안성시 당왕동 쌍용아파트 거래분석

경기도 안성시 당왕동 536에 위치한 쌍용아파트는 498세대에 최고층 15층에 1993년 사용승인된 단지입니다. 용적유롸 건폐율이 매우 좋은 단지로 안성시의 전세비율이 높은 것의 조사차 거래 분석합니다. 안성시 꼭 전세보험 가입하세요.

 

 

1. 쌍용아파트 단지 개요

세대수	1300세대(총14개동)	저/최고층	12층/24층
사용승인일	2018년 04월 25일	총주차대수	1520대(세대당 1.16대)
용적률	220%	건폐율	16%
건설사	현대산업개발(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-998-4966
주소	경기도 김포시 사우동 1481
면적	대분류 4타입

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2.  쌍용아파트 매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2022년 6월 : 25,000만원

[최근 실거래가] 2023년 9월 : 19,100만 원

 

최근 실거래가 기준 전세거래에 신중할 필요가 있어 보임. ( 전세보증보험 필 )

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

 

3. 쌍용아파트 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

매매가격의 경우 2023년 하반기로 가면서 박스플롯의 하단 꼬리가 생겨남. 추세상 하락세로 보임.

전세가격은 일정한 가격 흐름이 없는 상황. 이런 패턴은 처음 보는데, 전세 시 세란게 의미가 없어 보이는 수준임.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 쌍용아파트 근처의 매매가와 전세가비교(기준 - 전용면적 :  84㎡)

매매와 전세 공히 하위권이다. 2019년에 사용승인된 1657세대의 "삼정그린코아 더베스트"라는 단지에 거래와 전세가 집중되었으나, 그 마저도 거래량은 많다고 하기 힘든 수준이다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 쌍용아파트 적정가격과 데이터 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 2억 2천5백만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 16,000만 원

전세가율(평균배수) : 1.44
전세가율(중위배수) : 1.4

 

2019년 이후로 매매, 전세의 거래빈도가 매우 낮아지고 있다. 또한 전세가율이 매우 큰 폭으로 널뛰기하는데, 이는 전세가격과 매매가격이 동반 하락하는 모양새로 보면 된다. 개중에 전세가격이 비교적 높은 것이 거래되면 전세가비율이 낮아지고, 낮은 게 거래되면 높아지는 패턴이다. 전세가율 기준으로 가격안정성이 매우 떨어진다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 :

최근 실거래가격 : [최근 실거래가] 2023년 9월 : 19,100만 원

최사채 aa- 3년물 수익률 : 4.791%를 감안하더라도, 최근 거래가격은 수익율 그래프 상으로 적정가격대다.

이 이하로 떨어진다면, 저평가 구간이 된다. 

 

회사채 수익율 그래프 기준으로 최근 거래 도니 19,100만 원은 매우 적합한 가격대로 보인다. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 쌍용아파트 종합평가

비룡초등학교, 비룡중학교가 인근에 있어서 매우 긍정적.

비교적 시일이 많이 지나보이는 상업시설이 단지 우측, 한 측에 있지만 열악해 보인다. 한경대 캠퍼스가 있어서 주류판매하는 식당들과 원룸촌이 많은 것으로 보인다. 이 부분은 긍정적으로 보기 어려워 보인다.

 

중심상업지역은 석정동의 이마트 주변이 될 것으로 보이고, 쇼핑과 여가도 이 근처에서 이뤄지는 것으로 보인다. 지도상으로는 근처에 상업시설들이 밀집되어 있다.

 

옥산동과 당왕동의 2개의 동밖엔 분석하지 못했지만, 안성시 자체가 수요가 절대적으로 부족해 보이는 지역인 것 같다.

또한 용적률도 좋고, 건폐율도 좋지만 구축으로써 가격대로 인하여 재건축, 리모델링 등은 어려워 보인다. 직주 근접이라 집이 필요하면 전세 저렴한 곳으로 가시고, 매매라면 신축 급매로만 접근하는 게 어떨지 생각된다. 매매 순환이 데이터 상으로는 매우 안 되는 것으로 보이기 때문이고, 2019년 들어온 신축대단지가 가뜩이나 부족한 주변 아파트 수요를 흡수하고 있는 것 같다.