경기도 하남시 신장동 415-10 명지캐럿 108은 신평로 건너편 진모루현대아파트 근처로 지하철 5호선 하남시청역세권에 위치하고 있다.
[Report Version - 240223] 서울시-아파트
1. 명지캐럿108 단지정보와 주변 정보
* 국토부실거래가 데이터 2024.3.13 자료기준일
(1) 단지주변 정보
명지캐럿 108이 포함된 신장동의 거래에서는 매매에서 신축의 선호도가 나타난다. (가격이 비싸도 거래되므로 선호도)
신장동의 경우, 아파트의 신축 공급량에 따라서 전세거래에서 신축과 구축으로 양분된 모습을 보이고, 구축에서는 저렴할 것으로 예상되는 소형평수, 국민평형 면적대의 신축이 전세 거래량에서 많다.
나머지는 초등학교, 중학교, 고등학교가 하남시청역 지하도로 건너면 안전히 도달할 수 있는 근접거리에 있으므로 양육환경 진모루아파트와 같고, 상업지역과 인접한 3종주거지역이라서 상업시설 이용편리하다.
이곳도 마찬가지로 구도심에 위치하고 있기 때문에 하남시 미사지구와 같은 공원들은 없다.
또한 월세금이 하남시가 높아서 거주비용이 상당히 많이 드는 지역으로 보인다. 사회초년생이 감히 전용 84에 월세로 거주하는 건 불가능해 보인다. 해당지역인 신장동, 덕풍동은 청년들이 보금자리를 만들 수 없는 지역이다. 이 비용을 내고 언제 돈을 모아서 자신들의 보금자리를 마련할 수 있다는 말인가.
(2) 신장동 전용면적별-매매 거래량(2024년)
신장동은 2021년 신축된 전용59타입의 거래량이 가장 많고, 구축의 소형평수가 거래량이 많다.
(3) 신장동 전용면적별-매매 거래량(2024년)
신장동의 전세거래는 신축 시장이 주도하고 있다. 국민평형대(전용 59, 74, 84) 타입대의 전세거래량이 많다.
또한 상대적으로 저렴할 것으로 예상되는 구축의 소형평형대의 전세 거래량도 많다.
(4) 신장동 전용면적별 거래가격대별 거래량(2024년)
2024년 실거래된 아파트들은 신축에서 8억 미만에 전용59 타입에 거의 집중된 모습이다. 이 면적대를 선호한다기보다는 예상컨데, 이 가격대 정도라야 거래가 되는 것으로 본다. 신장동의 아파트들이 너무 비싸다는 말이다.
(5) 단지정보 개요
| 세대수 | 108세대(총1개동) | 저/최고층 | 20층/20층 |
| 사용승인일 | 2006년 02월 13일 | 총주차대수 | 126대(세대당 1.16대) |
| 용적률 | 566% | 건폐율 | 59% |
| 건설사 | 명지건설(주) | ||
| 난방 | 개별난방, 도시가스 | ||
| 관리사무소 | 031-791-5684 | ||
| 주소 | 경기도 하남시 신장동 415-10 | ||
| 면적 | 대분류 4타입 | ||
2. 명지캐럿108 실거래(매매, 전세, 월세) 현황
(3) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격
전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황
매매거래량이 적은 것도 있지만, 해당 면적대의 세대수가 54세대뿐이라서 거래량이 전세 포함해도 적다
최근 매매가격 : 2024년 2월 - 57,000만원
최근 전세가격 : 2023년 12월 - 49,000만 원
(4) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격
최근 월세보증금 - 2023년 7월 : 5천만 원 / 월세금 : 160만 원
| 보증금 | 월세 |
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(5) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수
총 54세대에서 전세, 월세 거래량이 적어서 나머지는 실거주 세대로 추정한다면 해당 평형은 실거주 세대가 많다.
(6) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 가격 비교
명지캐럿의 매매가격은 상대적으로 저렴한 가격대에 위치하고 있다. ( 2022년 1월 이후 실거래가 단지비교)
3. 명지캐럿 108 현시점 수익성 정보
(1) 단지 전용 84㎡ 매매 시 기회비용
* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)
기대수익률이 높다. 최근 매매가격을 기준으로 매입시 금융 이자율이나, 채권 기대수익보다 80만원 가량 높게 책정되어 있다. 높은 기대수익을 원하지 않고 직주근접 조건에 실거주 한다면 아래의 수익율 그래프는 무시해도 된다.
(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교
* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )
월세금을 주변시세와 무관하게 상승시킬 수 있다면 "현상유지"는 가능할 것으로 보인다. 하지만, 집주인의 수익률 현상유지를 위해서 저 높은 월세를 내면서 이곳에 살 이유는 없을 것으로 보인다. 길건너편 진모루아파트의 보증금 2000만 원에 200만 원도 높은 수준인데, 이 비용을 지불하면서도 이 지역에 반드시 거주해야 할 이유가 없다면 보다 저렴한 곳으로 이동하는 게 맞는 선택으로 보인다.
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