일산동구 마두동 백마4단지한양,청구아파트 거래분석

경기도 고양시 일산동구 마두동 734에 위치한 백마 4단지는 경의중앙선 백마역 인근 아파트 단지입니다. 한양, 청구 2가지로 나뉜 실거래자료를 합쳐서 집계 및 분석합니다.

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	668세대(총12개동)	저/최고층	15층/22층
사용승인일	1994년 07월 30일	총주차대수	1038대(세대당 1.55대)
용적률	182%	건폐율	7.4%
건설사	한양(주), (주)청구
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-904-1981
주소	경기도 고양시 일산동구 마두동 734
면적	대분류 2타입

반응형

 

2.  매매가격과 전세가격(한양, 청구 통합 전용면적별)

전체 한양, 청구로 등록된 실거래 데이터를 하나로 통합하여 전용면적별 장기 시계열 자료 작성.

전세의 경우, 현재 계약기간중을 고려한 2년 치의 기 계약된 전세를 평균하여 월별 시세로 작성.

실거래가격 추이	전용면적별 전세가격 추이 (최근 2년)

 

(1) 전용면적별 실거래 / 전세시세

전용면적별 실거래가격 붉은색과 전세가격을 표시. 사이사이 이가 빠진 것처럼 보이는 구간은 거래 없는 구간임.

전용101㎡ 실거래가 / 전세가 추세	전용134㎡ 실거래가 / 전세가 추세

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

이후의 데이터들은 백마4단지에서 청구가 건설한 아파트가 거래량이 아주 소량이라도 많으므로, 실거래 데이터의 백마(청구)를 기준으로 전용면적 101㎡의 데이터화함.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

2023년 거래량 자체가 매우 적은 마두동이고, 그 안에서 저렴한 축에 속함. (한양 4는 백마 4단지에 다른 건설사이므로 같은 곳)

 

매매가격에선 백마마을(삼성)이 상당폭 위에 있으나, 실사용 가치에서는 대동소이한 곳임. 물론 전세가격이 5000만 원~1억 정도 비싼 가격대에 있음. 지도상으로는 백마학원가에 위치한 것 외엔 오히려 역과의 거리가 있어서 의외임. 

 

백마1단지 삼성 아파트 단지는 최근 배관교체를 완료하여 그게 집값이 비싼 이유가 될지는 모르겠음. 역과 거리 및 초등학교와의 거리등에서 아파트 가격의 차이가 바드시 나는 것은 아닌 것 같음. ( 1단지 삼성은 역, 초등학교 모두 멀다), 백마학원가와 가까움.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 5억9천만원

전세보증금 중위값 : 4억1천5백만원 (2023년)

전세가율(평균배수) : 1.46
전세가율(중위배수) : 1.42

 

2020년부터 출렁거리는 전세가배율의 진폭이 점차 안정화되고 있음. 문제는 거래없는 기간이 매매, 전세에서 드문드문 나타나고 있다는 것임. (전세의 경우 총 360세대중, 청구의 세대수는 180세대임. 거래없는 기간들이 일시적 나타남 )

 

아래 왼쪽 그래프의 수평구간은 거래없는 구간임. 매매는 말할 것도 없이 비싸다고 느끼는 구간에서 여지없이 거래없음.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 5억원 (+부동산 선점 권리금)

[최고가격] 2021년 9월 : 8억5천만원

[최근가격] 2023년 9월 : 7억2천만원

회사채AA- 3년 수익율 : 4.722% ( 10/12 기준 )

 

최종 거래가격 기준 2억2천만원의 권리금을 주고 매입했다고 생각하면 편리함. 

 

조건 1) 구매가격 : 7억2천만원 x 신한은행 예금(4.1% - 10/10기준) 가입 시 연 이자수입 = 대략 2950만원

조건 2) 구매가격 : 3억6천만원 (자기자본) + 3억6천만원 (대출시) = 3160만원

   - 자기자본 기회비용 : 3억6천 * 신한은행예금 = 대략1470만원

   - 대출자본 대출이자 : 3억6천 * 주담대4.7% = 대략 1690만원(이자만)

 

조건 2기준 : 5년 보유 후 매각시 1.5억 오르면 본전. 최종 매각 최소가격 8억7천만원 되면 본전으로 인식해야 함.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

경의중앙선 백마역 이용에 상당히 가깝게 있어서 다른 곳보다 비쌀 것 같은 이미지는 있다. 다만 좀 이상한 건폐율이다. 여기 건물들 상당히 비중이 높은데 7.4%다. 경기도부동산포털에서 조사해 봤지만 역시나 였다. 

 

백마초교가 공원건너편이니 가깝다 해야하고, 백마중학교는 단지 옆에 있어서 저학년부터 중학생까지 양육에도 좋은 환경이다. 백마역도 가깝다. 길죽한 백마공원이 단지 옆으로 있어서 거주하며 살기는 나쁘지 않아 보인다. 하지만 너무 비싸다.

 

설마 GTX-A 노선을 경의선 3정거장으로 갈 수 있다는 것도 가격에 반영된 것인지... 평수가 대형 평형 위주라서 비교적 가격대가 높다. 그 비교적 높다라는 기준이 너무 높다는게 문제다. 구축에 재개발 호재라도 있는 것인지, 전세가배율이 1.42면 재건축 호재로 보기는 힘들다. 실수요 세대들이 임대로 넓은 평형을 수요하는 것으로 보이고, 이게 이쪽 가격을 올려주는 역할을 하는 것으로 보인다.  구축의 거래에 있어서는 언제될 지 모를 재건축 희망이 가격에 많이 반영되어 있는 것으로 보인다. 현재의 실가치와 개발후의 가치를 보는 눈이 차이가 있어서 그럴테지만, 적당히 했으면 한다.

 

가격이 높을 이유야 너무나 많겠지만, 현재 금리에 구축 가격이 이 정도라면 선뜻 나서기 힘들 것 같아보인다.