기준금리 동결이 비겁한 이유

한국은행 금통위는 7월 회의에서 기준금리를 3.5%로 동결했다. 4번재 금리동결이다.
하루 상간에, 금융채 5년물(무보증·AAA) 금리는  4.310%가 되었고 회사채 3년물(무보증 AA-)은 4.405%가 되었다.
혹자는 긴축기조의 지속이다. 물가불안 및 환율, 가계부채, 금융리스크 증대 때문이란다.

또 다른 혹자는 경기침체 우려로 올해내 금리인하 전망까지 해댄다.

 

우리나라의 기준금리는 그냥 기준인 거다. 허수아비가 그냥 허수아비 이듯. 의미가 없는거 같다.

 

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첫째 문제. 예금자의 이익을 훼손시켜, 대출자를 우대한 것이다.

 

급격히 오르던 대출금리와 예,적금 금리는 정부 수장의 고금리 돈놀이 하는 은행에 대한 질타와 함께 사그라들었다.

시중은행들은 우선 예, 적금 금리를 대폭 인하했다. 예대율의 차이를 거의 유지한 체 예,적금 금리를 기준금리보다 낮추거나 기준금리 수준에 붙이는 만행을 저질렀다. 예금이자에 대한 수요가 없다는 듯. 갈테면 가라는 식이었다.

그리고 대출이자는 낮아지기 시작했다. 금리인하가 이렇게 쉬웠다니 놀라웠다. 3~4월 기사에는 주담대 금리 하단이 3%가 나왔다고, 소위 "영끌"들을 위로하는 듯한 언론 기사도 봤다.  

 

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둘째 문제. 기존 대출자들의 이익실현 탈출을 신규 대출자들로 우회 지원한 것이다.

급기야는 2023년 새로운 버전의 빚내서 집사라 "2"가 나왔다. 특례보금자리론이다. 50조 원 규모로 소득, 부채, DSR무시한 무주택가구의 주택구입 지원, 전세보증금 반환이 목적이라고 했다.

특례보금자리론은 성공했다. 기존 대출받아 집을 샀던 사람들이 탈출구가 열리자 서로서로 호가를 낮추어 탈출했다. 그리고 이 시점에 언론사 기자들은 "급매소진"이라는 화두를 던졌다. 그러자 "급매"라 불리던 매매가격이 다시 바닥 가격이 돼 주었다. 소규모 이긴 하지만, 그 급매보다 약간씩 비싼 가격에 매매들이 이뤄졌었다. 이 또한 언론사와 기자들이 "집값바닥론"을 들고 나와서 집중 홍보한 덕에 일부 사람들이 공포심에 매매에 나선 것으로 보인다. 

 

분명히 부채의 손바뀜 일어난 것이다. 만일 언론과 기자의 말이 맞다면, 기존 주택을 매도하고 상급지로 이사가기 위해서 다시금 대출을 받아서 매매도 늘었어야 하는게 합리적인 생각이다. 그것이 아닌 것은 오래지 않아 확인되고 있다. 그리 길지 않았다. 2023년 5월부터 다시금 나오는 가계부채 이야기가 그것이다. 가계부채가 8조 증가했다는 기사들 얘기다. 특례보금자리 기간 소폭의 거래증가가 기존 대출자의 탈출구라 얘기했다. 더 아픈 대목은 유래없는 증가속도인 8조의 규모다. 겨우 8조가 늘어난 것이다. 특례로 풀린 대출은 총 50조중 40조가 나갔는데 말이다. 10조는 전세 반환 했다고 쳐도 22조는 어디로 간 것인가? 집을 매도한 사람들은 대출을 갚았을 것이다. 그들은 물론 다주택자들 일테고.이제 신규로 주택시장에 진입한 사람들의 부채가 증가했다. 그리고 기존 주탁보유자 들은 부채를 갚았다. 그 손바뀜에 6월 가계부채는 폭증한 것이다.

 
그리고 새로 주택시장에 진입한 사람들은 당분간은  괜찮을 것이다. 장기 저리로 대출받았을테니, 당장의 금리 변동에 민감할 필요는 없다. 다만, 자산을 샀으되 오르지 않을 것이다. 당분간은 오르기 힘들 것이다. 그리고 일자리 보전을 철저히 해야 한다. 어려운 시기에 일자리 마저 흔들리면, 모두 잃게 될 가능성이 있다. 

폭풍 같았던 날들.

아래의 차트는 서울시, 경기도의 아파트 전체 실거래량이다. 국토부 원본을 사용하여 작성하기에 계약 후, 해지한 내역이 들어가 있어서 과포집 가능성이 있다는 점을 감안해야 한다. 하지만, 계약 -> 실거래등록 -> 몇개월 후, 계약해지라는 루틴으로 가격 띄우기도 있기에 실거래 등록정보 그대로 계약으로 산입한다. 해지건은 따로 구분하려 한다. 

 

언론과 기자들이 줄기차게 주장하는 부동산 바닥론이 납득이 되는지 아래 차트를 자세히 봐주길 바란다. 그래프의 흐름이 바닥을 다지고 상승할 것으로 보이는가?

서울시 기간별 거래량

 

경기도 기간별 거래량

 

7월 한국은행의 기준금리 동결과 함께 금융채. 회사채의 시중 금리가 상승하고 있다. 며칠의 결과가 모든 것을 말하진 않겠지만 5월부터 슬금슬금 오르던 시중금리 얘기가 이제 주담대 상단이 6프로에 재 진입했다. 특례는 고정금리길 빌겠다.

이창용총재의 잘못은 아닐 거다.

단지 한국은행의 기준금리를 무력화시킨 세력이 문제이고, 그들과 결기 있게 부딪히지 못하는 한국은행의 비겁함이 걱정스러울 뿐이다. 물가가 잡혔다고 믿고 싶은 사람들은 금리 인하를 섣부르게 바라고 있다. 하반기부터 시작되는 공공요금 인상과 전년동기의 무서운 상승률에 가려진 물가가 다시금 숨통을 조여올 거 같아서 두렵기만 하건만, 경제지와 유수 언론은 집값이 바닥을 다지고 오른다고 말하고 있다. 하지만 시장은 확실히 다시 내려가고 있다. 2023년 7월 거래량은 15일이 지난 현재 무섭게 내려앉았다. 15일 동안 엄청난 거래량 상승이 있다면 언론과 기자들의 말이 맞을 수 있다.

하지만 추세상 그럴 수 없을 것 같다. 그럼 이제 주택가격은 하락으로 자리 잡고, 금리는 현 수준에, 무역적자는 계속되며  11월, 12월 기저효과로 조금 오른 후 더 이상 떨어질 수 없게 될 거다.

문제는 하반기 유가와 이제부터 시작될 부동산 대출의 부실 발생여부이다.

한은이 포기한 금리인상과 정부가 실행하고 있는 재정확대, 세수축소, 부동산 대출확대가 조정될 시간도 없이 폭주열차처럼 끝을 향해서 달리고 있다. 멈출 수 없는 기관차는 계속 달려야 한다. 금리인상을 통한 구조조정의 기회를 스스로 박차버린 정부와 이를 막지 못한 한국은행, 재정을 풀어서 부동산 부양에 힘쓰는 정부, 이제 마지막 열차에 올라탄 주택매입자들이 건실하게 버텨줄 시간이다.

 

모두가 망가진다는 얘기가 절대로 아니다. 못 견디는 사람들이 반드시 나타나게 될 것이고, 그게 도화선이 되어 갈 것이다. 그리고 그게 터지면, 우리 모두는 지리멸렬히 힘겹게 살아내야 할 시간이 올 것 것이다.

 

그 사이에서 특례보금자리를 통해서 탈출한 다주택자들과 탐욕을 부추기는 유튜버들은 망가져 가는 자산시장을 바라보며 재차 돈을 벌게 될 것이다. 이들에게 다시 당하지 않으려면 당신들 스스로 위기에 흔들리지 않을 재무구조를 갖추고 위기가 오더라도 흔들리지 않을 상태가 되어 있어야 한다. 쉽지 않겠지만, 그래야 할 시기가 오고 있는 것 같다.  끝.