하남시 덕풍동 진모루마을현대(진모루현대) 5호선 역세권 아파트 현황

경기도 하남시 덕풍동 404-1 진모루현대 아파트는 5호선 하남시청역세권에 위치한 387세대의 중소규모 단지. 2000년 12월 사용승인되어 주차는 세대당 1.01대로 조금 빠듯한 단지. 

 

 

 

[Report Version - 240223] 서울시-아파트 

1. 진모루현대 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.3.13 자료기준일 

(1) 단지 주변 정보

우선 부동산에서 실거래 등록 시 전용면적의 표기를 모두 잘못하고 있는 것으로 보인다. 가장 세대수가 많은 109A타입의 경우 전용면적 84.99㎡ 임에도, 최근 실거래 등록된 것들은 109B타입만 등재되어 있다. 2023부터 그렇다. 아니면, 국토부에서 데이터를 84.99를 85로 반올림하며 집계가 달리 되는 것으로 보인다. 109A가 308세대, 109B는 25세대로 2개 타입을 동시에 제시한다. 109A는 그래서 2023년부터 매매, 전세 거래가 없다.

 

우선 본 단지는 5호선 하남시청역 역세권의 아파트 단지로, 3종일반주거지에 위치하고 신평로 너머로 상업지구와 인접해 있어서 상업시설 이용에 편리하다. 지하철 역을 건너가면 신장초교, 남한중학교, 신장고등학교가 모두 모여 있는 곳이라서 아이들 양육환경에 좋다. GS더프레시라는 좀 큰 마트가 있어서 생활편의성도 좋을 것으로 보인다.

 

하지만 구도심이라 주변의 녹지가 매우 부족하고, 실거래가 자료상 가격이 상승한 이후 매매거래량이 급감했다.

또한 월세수익과 장래 아파트 가격차익을 노리고 투자한다면 현시점에서는 "적자" 구간이다. 현재 호가로 매입하여 수익률은 기대할 수 없다. 다만 더 먼 장래의 아파트 가격상승은 아무도 모르는 일이다.

 

(2) 덕풍동-건축년도와 전용면적별-매매 거래량(2024년)

덕풍동의 2024년 실거래 현황에서 전용 84 타입이 주 거래타입

 

(3) 덕풍동-건축년도와 전용면적별-전세 거래량(2024년)

아파트 연식도 중요한 요인으로 소형에서는 구축이 저렴한 전세가격으로 거래다수고, 중형이상에서는 신축 선호세가 확실히 보이는 추세임.

 

 

(4) 덕풍동-전용면적별 매매 실거래 가격대(2024년)

가장 많은 거래량은 국민평형 전용 84 타입 근처의 6억 미만대가 가장 선호되는 평형과 가격대

 

 

(5) 단지정보 개요

단지명	진모루현대
주  소	경기도 하남시 덕풍동 404-1
건물동수	4	최고층수	25
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2000/12/22	건물분류	아파트
분양세대	387	주차대수	393
공공임대	0	전기차(지상)	설치
민간임대	0	전기차(지하)	해당없음
시행사	현대연합조합주택
건설사	(주)현대산업개발	건물구조	콘크리트구조
관리업체		관리소	031-792-1282
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리		급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 자전거보관소
용적률	290%	건폐율	20%
전용타입	4타입(대분류 2타입)

 

 

2. 진모루현대 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 84.99㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

부동산에서 실거래 등록시 전용면적의 표기를 모두 잘못하고 있는 것으로 보인다.

 

최근 매매가격 - 2023년 9월 : 73,000만 원

최근 전세가격 - 2024년 2월 : 41,000~45,000만 원

109B 타입 - 25세대	109A 타입-308세대

 

(4) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격 (109B통계기준)

 

최근 월세보증금 : 2024년 3월 : 2,000만 원  / 200만 원  ( 최근 2022년 1월 이후 전체 월세거래 )

보증금	월세

 

반응형

(5) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

통계상 2023년 자료부터 데이터가 뒤죽박죽 섞인 것이 확실해 보인다. 다운로드된 국토부실거래 자료에서 109A의 매매 거래량이 사라지고, 109B타입은 거래량이 잡히고 있다. 다만, 이 단지가 매매거래량이 매우 적다.

109A	109B

 

(6) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

2022년 1월 이후의 가격 변동사항과 주변 단지 가격비교에서 전체 거래가격의 중위가격은 7억 위에 위치하고 있으나, 거래가 거의 없다.

3. 진모루현대 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 84㎡ 매매 시 기회비용

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

최근 거래가격을 기준으로 기대수익률이 매우 높아졌다. 현재 호가에 매입하여 다시 매물로 내놨을 때 그전 주인이 취한 이익을 그다음 매입자가 거두는 것은 현재 상황에서는 불가능하다. ( 매우 비싼 가격이란 의미다. )

(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

최근 월세가격과 최근 매매가격의 각각의 수익성을 고려했을 때, 현재 최고 월세인 200만 원으로는 금융이자만도 못한 수익률이다. 월세 놓고 이 자주면 남는 게 없는 상황이라는 말이다. (적자구간)