평택 고덕동 호반써밋 고덕신도시 전용84㎡ 실거래 가격 현황

경기도 평택시 고덕동 2619-1 고덕호반써밋 1차 아파트와 고덕동 주변시세를 살펴보고 평택의 총인구 정보와 향후 도시의 성장성을 살펴볼 수 있을지 데이터로 확인해 본다.

 

[Report Version - 240223] 경기도-아파트 

1. 고덕호반써밋1차 기본 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.3.19 자료기준일 

(1) 단지주변 분석

고덕동은 신규택지에 신축된 아파트의 공급이 늘어난 지역이다. 매매 거래량에 비해서 압도적으로 높은 전세, 월세물량이 많은 것은 신축단지면서 전세가격, 월세금이 저렴한 것이 이유일 수 있다. 하지만, 월세 거주자들이 해당 지역에서 거주하며 주택을 구매하기엔 지역적으로나 여건상 어려울 것으로 보인다. 단순하다. 아파트 가격이 지나치게 비싸다.

 

서울의 쟁쟁한 지역과 비교할 수준은 아니지만, 이 정도의 임대물량을 내놓을 신축이라면 이 지역의 아파트들은 투자(투기) 자본에 이미 잠식된 상태로 보는 게 합리적이다. 이들은 거주하지 않을 주택을 선점했고, 월세, 전세를 통해서 가치상승을 노리는 세력들이다. 이들로 인해서 정작 이곳에 거주해야 할 사람들은 임대로 살게 되었다. 투자세력들은 자본력을 갖추고 평택의 아파트들을 노린 것으로 보인다. 이들은 월세 보증금 없이 월세금을 받는 선택들을 한다.

 

다행히 2023년 10월부터 월세금은 보증금과 함께 하락하고 있다.게다가 신축인 점을 감안해서 분양받은 사람들이 임대 놓을 생각으로 접근한 사람들이 많아 보인다. 설마 "월세 놓은 아파트"를 내 집 마련 수요라 할 사람이 있을까?

 

2023년 3/4분기에 최고가격대를 기록하고 현재로 오면서 가격은 중위가격을 참고하길 바란다. (하락해 있다.)

 

최근 실거래가격은 채권의 기대수익(월)과 비슷한 수준에 있다. 쉽게 말해서 채권에 투자해서 얻는 월 기대수익가 아파트를 산 투자자금이 같다는 것이다. 채권과 아파트 누가 더 수익이 좋을지는 두고 봐야 한다.

 

매매와 전세, 월세 가격이 동시에 하락하고 있다고 보는게 옳다.

 

(2) 고덕동 아파트 -건축년도와 전용면적별 -매매 거래량(2024년)

고덕동에서 실거래되고 있는 아파트들은 대부분 신축이다. 당연하게도 새로 조성된 택지에 건설되고 있기 때문이다.

 

(3) 고덕동 아파트-건축년도와 전용면적별 -매매 거래량(2024년)

전세거래에서도 전용84타입의 거래량이 압도적으로 많다.

 

(4) 고덕동 아파트-건축년도와 전용면적별 -매매 거래량(2024년)

고덕동에서 거래된 월세와 월세금은 대부분 40만 원 미만에서 거래되고 있다. 그도 그럴 것이 LH에서 공급하고 있는 임대아파트들이 다수 있기 때문이다. 월세 거래량이 비 정상적으로 많아서 의아했는데, LH의 임대아파트였다.

 

또한 소형면적대에 집중된 월세 거래량은 이쪽지역으로 이주한 저소득 계층들이 많다는 것을 의미하기도 한다. 

(5) 단지정보 개요

단지명	고덕호반써밋1차
주  소	경기도 평택시 고덕동 2619-1
건물동수	10	최고층수	23
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2021/10/19	건물분류	아파트
분양세대	658	주차대수	925
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	티에스리빙
건설사	(주)호반건설	건물구조	철골철근콘크리트구조
관리업체	세화종합관리(주)	관리소	031-611-0737
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	(주)시큐원	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	169%	건폐율	17%
전용타입	4타입

 

 

2. 고덕호반써밋1차 기본 실거래(매매, 전세, 월세) 현황

(3) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

전세가격에 비해서 2배 이상의 가치를 갖게될 지 알 수 지만, 최대 2.5배 이상의 실거래가격을 나타낸 것은 문제가 많다.

아파트 가격의 거품이던지, 실거주 가치가 지나치게 낮음을 의미한다. 

(4) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

전용 84 타입의 월세 보증금 최저선은 아예 보증금 없이 월세금만 내고 사는 형태도 있다.

전용 84 타입의 월세금은 30만 원~200만 원 선으로 폭이 넓게 형성되어 있다. 다만, 월세 보증금대비 월세금은 다행히 하락하고 있다.

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

2023년 매매거래 최대치고, 추후 정부의 GTX를 앞세운 아파트 가격 부양책 여부에 따라서 거래량의 변동이 있을 수 있다. 다만, 이 단지는 분양받은 순간부터 임대로 돌릴 생각으로 투자한 사람들이 아주 많은 곳이다.

(6) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

2022년 1월 이후의 주변 전용84타입의 실거래 가격범위로 2023년 하반기가 최대가격대로 보인다.

그 이후 실거래가격대는 중위각겨을 참고하면 된다.

3. 고덕호반써밋1차 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 84㎡ 매매 시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

최근 거래가격은 채권수익율 수준의 가격대다. 워낙 가격대가 금리 진폭에 따라서 변동이 있었기 때문에 이것을 절대적 가치로 생각해서는 안된다. 다만, 아파트(실물) 투자와 채권투자의 월 예상수익금이 동일한 선에 있다는 것은 시사하는 부분이 크다.

(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

적어도 월세를 기준으로 최근 실거래가격은 약간의 적자구간이다. (보증금+월세금*12)를 기준으로 하고 월세금이 투입된 자금의 월 기대수익보다 낮다는 뜻이다. 2023년 1월의 금리와 가격 기준으로는 월세수익이 "현상유지"수준이었다. 하지만, 그 당시 최고 월세금보다 최근은 50만 원 이상 하락해 있다.

 

그러니 현상유지도 쉽지 않다. 

 

(3) 참고 : 평택시 인구 분석

https://apt-micro.tistory.com/entry/%EA%B2%BD%EA%B8%B0-%ED%8F%89%ED%83%9D%EC%8B%9C-%EC%B4%9D%EC%9D%B8%EA%B5%AC%EC%99%80-%EC%84%B1%EB%B9%84%EC%9C%A8-%EC%83%9D%EC%82%B0%EA%B0%80%EB%8A%A5%EC%9D%B8%EA%B5%AC5%EB%AA%85%EC%A4%91-1%EB%AA%85%EC%9D%80-%EA%B2%B0%ED%98%BC-%EB%AA%BB%ED%95%98%EB%8A%94-%EC%A7%80%EC%97%AD