안양시 동안구 우성3단지(목련우성) 아파트단지

경기도 안양시 동안구 호계동 1052-3에 위치한 우성3단지(목련우성)는 4호선 범게역 주변에 위치하고 있으며, 범계초교와 가까운 위치. 평촌중앙공원과 길 하나를 두고 있으며, 상업지구도 근처에 위치하고 있는 지역.

 

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1. 목련우성 단지 개요와 지역평균

(1) 단지정보 개요

세대수	902세대(총10개동)	저/최고층	14층/20층
사용승인일	1992년 07월 30일	총주차대수	244대(세대당 0.27대)
용적률	196%	건폐율	13%
건설사	(주)우성건설
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-381-0933
주소	경기도 안양시 동안구 호계동 1052-3
면적	대분류 3타입

 

(2) 안양시 동안구 아파트 평균 매매가와 전세가

매매가격은 하향세, 전세가격은 안정세. 안양시 동안구 전용 56㎡의 평균 매매, 전세시세임.

안양시 동안구 전용 59㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 전월세 임대비율 : 53.1% 

2021년 12월 ~ 2023년 11월 20일 현재까지의 임대세대 ( 총 세대 : 902 / 임대세대 479세대 )

절반 이상이 임대인 이 곳은 투자용 매매임. 실거주용은 일부일 뿐.

연도	월세	전세	소계
2021년 12월	8	12	20
2022년 전체	61	151	212
2023년 전체	72	175	247

 

2.  목련우성 실거래가격과 전세가격 (전용: 56㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2022년 3월 : 86,500만원

[최근 실거래가] 2023년 10월 : 63,500만원

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

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(1)목련우성 전용56㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	29,978	10,000	49
2021년12월	28,743	9,250	52
2022년01월	29,885	12,875	55
2022년02월	30,000	1,000	100
2022년03월	30,112
2022년04월	29,208	5,000	84
2022년05월	27,478	3,500	90
2022년06월	30,778
2022년07월	30,521	3,000	80
2022년08월	27,113	4,500	106
2022년09월	31,000	5,000	90
2022년10월	35,000	20,000	30
2022년11월	29,250	10,860	75
2022년12월	29,333	6,500	100
2023년01월	26,413	20,000	43
2023년02월	26,392	3,750	93
2023년03월	26,134	12,000	55
2023년04월	25,486	4,500	89
2023년05월	26,400	6,333	82
2023년06월	29,017	6,000	95
2023년07월	26,738	9,000	75
2023년08월	27,300	2,000	100
2023년09월	25,550	3,000	200
2023년10월	28,200
2023년11월	28,712	6,550	83

(2)목련우성 전용50㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	27,371	2,667	89
2021년12월	27,275	3,375	84
2022년01월	25,950
2022년02월	27,033	4,000	82
2022년03월	24,313	2,000	80
2022년04월	25,725	11,500	54
2022년05월	25,000	2,667	87
2022년06월	29,150	7,667	77
2022년07월	28,125
2022년08월	29,550	6,500	79
2022년09월	26,600	3,000	90
2022년10월	29,567	3,000	120
2022년11월	27,000	3,000	110
2022년12월	24,250	6,500	56
2023년01월	25,000	4,500	85
2023년02월	24,550	6,750	74
2023년03월	22,857	5,333	82
2023년04월	25,400	5,667	88
2023년05월	27,400	7,750	73
2023년06월	23,000	5,563	85
2023년07월	24,800
2023년08월	23,600	3,000	88
2023년09월	27,500	1,000	120
2023년10월	26,333
2023년11월	27,417	6,000	76

(3)목련우성 전용41㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	22,000	2,000	64
2021년12월	21,000	1,000	65
2022년02월	19,950
2022년03월	22,538	2,000	70
2022년04월	23,423	3,000	68
2022년05월	26,000	2,000	70
2022년06월		3,000	60
2022년07월	19,500
2022년08월	22,813	2,000	80
2022년09월	23,000	1,500	80
2022년10월	21,500	2,000	68
2022년12월	21,000	10,000	40
2023년01월	18,000	3,667	68
2023년02월	17,800	7,917	52
2023년03월	19,667
2023년05월	20,000
2023년06월		1,250	80
2023년07월	20,297
2023년08월	21,250	4,000	60
2023년09월	21,000
2023년10월	24,000	1,500	85

 

3. 목련우성 연도별 매매가와 전세가 데이터(전용: 56㎡)

서울과 같이 재건축 예정단지와 같은 흐름이라면, 2023년의 가격대는 이상함. 재건축 기대감으로 매매가격은 지속적으로 우상향해야 하는 그림이 나와야 하고, 동시에 전세가격은 아랫쪽 우측과 같이 낮은 상태로 가야함. 현재 매수세가 실거주 목적의 주거용 매입이라 보기 힘든 이유임.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 목련우성 주변의 매매가,전세가 비교(전용: 56㎡)

대체적으로 전세의 실사용가치는 낮으나, 매매가격은 높은 위치에 속해 있음. 지하철 4호선 이용과 재건축을 염두에 둔 매매가격으로 볼 수 있는 상황임. 전월세 임차세대가 53%를 넘는 전형적인 투자용 아파트 구축임.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 목련우성 적정가격과 데이터 결론(전용: 56㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 :4억7천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 27,000만원

전세가율(평균배수) : 1.86
전세가율(중위배수) : 1.72

 

리모델링 사업을 추진한다는 기사가 2022년도 말에 있었으며, 현재 상태는 관심있으신 분들이 확인해볼 필요있음.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 3억7천만원 (+선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 10월 : 63,500만원

회사채AA- 3년물 수익율 : 4.446% (11/20)

 

최근 실거래가 기준 2억6천만원 가량 권리금을 주고 자산을 매입한 샘. 대출없이 현금구매 조건하에서의 수익율에 따른 적정가격 산정이고, 이 아파트의 경우, 매입 실거주 비율은 47%선으로 거의 임대인들임. 

 

63,500만원 x 수익율 = 1년 2800만원 ( 실거주 기준 ) 리모델링 공사 시작시 임차인에게 보증금 돌려줘야 하므로, 실제 투자금은 이 수준으로 봐야 함. 3년 공사기간으로 보고 1년 이자 * 3년 = 8400만원 + 비용 ( 거의 1:1 리모델링 ) 공사비 = 대략 3억 수준. ( 추가될 가능성은 높음 )

 

매입가격 63,500만원 + 이자기회비용 8,400만원 + 공사비 3억 투자 후, 리모델링 아파트 전용84 전환시 최소 10억2천만원 원 이상 가격이 금융적 본전임. 최근 주변 전용 84의 입지와 상황이 다르긴 하지만, 대략 전용84의 시세는 9억~10억선임. 잘 판단해야 함.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)