서구 가정동 루원시티프라디움

인천시 서구 가정동 610-1에 위치한 루원시티프라디움은 인천2호선 가정역 인근의 1598세대의 대단지 아파트입니다. 바람꽃공원을 사이로 가원초등학교와 상업지구가 인근에 배치되어 있어서 생활여건, 양육환경은 좋아 보입니다. 

 

 

 

[문서버전 : Report231203]

1. 루원시티프라디움 개요와 지역 아파트 거래정보

(1) 루원시티프라디움 단지 개요

세대수	1598세대(총16개동)	저/최고층	24층/25층
사용승인일	2018년 03월 30일	총주차대수	1913대(세대당 1.19대)
용적률	220%	건폐율	15%
건설사	(주)시티건설, 중흥종합건설(주), (주)중흥건설
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	032-569-7861
주소	인천시 서구 가정동 610-1
면적	대분류 5타입

 

(2) 인천시 서구의 전용 84㎡타입의매매와 전세가격 평균(지역정보)

전용84 타입의 매매가겨대는 4억5천만원 이하에 평균매매가격대. 전세가격은 3억이하에 형성되었는데, 약간씩 상승하는 모습을 보이고 있습니다.

인천시 서구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 인천시 서구의 매매/전세 거래면적(지역정보)

최근 2023년 12월의 거래면적계는 2022년 5월의 매매면적과 유사한 모습을 보이고 있습니다. (22년 5월은 하락시점)

본 그래프는 인천시 서구의 아파트 전체의 거래된 전용면적 합계그래프입니다. 전세 거래면적은 2020년 수준으로 낮아졌는데, 공급된 아파트들의 양에 비하여 실 거주자인 전세 수요가 감소한 모습입니다. 

인천시 서구의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 서구 가정동의 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

2023년도의 아파트 거래에서 2018년도 건축년도의 아파트가 거래량이 가장 많았고, 가격대는 중간 이상의 가격대.

2023년 신축 아파트는 거래량과 가격이 오히려 중간이하대. ( 위치, 여건, 환경 등이 대단지와 다른 것으로 보임. )

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

 

 

 

 

2. 루원시티프라디움 매매가와 전세가(전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 8월 : 89,900만원

[최근 실거래가] 2023년12월 : 59,000만원

 

조금 특이한 계약해지건이 있습니다. 2021년 8월에 실거래 등록후, 2022년 9월에 계약해지한 76,600만원 거래건.

그리고 2021년 7월~ 2022년 1월 사이로 신고가 후 취소, 신고가 신고 후 취소가 8억원대, 8억2500만원대 1번씩 보입니다. 가격 조정 노력이 있었던 것으로 의심됩니다.

 

전월세의 주 거래면적대는 전용84 타입임.

실거래 가격 추세	전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(1) 루원시티프라디움 전용 84㎡의 전세, 월세평균

거래년월	전세	월세보증금	월세
2021년12월	42,000	17,500	85
2022년01월	36,600	4,000	150
2022년02월	37,088	500	50
2022년03월	36,173	3,667	138
2022년04월	32,438	3,000	155
2022년05월	34,154	12,000	91
2022년06월	33,298	9,000	120
2022년07월	36,158	14,000	110
2022년08월	41,250	4,667	130
2022년09월	30,833	3,700	128
2022년10월	29,433	5,030	126
2022년11월	29,542	3,833	129
2022년12월	24,300	3,000	130
2023년01월	25,393	5,033	107
2023년02월	25,118	2,667	120
2023년03월	25,977	3,000	130
2023년04월	30,464	3,000	125
2023년05월	27,467	3,333	127
2023년06월	31,556	3,500	120
2023년07월	33,000	4,000	136
2023년08월	31,714
2023년09월	29,643	10,000	115
2023년10월	32,500	3,150	137
2023년11월	33,500	3,000	150
2023년12월	34,000

(2) 루원시티프라디움 전용 94㎡의 전세, 월세평균

거래년월	전세	월세보증금	월세
2021년12월	41,000
2022년03월	41,667
2022년05월	28,000
2022년07월	33,000
2022년08월	35,490
2022년10월	35,000
2022년11월	28,000
2023년01월		4,000	110
2023년02월	27,500
2023년06월	35,100
2023년08월	30,000

(3) 루원시티프라디움 전용 95㎡의 전세, 월세평균

거래년월	전세	월세보증금	월세
2022년05월	33,000
2022년06월	36,700
2022년07월		5,000	120
2022년12월	29,000
2023년05월	30,000
2023년09월	33,000
2023년11월	35,000

 

 

 

 

 

3. 루원시티프라디움 연도별 매매와 전세가격(전용: 84㎡)

 

2021년도의 가격 상승과 2022년도의 추격매수와 가격 하락 후, 2023년 재차 반등하려다가 멈춘 모양입니다.

근거는 각 해당연도의 중위가격을 보시면 됩니다. ( 전세가격의 경우는 2022년부터 하락하고 있습니다)

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

 

 

 

 

4. 루원시티프라디움 주변 매매,전세가 비교(전용: 84㎡)

2023년도 전체로 본 루원시티프라디움 근처의 매매가격과 전세가격은 전형적인 양극화 입니다. "루원"이라고 붙어 있는 단지들은 아마도 신축, 준신축 급일테고, 낮은 가격대는 구축일 것입니다. 분석 대상인 루원시티프라디움의 경우의 매매가격은 아주 긴 범위의 매매가격대를 보이고 있습니다. 가격이 불안정하다는 의미로 보시면 됩니다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

 

 

 

 

5. 루원시티프라디움 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 4억9천 ~ 5억원

해당연도 전세가 중위가격 : 2023년 28,000만원

전세가율(평균배수) : 1.75
전세가율(중위배수) : 1.77

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 4억7천만원(+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년12월 : 59,000만원

회사채3년물 AA- 수익율 : 3.89% 기준 

 

최근 거래가격 기준 1억2천만원의 권리금을 주고 당 자산을 매입한 샘. 현금 구매가격 기준이고 대출이 있을 경우, 월 이자를 초과비용 40만원에 합산하여, 당 자산을 매입하여 얻게될 편익(주거, 양육, 직주근접)이 월 비용보다 적거나, 비슷하다면 좋은 거래입니다. 

 

현재 금리가 낮아지고 있으나, 상당폭의 금리 인하가 발생할 경우의 당 자산을 통한 기대이익은 하향되게 됩니다. 통상적으로 금리보다 높은 자산가격을 기대하기 때문에 일정수준의 가격대를 유지하는게 맞지만, 금리인하로 기대이익이 줄어들게 되면, 자산의 기대이익도 함께 감소합니다. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)