용인시 수지구 신정마을 주공1단지 매매,전세,월세 거래가격 현황

경기도 용인수지구 풍덕천동 1065 신정마을주공1단지아파트는 신분당선 근처의 1044세대의 전용59타입 단일평형 대단지로 인근에 초등학교와 도서관이 구비되어 양육환경 좋은 곳.

 

 

 

[Report Version - 240213] 시도-시군구 

1. 신정마을 주공1(주택유형:아파트) 기본 정보

* 국토부실거래가 데이터 변경에 따른 구성 변경에 따른 데이터 비교기간 3개년을 기준으로 함. 

(1) 단지주변 정보

제3종일반주거지역, 신분당선 수지구청역에 근처에 위치한 아파트. 풍덕천로 건너편에 신월초등학교가 있고, 신분당선 수지구청역 인근의 준주거지역의 상업시설 및 1블럭 너머로 상업지역이 위치하여 거주 및 어린 아이 양육환경 좋아보이고, 생활편의성도 좋아 보이는 지역. 주위로 상당히 넓은 지구단위계획구역 내에 위치하고 있다. 한두블럭 너머로 성복천, 정평천 수변공원도 있다.

 

 ( 2022~2023년 2년 기준) 총 1044세대 중 501세대가 전,월세 임차세대다. (투기판이란 얘기다. ) 거주하며 직장다닐 수요가 있어서 인지, 보증금을 낮추며 월세를 높이는 추세에 있다.

 

(2) 단지정보 개요

단지명	신정마을주공1단지아파트
주  소	경기도 용인수지구 풍덕천동 1065
건물동수	12	최고층수	20
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2000/03/31	건물분류	아파트
분양세대	1044	주차대수	1045
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	대한주택공사
건설사	(주)한양	건물구조	콘크리트구조
관리업체	(주)화신지엠에스	관리소	031-265-5744
음식폐기	거점장비수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	예주산업(주)	급수방식	고가수조식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소
용적률	214%	건폐율	17%
전용타입	1타입

 

(3) 단지 전용 59㎡ 매매가격/전세가격

최근 매매가격 : 2024년 1월 - 67,500만원 ~ 71,500만원대 (전월대비 소폭 하향)

최근 전세가격 : 2024년 2월 - 36,380만원 ~ 46,000만원대

 

기준금리와 별개로 시중 금리 하락이 전세가격을 상승시키는 것으로 보인다. 이전 전세계약건들의 재계약 시점에서 이전 전세시세보다는 낮은 편임.

 

2년전 전세가격과 최근 전세가격대 비교해 본다면, 2년전 동월 최고 전세가격대는 4억7천~5억원 사이였고,

최근의 전세가격대는 4억7천 이하의 가격대로 내려와 있다. 해당 시기에 기준금리 급등선이 보이고 있다.(녹색선)

(4) 단지 전용 59㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

매월 지출하는 비용인 월세금이 오르고 있는게 보인다. 주요 월세 보증금이 1억원대에 있는 와중에 5000만원, 3000만원으로 보증금을 낮추는 패턴이 2020년 이후로 보이고 있다. 이로 인해서 보증금은 낮아지고 월세가 오르는 형태로 추세가 바뀌었다.

 

서울 지역의 경우 월세 보증금을 올리며, 월세를 낮추는 것과 사뭇 다른 모습으로 아파트 투자수익을 올리려고 하거나, 매매자금의 이자를 월세로 메꾸려는 행태로 보인다. 임대차 수요가 있으니 거칠 것이 없는 것으로 보인다. 혹은 이 주변에 이 정도 월세를 감당할 수 있는 직장 혹은 지하철을 이용하는 직장인이 있다는 것으로 봐야한다.

보증금	월세

 

2024년 1월 계약된 월세계약건의 보증금과 월세 현황 ( 월세의 갱신비율이 높고, 대부분 갱신보증금의 경우 그대로 유지했으나, 1건은 보증금 32000만원 -> 28000만원으로 4000만원 보증금을 하향 계약했다.

보증금(만원)	월세금(만원)	층	계약구분	갱신요구권	종전계약 보증금(만원)
5,000	125	20	갱신	-	5,000
3,000	135	5	갱신	-	3,000
31,000	50	14	갱신	사용	31,000
30,000	58	7	갱신	사용	30,000
18,000	90	9	-	-
18,000	90	9	신규	-
2,000	126	14	갱신	사용	2,000
3,400	120	14	갱신	사용	2,000
28,000	40	14	갱신	-	32,000

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(5) 단지 전용 59㎡ 매매/전세/월세 거래건수

2017년까지 투자수요의 시대였다. 이후 2018년부터 투자된 아파트들이 전,월세로 시장에 풀려나왔다. 

총 세대수 1,044세대에서 501세대가 임대차였다. ( 어마어마한 투자자와 임대수요다. )

 

총 세대수의 50%가 임차세대고, 50%가 아파트 투자자란 의미인데, 고덕그라시움급으로 볼 수 있는 상황.

(6) 단지 전용 59㎡ 주변 아파트단지 실거래가 비교

2022년1월 이후의 실거래가격대로 2022년과 2023년 초반 조정을 거치가 재차 가격이 상승하며, 가격 범위가 상당히 길게 늘어진 상태임을 알 수 있다. 최고가격 기준 풍덕천동 전용59타입에서 2위권의 가격대다.

2. 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 59㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교

 

최근 금리가 하락했던 시기에 기대수익도 상당히 높은 가격대다. 아래의 그래프는 해당 아파트를 대출없이 구매했을 때의 거주비용이다. 달리 말해서 자산을 아파트가 아닌 채권에 투자했을 때 월에 얻을 것으로 기대되는 수익이 점으로 표시되어 있다. 2022년 이후 구매자들의 해당 자산을 구입하여 얻길 바라는 기대수익은 채권금리 수준을 아득히 벗어나 있다. 정점은 2022년 12월의 매매 거래건이다.  

(2) 단지 전용 59㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

아래 그래프에서 확인되듯, 2022년 이후 거래건은 최대 월세금보다 최소 50만원 이상 적자구간이고, 50만원을 월세 보증금으로 메꾸려 한다면, 4%금리로 1억5천만원 보증금에 월세 150만원을 받아야 현상유지가 된다. 이 구간을 벗어난 건들은 모두 적자구간이다. 

 

자산가치의 추후 상승은 알 수 없고, 현재 상태에서의 거래 적정가격만 판단한다. 2022년 이후 거래에서 월세와 대출없이 당 자산을 매입했을 때의 수익성을 비교해 봤다. 

 

반대로 2022년 이전에 매매하여 월세를 놓는다면 약간의 수익구간이다. 아주 약간. 그만큼 매매가격이 높다는 것을 말하는 것이다.