분당구 이매동 이매한신아파트 전용50㎡ 실거래 가격 4억6천만원 적정가

경기도 성남분당구 이매동 124 이매촌한신(이매한신) 아파트의 최근 파격적인 가격이 예전 분석했던 적정가격 이하에서 거래되어 적정가격대가 되었다. 실거래 가격과 이매동 인근의 아파트 가격대를 전용면적별로 살펴본다.

 

[Report Version - 240223] 경기도-아파트 

1. 이매한신 전용50㎡ 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.3.20 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

2023년 10월 24일 해당 아파트 단지에 대한 분석에서 적정가격을 5억8천~9천만원 선으로 생각했으나, 2024년 3월 신저가는 4억6천만원에 이뤄졌다. 상당히 파격적 가격이고 해당 가격으로 월세등의 수익성은 개선되었을 것으로 생각되어 월세와 매매가격의 수익성도 살펴본다. 

 

1종주거지역에 있는 이매한신 아파트를 월세금 기준으로 살폈을 때, 최대 월세금 수익과 채권 수익율 기준 자금 투입을 살펴봐도 4억6천만원은 적정가격에서 좀더 아래로 내려온 감이 없지않아 있다. 문제는 이 평수에 3인 가족이 거주하며 주거 만족도가 높을지는 미지수다. 어디까지나 실거주 위주로 분석하므로 현 가격대에 가족 거주비용으로 너무 비싼게 사실이다. 실제로 이 단지 전용50의 2022~2023년 임대량을 보면 460세대인 전용50 타입의 61.7%가 투자자다. 

 

투자자가 사서 전,월세 임대놓은 물건이 61.7%나 되는 것이므로 매입한 당사자들도 살 수 없는 곳이란 얘기다. 1인가구 혹은 신혼부부들이라도 싸고, 편히 살수 있도록 가격이 더 인하되어야 할 것으로 개인적으로 생각한다.

 

(2) 건축년도와 거래가격별 -매매 거래량(2024년)

이매한신의 거래가격이 상당히 이례적인 거래임을 보인다. 완전 동떨어진 가격대에 거래가 이뤄졌다.

2024년 분당구 아파트의 건축년도별 거래가격대별 거래에서 13억 초과 거래건들이 다수다.

(3) 건축년도와 전용면적별 -전세 거래량(2024년)

이대동에서 가장 인기 전세가격대는 4억이상~8억원 미만대의 준공년도 1992년~93년도 건축년도를 갖는 아파트.

분당 이매동에는 신축이 없는 상태다.

(4) 건축년도와 전용면적별 -월세 거래량(2024년)

이매동의 월세 가격대는 천차만별이다. 그나마 코어 거래는 전용면적 120㎡의 월세금 160만원 초과구간을 필두로 한 중대형평형대. 소형에서도 100만원 미만의 월세거래가 보인다. 이렇게 패턴없는 월세 거래는 처음본다.

 

(5) 단지정보 개요

단지명	이매촌한신
주  소	경기도 성남분당구 이매동 124
건물동수	12	최고층수	25
공급형태	분양	복도타입	혼합식
승인일	1992/10/31	건물분류	아파트
분양세대	1184	주차대수	1042
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	한신공영
건설사	한신공영	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	세화종합관리(주)	관리소	031-704-3797
음식폐기	차량수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	(주)밝은티에스	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소
용적률	210%	건폐율	14%
전용타입	3타입

 

 

2. 이매한신 기본 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 50㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

매우 이례적인 가격대의 거래 한건이 나머지 전세가격마저 위태롭게 하고 있다. 일단 실거래 등록되었으니 전월세 격차는 급격히 좁혀져 갈 것이다. 이후 거래가 5억원대 중반대에 이뤄진다 해도, 상당히 위태로운 가격대가 되었다.

(4) 단지 전용 50㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

월세 보증금은 2000만원 부터 시작하여 4억원까지 넓게 자리하고 있다. 앞서 살폈듯 매매가격이 4억6천에 이뤄지며, 전세뿐 아니라 월세보증금 마저 위태로울 수 있는 상황으로 보인다.

 

월세금은 10만원 ~ 최대 150만원까지 있다. ( 보증금 2000 / 월세금 150만원 수준 )

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 50㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

전용50 타입의 세대수가 460세대인데, 최근 2020년 46건이 최대 매매거래량이다. 보이는 것과 같이 이 아파트를 구매한 사람들은 실거주가 아닌 투자다. 

 

전세 2년치 합계 : 208세대 + 월세 2년치 합계 : 76세대 = 284세대가 임대물량 (61.7%가 임대)

 

2017년 시세 수준의 실거래가 등록이다. (구축이고, 재건축등의 비용이 많이 드는 상황에서 적정가격일 수 있다. ) 

(6) 단지 전용 50㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

두 아파트가 전용50 타입의 거래가 있는데, 급락한 거래가 이매촌(한신)에서 발생했다. 중위가격대는 이매촌 한신이 더 높음에도 말이다.

3. 이매한신 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 50㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)

 

채권 수익율 기준으로는 적정가격보다 약간 아래에서 거래된 것으로 보인다. 작년 10월 분석당시보다 금리가 상당히 내린 상태에 있으므로 수익율에 근거한 적정가격도 하락한 것으로 보아야 한다.

(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

월세 최고가격과 유사해진 월 기대 수익율과 일치된 가격대다. 어차피 투자자가 대부분(61.7%)인 상황에서 매입 후 월세로 돌린다고 가정했을 때, 현상유지 수준이란 말이다.

 

월세금을 최대로 받기 위한 보증금은 2천만원. 그 이자까지 합친다면 "현상유지"가 되려면 최종 실거래가격인 4억6천만원이 적정가격이다. 

(3) 예전 분석자료 ( 2023.10.23 )

https://apt-micro.tistory.com/entry/%EC%84%B1%EB%82%A8%EC%8B%9C%EB%B6%84%EB%8B%B9%EA%B5%AC-%EC%9D%B4%EB%A7%A4%ED%95%9C%EC%8B%A0-%EC%95%84%ED%8C%8C%ED%8A%B8%EA%B1%B0%EB%9E%98%EB%B6%84%EC%84%9D

성남시 분당구 이매한신 아파트 거래분석