안성시 옥산동 안성아양 광신프로그레스 아파트 분석

경기도 안성시 옥산동 557에 위치한 안성아양고아신프로그레스 아파트 단지는 545세대의 최고 24층 6개 동으로 이뤄진 아파트 단지입니다. 안성지역 전세가비율이 높아서 조사차 분석합니다.

 

 

1. 안성아양 광신프로그레스 단지 개요

세대수	545세대(총6개동)	저/최고층	21층/24층
사용승인일	2018년 08월 31일	총주차대수	664대(세대당 1.21대)
용적률	189%	건폐율	14%
건설사	(주)광신종합건설
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-676-5933
주소	경기도 안성시 옥산동 557
면적	대분류 1타입

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2.  안성아양 광신프로그레스 매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2022년 5월 : 49,500만원

[최근 실거래가] 2023년 10월 : 38,000만 원

 

경기도 전세, 매매가 비교에서 확인되었던, 전세가비율이 높은 지역으로 비교적 신축급의 이곳도 현재 매매가격이 유지된다면, 깡통전세가 현실화 할 가능성 있음. 또한 전세가와 매매가가 거의 붙어 있다고 봐야 할 정도임.

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

 

3. 안성아양 광신프로그레스 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

2020년도에 매집된 물량을 가격 상승시키며, 2021년도에 털어낸 듯한 의심을 갖게 하는 실거래 그래프다.

2019년에 없던 거래가 2020년에 폭발하고, 거의 그 정도 수량의 물량이 가격차를 벌리며 2021년에 출회되었다.(당한듯함)

 

전세수요도 그다지 많지 않은 것으로 보임. 이 부분은 동일 전용면적의 주변시세에서 확인될 것으로 보임.

가격이 비싸서 이 아파트를 매매/전세수요하지 않는 것인지? 수요가 없는 것인지 말이다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 안성아양 광신프로그레스 아파트 근처의 매매가와 전세가비교(기준 - 전용면적 :  ㎡)

흠... 2023년도에 한해서 주변비교를 해본 결과. 

매매와 전세의 수요가 거의 없다고 봐야 한다. 옥산동 자체 내에서 전용 84 유사평형의 매매, 전세거래가 아주 적다.

이 경우 환금성에 문제가 발생할 소지가 크다. 전세 끼고 매입할 경우, 자칫 전세임대까지 못 맞추게 되는 상황이 오면, 자금부담이 생길 소지가 크다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 안성아양 광신프로그레스 아파트 적정가격과 데이터 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 4억 6백만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 29,000만 원

전세가율(평균배수) : 1.42
전세가율(중위배수) : 1.4

 

2022년도에 체결된 전세가격이 일부 매매가격을 넘어섰다. 2024년까지 매매가격 유지될 경우, 깡통아파트다.

게다가 아래 좌측 그래프의 수평이동은 "거래 없음"을 의미하고, 상당기간 거래가 없는 구간이 존재한다. 이렇게 거래가 없으면서도 가격이 출렁거림(아래 우측)은 급매든, 가격인하든 털고 나가려는 거래가 있다는 것으로 가격안정성 나쁘다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 2억 9천만 원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : [최근 실거래가] 2023년 10월 : 38,000만 원

회사채 AA- 3년물 수익률 : 4.791% ( 23.11.3 기준 )

 

최근 거래가격 기준, 9000만 원의 권리금을 주고 매입한 샘이며, 월 40만 원의 이자수익을 생활편의, 직주근접, 양육환경 개선등의 개인적 판단기준에 따라서 상쇄할 수 있는 거래라면, 좋은 거래임. 현재 가격대가 매우 불안정한 상태에서 금리상승에 따라서 높아진 것이다. 금리가 낮아지던, 매매가격이 낮아지지 않는다면, 현재 가격은 낮지 않은 가격임. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 안성아양 광신프로그레스 종합평가

백성초등학교가 거의 붙어 있으므로, 저학년 학생 양육환경은 긍정적이다. 이마트는 걸어서 다니기엔 다소 거리가 있으나, 차량이용한다면 가깝게 이용될 것 같다. 주변에 중앙대캠퍼스, 한경대캠퍼스등이 있고, 안정제 1 일반산단이 있으므로, 직주근접으로 선택한다면 새집이니 아주 좋을 것 같다. 중학교가 근처에 없다는 점은 약점이 되겠다. 차 타고 가면 되니 문제 되진 않겠다.

 

현재 거의 신도시급으로 주변이 조성되고 있고, 현재 기준의 데이터를 기준으로 평가할 때는 가격이 결코 낮지 않은 상황이므로 잘 검토하시길 바란다.

 

다만, 이 지역 전반적으로 구축의 아파트와 LH아파트들이 다수 1.15억~2억 안쪽으로 전용 70 수준으로 거래가 있고, 이러한 매매건이 있는 아파트들의 전세가격이 다수 지역 전체의 거래평균가격을 낮추고, 공급을 하고 있는 상황에서 비교적 4억의 매매가격 호가는 비싼 축에 속하고 있다. 다수의 아파트들이 2024년, 2025년 추가로 공급될 상황에서 거래량 마저 많지 않다. 직주근접이라면 매매를 검토할 수 있겠으나, 전세가격이 저렴하므로 그걸 택해도 나쁘지 않을 듯하다.

 

다만, 이 지역에서 전세는 반드시 "전세보증보험"을 가입 가능한지 확인하고, 반드시 전세보험을 가입하길 권한다.