서대문구 아파트 매매, 전세 개관(槪觀)
1) 서울시 서대문구 아파트의 매매가격은 2024년 들어서 거침없는 상승세를 보이고 있다. 거래량의 증가와 함께 거래가격이 상승하는 형태로 나타나고 있다. 2023년에 이은 정부의 "특례대출"의 영향이 크다.
2) 서대문구 전세시세 또한 매매가격의 상승과 함께 상승하고 있다. 다만, 전세가격의 상승에 따른 거래량은 감소하고 있다는 점이 중요하다.
3) 서대문구의 전세가율은 55%를 하회하고 있으며, 매매가격의 급상승과 달리, 전세가격의 시세는 상승은 하지만, 매매가격의 상승세와 다르다. 다만, 서대문구의 전세가격은 2019년 이후 가장 높은 평균가격을 나타내고 있다.
4) 일반적으로 매매 거래량에 비해서 전세거래량이 다수를 차지하는 모습을 보이지만, 2024년 6월 매매거래량이 전세 거래량을 앞질렀다. 이러한 경우는 2019년에서 2020년에 나타났던 현상이다. 하지만, 당시에는 전세가율이 55~65%에 이르는 전세가율과 자금이 있었기에 약간의 대출로 집을 구매하는 게 가능했지만, 지금은 다르다.
예) 2019년 5월의 경우 평균전세가 39,152만원에 평균 매매가 57,874만 원이었다. 2억 대출이면 가능해 보인다.
2024년 7월의 경우 평균전세가 54,575만원에 평균 매매가 100,250만 원이다. 5억 대출이 필요하다.
* 무리하지 않는 대출을 포함한 저렴한 아파트 구매는 나쁜 선택이 아니다. DSR 20~25%선을 넘는다면 차라리 전세로 거주하는 게 나을 수 있다. 투자는 개인의 선택이다.
1. 서울시 서대문구 아파트 매매 거래량과 평균 가격
[1] 서대문구의 2019년 1월부터 2024년 7월까지의 거래량 상황 ( 계약해지건 통계 제외 )
- 2020년 6월 491건으로 거래량이 가장 많았던 시기의 평균 매매가격 : 78,768만원
[2] 서대문구 아파트 평균 매매가격대가 2021년 9월 정점에 근접한 2024년 7월.
- 서대문구 아파트 시세는 아직 진행 중인 2024년 7월 이전 기간의 최고가격에 근접해 있다.
[3] 공교롭게도 정부의 정책대출인 "특례대출"시기와 거래량 증가 시기가 잘 맞아떨어지고 있다.
- 정책자금 대출 시기와 거의 일치한 거래량 증가와 가격상승
- 시장의 참여자들이 자신들의 자금과 신용으로 자금을 마련하는 게 아닌, 정부의 인위적 유동성 공급에 의한 정책이다.
( 시중에 정부 주도의 유동성이 과하게 공급되어 시장 참여자들의 의사 결정에 영향을 끼치고 있다. )
[4] 서대문의 가격상승은 지속될 수 있는가?
- 하반기 정책자금 대출과 한국은행의 기준금리 인하가 지표상 안정화된 물가지수로 인해서 정치적 금리인하에 나설 가능성이 농후해지고 있다. ( 이유는 물가 안정세를 들 테지만, 환율과 유가불안, 여전한 생활물가 고공행진 속에서 금리인하는 정상적일 수 없다. 단, 달러당 환율 1400원을 정상으로 받아들인다면 논외다. )
- 결국 금리와 2025년에도 나타나게 될 정책대출이 가격을 결정하게 될 것이다.
2. 서울시 서대문구 아파트 전세 거래량과 평균 전세가격
[1] 서대문구의 2024년 7월 진행 중인 아파트 전세거래 가격은 역대 최고 평균가격이다.
- 부동산 급등시기의 평균 전세가격을 상회하는 전세가격 평균이 나타났다. ( 정부의 유동성 확대가 빚어낸 비극이다. )
- 전세 수요의 아파트 쏠림과 같은 상황과 정부의 특례대출이 전세 가격을 끌어올리는 것이다.
[2] 전세가격은 조금씩 우상향을 보이고 있다.
- 전세 거래량은 2024년 1월 정점을 찍은 후 거래량이 우하향으로 하락하고 있다. 2024년 6월은 200건 이하.
3. 서울시 서대문구 아파트 매매가, 전세가 평균과 전세가율
[1] 서대문구의 전세가율은 2019년 1월 81.8%로 최고점을 찍은 후 점차 하락했다.
- 2023년 12월 전세가율 66%를 나타낸 것은 매매가격이 하락했기 때문이었다. 또한 당시 전세가율이 상승하고 있는 이유도 있었기 때문에 전세가율이 상승.
[2] 최근 전세가율은 55%를 하회하고 있다. 이는 매매가격의 급등에 의한 것으로 전세가격의 상승세는 약하다.
- 전세가격 상승세가 약한 것은 역대 최고가의 평균 전세가격을 나타내고 있기 때문이다.
[3] 2024년 7월의 평균전세가격 최고치는 임계점일 수 있다.
- 정부에서 "신생아 특례"로 전세자금을 저리에 대출해 준다고 하지만, 이렇게 무리하며 비싸게 전세 구하는 수요는 점차로 감소하는 것으로 보임. (무리해서 집을 사는 게 아니라, 무리해서 전셋집을 구한다는 말이다. 왜 그럴까? )
[4] 정부가 주도하는 시중 가계대출 확대와 발맞추는 시중은행의 주담대 확대는 최근 조정을 암시하고 있다.
- 대출을 죄거나, 금리를 올리며 억제하는 모양을 보이고 있다. ( 그들이 목표로 한 한 해 대출증가율을 채웠을 가능성 )
- 이 경우 정부 주도의 대출과 한은의 금리 인하가 발생하면 더욱 많은 수요가 몰리게 된다. ( 그럼 더 상승할 수 있다. )
4. 서울시 서대문구 아파트 매매량, 전세량 비교 및 전세 거래량 비율
[1] 서울시 서대문구의 매매, 전세 거래량에서 전세 거래량의 비중이 가장 높았던 시기는 2022년 9월이다.
- 매매 거래량은 거의 바닥을 기고, 대부분의 부동산 거래는 전세 쏠림이 심했다.
[2] 2019~20년도 이후 오랜만의 사건이라 할 수 있다.
- 보통 전세거래량이 매매거래량보다 많은 게 일반적인데, 서대문구에서는 조급한 마음에 매매에 나서는 전세입자가 많아진 것으로 보인다. ( 더 상승할 수 있다는 두려움. 그걸 부추기는 정부와 언론이 큰 역할을 해내고 있다. )
[3] 바닥을 기던 매매거래량을 살린 건 분명히 정부가 40조 원 이상을 가계에 대출해 준 특례보금자리의 역할이 컸다.
- "자유시장 경제"가 아니다, 시장의 주택구매 수요자들은 정부를 바라보고 있는 상황이다.
- 2025년 특례대출의 이름과 핑계는 뭘로 댈지는 알 수 없지만, 국민의 주거안정과 집값 안정과 괴리된 상황이지만, 정부의 이러한 유동성 공급이 끊긴다면 시장은 곧바로 냉각될 수 있다는 점이 중요하다.
- 다만 한은이 환율, 물가를 고려하지 않고 금리 인하에 나선다면 정부 정책대출과 시너지로 추가 상승은 가능하다.
[4] 정부의 가계대출 확대정책과 한은의 금리인하 시너지가 장기적으로 국내 내수와 가계부채 문제를 회복할 수 없는 수준으로 악화시킬 것이다. 그래서 기록으로 남겨둔다.
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