대전시 유성구 노은동 열매8단지 새미래 매매,전세,월세 실거래현황

대전광역시 유성구 노은동 520-1 열매마을8단지는 대전1호선 노은역과 가깝고 주위에 노은 초,중,고가 모여 있어서 교육환경으로 좋아 보임. 인근에 박물관 공원등이 잘 갖춰져 있어서 생활여건도 우수해 보임. 상업지구와 조금 거리가 있는 제3종일반주거지역에 위치하고 있다. 

 

1. 열매8단지 새미래 단지정보

* 본 자료는 국토부실거래가 정보 : 2024.2.6 자료 기준입니다. ( 2016년 ~ 2024년 )

 

(1) 열매8단지 새미래 정보 세부

* 아파트 세대수 및 주차(전기차충전), 음식물쓰레기 처리방식 등 세부사항 표시 (부동산원 자료)

 

단지명	열매마을8단지 새미래
주  소	대전광역시 유성구 노은동 520-1
건물동수	16	최고층수	25
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2001/05/22	건물분류	아파트
분양세대	814	주차대수	1638
공공임대	0	전기차(지상)	설치
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	계룡건설(주)
건설사	계룡건설(주)	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	중앙종합관리(주)	관리소	042-477-2308
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	KT텔레캅	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소
용적률	229%	건폐율	16%
전용타입	3타입

2. 열매8단지 새미래 (전용 99㎡) 기준 실거래 현황 (매매/전세/월세)

(1) 열매8단지 새미래  매매가격

 

전용99타입은 320세대인데, 거래량은 그렇게 빈번하지 않은 것으로 보인다. 2021년 하반기 최정점을 찍은 후, 2022년 하반기에 추격매수가 들어왓는데, 이 부분이 고금리 정점과 만나는 구간으로 대출이 있다면 애로사항이 있을 것 같아 보인다.

최고가격 (2021년 11월)	최근가격 (2024년 1월)
89,000만원	71,000만원

(2) 열매8단지 새미래 전세가격

최근 2024년 1월 : 4억5천~4억8천만원에 거래되었다.

(3) 열매8단지 새미래 월세보증금과 월세

2023년 9월 최근 보증금 13,000만원 / 월세 70만원에 거래되었다.

월세보증금	월세

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(4) 열매8단지 새미래 매매/전세/월세 연도별 거래량

2016년~2019년 까지 거래의 정점시기를 보내고 완연한 거래량 하락세에 접어 들었다. 특히 2022년 대전시에 대량의 아파트 공급이 있었던 시기와 거래량 급감시기가 겹치며 거래가 감소하던 와중에 정부의 아파트 가격 부양책인 특례보금자리의 영향으로 거래량이 그나마 증가했다.

3. 열매8단지 새미래 (전용 99㎡기준) 매매가격 범위 및 평균시세

(1) 열매8단지 새미래 연도별 실거래 가격범위

2018년까지 매집한 아파트 투자자들이 2019년부터 수익화하며 당 아파트를 팔고 나갔을 가능성이 높다. 이전 거래량과 전혀 다른 감소된 거래량이 그것을 나타낸다고 생각한다. 당 아파트에 실거주민 위주로 채워졌다면 추후 거래량은 더욱 줄어들 것으로 예상된다.

(2) 열매8단지 새미래  매매/전세 평균가격 (월별/연도별)

월 거래평균가격의 흐름에서 전세가격은 반전세가 있는 것으로 보인다. 비정상적 낮은 전세가격이 간간히 보인다.

매매가격은 해를 넘기며 출렁거리는 가격대에서 2023년 이후 조금 나아졌다.

 

연평균 매매가와 전세가격은 2024년에 상승한 것으로 보이는데, 실 사용가치인 전세가격과 매매가격이 갭이 상당하다.

매매/전세 ( 월 평균가 )	매매/전세 ( 연 평균가 )

 

(3) 열매8단지 새미래 매매시 월 기회비용 (대출없는 순자본금 기준)

* 대출이 있을 경우, 순 자본금 대비 월 기회비용( 자본금 기대 이자소득 + 월 지급이자 비용 )

 

2022년 10월의 매매거래가 가장 큰 수익율을 기대하고 매입한 것으로 보인다. 당시 예금 금리가 5%에 육박하던 시기였는데, 해당 매매가격을 채권에 투자했을 경우 월 400만원의 세전 이자소득을 기대할 수 있는데, 그 이상의 아파트 가격상승을 기대했다고 보는게 맞을 것 같다. 요즘은 집을 투자수단으로 바라보며 거주는 덤으로 생각하는 사람들이 많아졌기 때문인 듯 하다.

 

최근 거래가격은 아직 기대수익이 채권수익율을 상회하고 있다. 

 

(4) 열매8단지 새미래 매매시 월 기회비용과 월세비용 비교

* 월세의 경우 보증금이 포함되지 않은 순 월세(만원) 기준으로 매매시 기회비용과 월세를 비교.

 

당 아파트의 최고 월세가격이 보증금 1억 / 월 140만원인데, 2022년 이후 매매된 가격대는 모두 그 이상이다.

모두 금리와 연관된 투자수익인데, 무조건 아파트는 오른다는 신념보다는 2022년 고금리 시기엔 아파트보다는 채권투자가 더 현명했다는 의미기도 하다. 하지만 앞날은 누구도 모르기에 이런 거래들이 나오는 것이다.

 

월200만원선 초과 거주비용은 기회비용일 뿐이다.