이 사실이지만, 호가대인 4억선에 매매후 재건축이 진행된다고 해도, 유사한 사례인 상계동을 봐도 4~5억원의 추가 분담금이 있을 수 있다는 점이 중요하다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

 

 

 

 

5. 문촌9단지 적정가격과 데이터 결론(전용: 42㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 2억7천만원 ~ 3억원

해당연도 전세가 중위가격 : 2023년 17,800만원

전세가율(평균배수) : 1.63
전세가율(중위배수) : 1.52

 

매매거래가 없는 상태에서 호가는 높고, 해당 호가에 매입하는 것은 개인의 판단에 따른 것이겠지만, 주변의 동일유사면적대의 매매가격이 이와 상당한 괴리가 있다는 점은 중요한 사항암. 게다가 실사용가치인 전세가격은 미동도 없고, 매매가격만 상승한 후, 상당기간 거래없는 기간을 보내고 있는 점도 매매에 신중할 필요가 있다고 생각되게 하는 부분이다. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 2억3천만원(+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 6월 : 37,700만원

회사채 AA- 3년물 수익율 : 3.89%

 

직전 거래금액 기준 1억4천만원의 권리금을 주고 매입한 격. 대출없이 현금구매시의 조건이며 대출이 있을 경우 월 이자비용을 초과비용에 합산하여 총 비용이 당 자산을 매입하여 얻을 수 있는 편익보다 적다면 좋은 거래임. 편익은 직주근접이 최우선이며, 생활여건 개선, 양육환경 개선등의 비수치 요소들인데, 이 부분이 비용보다 월등하다면 좋은 거래라는 것이다. 본 분석은 자산 매입 후 거주함을 기준으로 하고, 임대시 월세의 이익이 당연히 들어간 비용보다는 높을 것으로 상정한다.

 

다만, 자산가격에 비하여 권리금으로 산정한 초과비용 부분이 상당히 높은 점은 우려대상이다. ( 현시점 )

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)