서울시 금천구 아파트 넛지효과. 2024년 시세와 가격

* 몇 개의 구를 살펴본 결과 2023년 특례대출과 2024년 신생아 특례대출에 의해서 넛지(Nudge) 현상이 벌어지는 것 같아 보인다. 금천구에서 소형아파트의 전세 거래량이 중형보다 많다. 임대 투자에서 거래량이 많은 평형에 투자하는게 나은 선택이다. 하지만, 매매에서 그 가격차이가 크지 않고, 정부에서 대출을 저리로 해준다면 1~2억의 가격차이가 크게 느껴지지 않을 수 있다. 

 

* 금천구 중형아파트는 2024년 2월 평균 61,535만원에서 2개월 만에 75,514만원까지 상승했다. 소형 아파트도 비슷한 비율로 상승하며 중형과 소형의 가격갭이 1억8천만원까지 좁혀졌다. 이 시점에서 소형보다 중형 아파트 거래량이 증가하는 현상이 발생한다. ( 어차피 대출 5억까지 나오고, 금액차이가 크지 않다면 소형보다 중형 매매로 방향을 트는 것이다. )

 

 

 

 

자료기준 1 : 국토부실거래가 정보공개시스템 ( 2024. 7. 13 ) 일자 정보 기준

자료기준 2 : 아파트 전용면적별 소형(60㎡미만), 중형(60㎡~85㎡미만), 대형(85㎡이상)으로 3단계 구분.

https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/689578.html 한겨레 기사의 내용 기준으로 평형 분류

 

1. 서울시 금천구 아파트 평형별 매매 거래정보

* 서울시 금천구 아파트의 소형, 중형, 대형별 거래량을 월별로 구분한다.

* 중요한 점은 2024년 6월의 거래량은 7월 말에 집계된다는 점( 계약일 기준, 등기완료까지 1개월 등 )

 

1) 아파트 매매 거래량

[1] 금천구 아파트 거래량은 매우 저조한 상황이다. ( 서울시에서 아파트 가격상승이 뜨겁다고 하는데 과연 그러한가? )

서울시 금천구 아파트 전용면적별 거래량

거래년월	소형(60㎡미만)	중형(60㎡~85㎡미만)	대형(85㎡이상)
2024-01	23	14	6
2024-02	16	20	2
2024-03	29	24	8
2024-04	26	25	8
2024-05	31	16	8
2024-06	37	30	6
2024-07	5	4	0

 

 

 

 

2) 아파트 매매 평균가격

[1] 2024년 년초와 비교해서 소형, 대형 아파트의 거래가격 평균은 하락했다. 

[2] 평균 가격이 상승한 것은 중형 아파트로 규격화되어 정부의 특례대출에 딱 맞는 아파트들은 가격이 상승하고 있다

 - 특례대출의 사정권에서 가장 적합한 먹잇감이 중형 아파트인 것으로 보인다.

서울시 금천구 전용면적별 평균 거래가격

 

거래년월	소형(60㎡미만)	중형(60㎡~85㎡미만)	대형(85㎡이상)
2024-01	51,713	66,121	66,633
2024-02	57,213	61,535	79,150
2024-03	50,734	69,149	60,463
2024-04	55,423	75,514	70,738
2024-05	57,366	73,738	66,300
2024-06	52,846	71,863	60,967
2024-07	50,380	71,375

 

 

2. 서울시 금천구 아파트 평형별 전세 거래정보

1) 아파트 전세 거래량

[1] 금천구에서 가장 전세 수요가 많은 아파트는 소형 아파트다. 

[2] 중형아파트의 경우에는 비교적 꾸준한 전세 거래량으로 나타났으나, 5월부터 그도 감소하는 것으로 보인다.

서울시 금천구 전용면적별 아파트 전세 거래량

거래년도	소형(60㎡미만)	중형(60㎡~85㎡미만)	대형(85㎡이상)
2024-01	154	87	28
2024-02	170	94	24
2024-03	180	88	24
2024-04	142	86	25
2024-05	124	57	19
2024-06	86	36	16
2024-07	24	10	1

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2) 아파트 전세 평균가격

[1] 금천구 아파트의 대형 아파트는 매매에서는 힘을 쓰지 못하는데 반하여 전세에서는 비교적 높은 가격.

  - 대형 아파트의 수요는 있으나 가격, 은행의 대출조건등이 어려워서 중형 아파트를 선택하는 경우도 있다.

[2] 중형 아파트의 평균 전세가격은 6월이 최고점이 될 가능성이 높다. 

[3] 소형 아파트가 전세 거래량이 가장 많은데, 거래가 많은데도 평균 전세가격은 보합 혹은 하락 수준이다.

  - 서울 아파트 전체가 뜨거운 가격대가 아니란 것이 확인되고 있다.

서울시 금천구 아파트 전용면적별 평균 거래가격

거래년도	소형(60㎡미만)	중형(60㎡~85㎡미만)	대형(85㎡이상)
2024-01	21,503	34,170	33,307
2024-02	21,745	35,781	31,835
2024-03	19,800	30,587	40,029
2024-04	20,060	35,608	35,998
2024-05	23,223	34,939	42,553
2024-06	22,498	37,025	42,674
2024-07	19,806	33,844	37,000

 

 

3. 서울시 강동구 아파트 평형별 평균 전세가율

1) 아파트 소형  매매가, 전세가와 전세가율-소형(60㎡미만)

[1] 소형 아파트 매매가격이 하락하며 전세가율이 상승. 

 - 만일 역전세나 아파트 전세에 추가적인 문제가 발생하는 시기가 온다면 이러한 아파트 가격 하락에 의한 가능성 높다.

금천구 소형아파트 평균 매매, 전세, 전세가율

거래년월	소형(매매평균)	소형(전세평균)	전세가율
2024-01	51,713	21,503	41.6%
2024-02	57,213	21,745	38.0%
2024-03	50,734	19,800	39.0%
2024-04	55,423	20,060	36.2%
2024-05	57,366	23,223	40.5%
2024-06	52,846	22,498	42.6%
2024-07	50,380	19,806	39.3%

 

 

 

2) 아파트 중형  매매가, 전세가와 전세가율-중형(60㎡이상 ~ 85㎡ 미만)

[1] 중형 아파트는 매매가격이 상승, 하락하며, 전세가격도 같이 끌어올리려 노력한 흔적들이 보인다. 

 - 주택 소유자가 시세 상황을 보면서, 부동산에 내놓은 전세가격을 올려 계약했으니 전세가 평균도 오른다.

 - 현재 금천구 중형 아파트 매매 평균가 고점은 2024년 4월, 그에 따른 전세가 고점은 6월이다.

[2] 매매, 전세가격 하락 안정화는 한 두달의 거래를 더 살펴봐야 할 것 같다.

 - 현재는 평형 상태에 접어든 것으로 보인다. ( 유독 금천구에서는 중형 아파트만 이렇다. )

거래년월	중형(매매평균)	중형(전세평균)	전세가율
2024-01	66,121	34,170	51.7%
2024-02	61,535	35,781	58.1%
2024-03	69,149	30,587	44.2%
2024-04	75,514	35,608	47.2%
2024-05	73,738	34,939	47.4%
2024-06	71,863	37,025	51.5%
2024-07	71,375	33,844	47.4%

 

 

3) 아파트 대형 매매가, 전세가와 전세가율-대형(85㎡이상)

[1] 2024년 7월 금천구에서 대형아파트의 매매거래가 아직 없어서 전월 매매가 기준 전세가율 책정했다. 

 - 대형 아파트는 가격 하락하면 큰일이 날 것 같다. 전세가율이 70%선에서 등락을 보이는데, 전세가격이 어느정도 일정한 가운데 매매가격이 하락하는 형국이라서 그렇다. 

  - 특례대출등에서 소외된 영향이 많은 것으로 보인다. 

 

거래년월	대형(매매평균)	대형(전세평균)	전세가율
2024-01	66,633	33,307	50.0%
2024-02	79,150	31,835	40.2%
2024-03	60,463	40,029	66.2%
2024-04	70,738	35,998	50.9%
2024-05	66,300	42,553	64.2%
2024-06	60,967	42,674	70.0%
2024-07	0	37,000	60.7%