고양시 일산동구 백석동 백송마을(삼호)-백송5단지 매매가격,전세가격,월세가격(2024.1.13)

경기도 고양시 일산동구 백석동 1190에 위치한 백송마을(삼호)는 "삼호풍림아파트"라고 기재되기도 한다. 총 786세대로 구성된 중형단지이고, 백석초, 백신중학교, 백석고등학교와 인근에 위치하고 있다. 도보로 백석역 이용이 가능할 것으로 보인다. 

 

 

 

[문서버전 : Report231203]

1. 백송마을(삼호) 아파트 단지와 아파트 거래정보

(1) 단지정보 개요

세대수	1300세대(총14개동)	저/최고층	12층/24층
사용승인일	2018년 04월 25일	총주차대수	1520대(세대당 1.16대)
용적률	220%	건폐율	16%
건설사	현대산업개발(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-998-4966
주소	경기도 김포시 사우동 1481
면적	대분류 4타입

 

(2) 일산동구 전용 84㎡타입 매매와 전세가격 평균(지역정보)

2024년들어서 일산동구 전용84타입의 매매가격 평균이 급락했다. 하지만 거래량이 적은 평균이므로 일부의 저가 매매일 가능성이 높으므로 추세를 살펴야 할 것이다. 전세가격은 소폭씩 상승하고 있다.

고양시 일산동구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 지역의 매매/전세 거래면적(지역정보)

일산동구의 매매거래 면적의 합계는 매우 적다. ( 실거래된 거래의 전용면적의 월별 합산 )

전세거래량은 서서히 늘어나면서 예년 수준을 회복할 것이라 본다. 전세거래 면적의 증가에 비해서 매매면적의 증가속도가 매우 더디다. ( 반대로 거래가 없다는 말 )

지역의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 일산동구 백석동의 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

건축연식에서 2016년은 "요진와이타워"라는 주상복합 아파트다. 현재 분석하는 백송마을(삼호)는 백송5단지로 1992년 건축연도를 지닌 이 지역에서 가장 오래된 아파트 단지다. ( 2023년 1월 이후의 거래량과 가격대 / 건축연도별 )

일산동구 백석동의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

 

 

 

 

2. 백송마을(삼호) 매매가와 전세가(전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 12월 : 63,200만원

[최근 실거래가] 2023년 12월 : 49,500만원

 

2024년 1월 전세 5억원짜리가 만기가 될텐데, 최근 시세와 비슷하다. 그외엔 크게 문제될 것 같지는 않다. 전세거래량이 높은 가격대에서 많지 않기 때문이다.

실거래 가격 추세	전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(1) 백송마을(삼호) 전용 84㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세	월세
202201	34,500
202202	36,725	16,500	83
202203	31,500	11,500	100
202204	30,100
202205	41,000
202206	29,775
202207	34,125	5,000	90
202208	30,870	30,000	50
202209	36,500
202210		7,500	128
202211	39,000
202301	24,700
202302	28,143	20,000	60
202303	31,333	5,000	100
202304	30,000
202305	31,000
202306	30,000	7,000	110
202311	35,000

(2) 백송마을(삼호) 전용 59㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세	월세
202201	29,150
202204	27,467
202207	26,633	3,000	100
202208	27,200
202209	27,682
202210	25,300
202211	25,000	16,000	55
202301	27,000
202302		4,000	95
202304	23,360
202305	21,000	4,500	65
202306	23,250	2,500	85
202309	25,913
202310	23,000	2,000	93
202312	29,000	13,000	40

 

 

 

 

 

3. 백송마을(삼호) 연도별 매매와 전세가격(전용: 84㎡)

 

매매가격의 차트를 보자면 정말 비정상적인 가격대가 보인다. 맥락없는 상승과 기대감이 꺼져가다가 최근 대통령의 방문으로 무차별 재건축 승인 기대감으로 재차 상승한다면, 이는 정부가 부동산 띄우기에 전면에 나섰음을 의미한다. 역대 이런 정부는 없었다. 전세 시세는 정상으로 돌아온 모습이다. ( 전세가 왜 정상화 되었는지는 아래의 주변전세시세를 참고하시면 된다. )

연도별 아파트매매가격	연도별 아파트전세가격

 

 

 

 

 

 

4. 백송마을(삼호) 주변 매매,전세가 비교(전용: 84㎡)

왜 전세가격이 정상으로 돌아왔는지는 주변 전세시세를 보면 답이 나온다. 일산동구는 1기 신도시로 이 주변의 아파트들은 대부분 유사한 인프라를 공유하고 있기 때문에 가격차가 있다면 그것이 더 이상한 것이기 때문이다.

 

요진와이시티의 독주다. 이런 구도시는 없을 것 같기는 하다. 요진이 위치적으로 그리고 신축이란 이유로 독주하고 있다고 보는 것이 옳다. 하지만 요진도 이제 9년차 주상복합 아파트다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

 

 

 

5. 백송마을(삼호) 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 3억9천 ~ 4억2천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 30,000만원

전세가율(평균배수) : 1.38
전세가율(중위배수) : 1.29

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 4억4천만원(+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 12월 : 49,500만원

회사채 AA- 3년물 수익율 : 4.00% 대.

 

최근 거래가격 기준 5500만원 권리금으로 당 자산을 매입한 격. 2023년 12월 기준에서는 적정가격대에 구입한 것이 맞음. 현재 금리가 내려가며 기대이익 수준을 회사채에 고정시킬 경우에 권리금 5500만원임. 대출없이 현금구매 조건이며, 대출이 있을 경우 월 이자를 초과비용에 합산하여, 그 비용이 당 자산을 매입하여 얻을 것으로 기대되는 편익(직주근접, 생활여건개선, 양육환경개선 등)보다 적다면 좋은 거래임.

 

재건축이 잘 이뤄져서 분담금이 3~4억 선에서 끝난다면 최대 9억원에 자산을 매입하게 되므로, 요진이 차지한 일산동구 백석동의 유일한 신축타이틀을 뺏어올 수 있지 않을까 하는 기대도 됨. 하지만, 480%로 재건축되고, 현 세대가 기존 평형을 유지하며 1500세대가 더 지어진다면 이곳이 어떻게 될지는 잘 모르겠다. 인프라가 상당한 문제가 될 것으로 보인다. 요진만큼 높이 지어질텐데... 이건 어차피 재건축 전문가들이 판단할 문제이므로 현재만 판단하는 것으로 갈음한다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)