구리시 인창동-구리역 주변 이편한세상 인창어반포레 실거래 가격

3종일반주거지에 위치한 구리시 인창동 716(건원대로 33번 길 9) e 편한 세상 인창어반포레는 2021년 준공승인된 632세대의 아파트로 경의중앙선 구리역 인근에 위치한 아파트 단지다.

 

[Report Version - 240223] 경기도-아파트 

1. e편한세상 인창어반포레 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.3.22 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

제3종일반주거지역에 위치한 인창동 e 편한 세상 인창어반포레는 경의중앙선 구리역 인근에 위치한 632세대의 아파트.

분양세대 600세대와 민간임대 32세대로 구성되어 있다. 준공은 2020년 8월로 되어 있고, 주택 재개발정비사업으로 시작하여 대림산업에서 건축했다. 어반포레보다는 "어반브리지"가 어울리는 경의중앙선 고가도로 옆에 위치하고 있다.

(2) 건축년도와 전용면적별-매매 거래량(2024년)

인창동의 코어 실거래는 1996~7년의 국민평형(전용 59, 84 타입)이 많고, 그 외 거래량도 이 평형대에 몰려 있는 것을 볼 수 있다. 

(3) 건축년도와 전용면적별-전세 거래량(2024년)

전세 거래량도 매매 실거래와 비슷한 양상으로 구축의 전세가 많지만, 2002년의 구축도 전세거래량이 많다.

인창동에서 신축 거래는 소형이 가장 많은 것이 특징이다.

(4) 건축년도와 월세금액별-월세 거래량(2024년)

인창동의 월세는 100만 원 미만대에 주로 거래량이 몰려 있다. 특히 전용 59 타입의 100만 원대 월세거래량이 코어 거래량이고, 이외엔 30만 원대의 구축 아파트 월세가 많다.

 

(5) 단지정보 개요

단지명	이편한세상 인창어반포레아파트
주  소	경기도 구리시 인창동 320-2
건물동수	7	최고층수	25
공급형태	혼합	복도타입	계단식
승인일	2020/08/27	건물분류	아파트
분양세대	600	주차대수	741
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	32	전기차(지하)	설치
시행사	인창동 주택재개발정비사업조합
건설사	대림산업(주)	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	우리관리(주)	관리소	031-552-2953
음식폐기	차량수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	에스원	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소
용적률	236%	건폐율	18%
전용타입	3타입

 

 

2. e편한세상 인창어반포레 실거래(매매, 전세, 월세) 현황

(3) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

앞서 살펴봤듯 신축들은 매매가격이 매우 비싸다. 최근 2024년 3월 매매가격은 9억 4천5백만 원이었다.

전세가격은 2024년 3월 55,000만 원이다. 

(4) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

월세보증금은 1억과 2억으로 거래된다.

월세금은 1억에 150만 원 / 2억에 140만 원, 100만 원으로 큰 차이가 나는 것으로 보아, 층과 위치에 따른 것으로 보인다.

보증금	월세

 

반응형

(5) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

전용 84 타입은 216세대로 구성되었고, 전세/월세의 거래량이 적은 것으로 미뤄 실거주 단지로 보인다. 전세 놓고 매입한 사람들은 소수고, 월세 수익목적의 구매도 적다고 본다. 자금 여유 있는 사람들이 실거주하는 것으로 볼 수 있다.

 

즉 저렴한 매물이 나오기 힘들 것이고, 급한 사람들은 굳이 현 호가에 덤벼들기보다는 장기관망하며 다른 단지를 쳐다보는 게 나을 것이리란 말이다. 현재 10억에 육박하는 호가가 나오는데, 신축이므로 직주근접이라면 모르겠지만, 너무 비싼데, 주변으로 신축단지들이 줄줄이 이어진다. 주변에 분양단지가 생기면 이상하게 근처에서 높은 가격의 거래가 일어났었다.

(6) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

역시나 2022년 1월부터 살펴본 거래가격대에서 가장 비싼 위치에 있다. 그러면서 거래량은 매우 적다.

 

3. e 편한 세상 인창어반포레 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 84㎡ 매매 시 기회비용

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

전혀 분석되기 힘든 패턴이다. 현재 금리상황과 최근 실거래 가격을 기준으로 월 기대수익이 320만 원에 육박하는 수준이다. 매입자금으로 채권 AA- 3년물에 투자했을 때의 수익보다 적은 기대수익 수준이지만, 그 금액이 결코 적지 않다.

 

월 314만 원 수준의 기대수익이 있지만, 그 자금으로 아파트를 산 것이다.

(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

매월 얻게 되는 월세에 비해서 비교한다면, 매입가격은 매우 비싸다는 것을 알 수 있다. 실 사용가치와 지불 가능한 월세금의 괴리가 상당하다. 최고 월세금 기준으로 월 150만 원의 시각차가 있다는 것이다. 어느 정도까지 오를 걸 바라며 매입했을지는 알 수 없지만, 현재는 확실한 적자구간이다.

 

월세투자를 목적으로 아파트를 매입했다면 말이다. 하지만, 직주근접에 맞벌이로 아이까지 없다면 열심히 돈 모아서 빚 갚는다는 마음으로 신축아파트 매입하는 것은 고려해 볼 수 있다. 다만 적당한 부채일 경우에 말이다. 각 개인의 판단이다. 내 개인적인 마음으로 이 아파트는 너무 비싸다.