서울시 아파트 거래량과 코픽스금리, 금융채금리의 상관관계

출처 : 서울시 아파트 거래량 : 국토부 실거래가 공개시스템(2024.6.26)

출처 : 금융채(AAA, 5년물) 수익율 : 채권시가평가수익율(https://kofiabond.or.kr/)

출처 : 코픽스 단기 금리 : 은행연합회 소비자포털 ( https://portal.kfb.or.kr/fingoods/cofix.php )

 

1. 서울시 아파트의 거래량과 금리의 관계(금융채 5년물(월평균)

[1] 서울시에서 아파트를 매매 거래할 때, 고정금리(순수고정 5년, 주기형)의 비율은 17%에 불과하다고 한다.

  * 첨부 : 고정금리 대출비중 30%로 높이라는 당국... 은행들 고심 - 기사자료

 

[2] 금융권에서 고정금리 5년에 대응하기 위한 금융채권의 금리와 아파트 거래량의 상관관계를 살펴본다.

 

[3] 아래의 그래프는 서울시 아파트 거래량과 금융채 5년물의 금리와의 상관관계를 살펴보기 위한 비교표이다.

  - 단위는 거래량은 "건", 수익률은 "%"

  - 일부 관련성이 있어 보이는 것은 금융채의 금리가 상승기에 있을 때, 거래량이 감소하는 것이고, 관련성이 조금 낮아 보이는 것은 2023년 4월 2023년 10월까지 소폭씩 수익률이 상승할 시기다.

  - 금리가 상승하는 시기에 거래량이 증가하므로 역의 상관관계가 성립하지 않는다. 다만, 5년 금융채의 고정금리 대출의 비율이 상당히 낮은(17%) 수준이므로 코픽스를 살펴본다.

서울시 아파트 거래량과 금융채(AAA, 5년물 수익율) 비교 ( 기간 : 2022. 1 ~ 2024. 6 )

 

 

2. 서울시 아파트의 거래량과 금리의 관계(코픽스단기 (월평균))

[1] 코픽스는 변동금리에 적용되는 금리다. 

[2] 금융채 5년물에 비하여 상관관계가 보다 선명하게 보이고 있다.

  - 다만, 거래량에서의 금리와의 비교는 서울시 개별 아파트들의 가격이 워낙에 비싼 관계로 정확히 설명되지 못할 수 있다는 점이 중요하다.

[3] 하지만, 금리가 상승하는 시점에서 거래량이 정확히 시장에서 반응되는 것은 분명하다.

[4] 거래량 하락기에 분명하게 금리가 상승하고 있으며, 금리가 하락하는 시점에 거래량이 증가하는 것은 보이고 있다.

서울시 아파트 거래량과 코픽스 단기 비교 ( 기간 : 2022. 1 ~ 2024. 6 )

 

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3. 서울시 아파트의 거래량과 금리의 관계(코픽스단기, 금융채5년)

[1] 코픽스 금리와 금융채 5년물의 금리 비교와 거래량 비교.

 

[2] 2023년 12월에 코픽스단기와 금융채 금리가 맛난 이후로, 2024년 6월 두 개의 금리가 서로 만났다.

  - 코픽스 단기 금리(은행 조달금리)와 금융채 5년 수익률이 만났다는 것은 장단기 금리가 역전될 수 있다는 말이다.

 

[3] 미국의 장단기 금리 역전자료( 첨부 2)와 비슷한 상황이다.

  - 우리나라 은행이 한국은행의 기준금리 인하에 베팅한 것일 수 있다는 말이다.

  - 환율이 널뛰기하고, 물가가 아직 높은 상황인 현시점에서 한국은행이 금리를 인하한다면, 그건 100% 정치적 인하다.

  - 한은이 스스로 독자적 판단에 의해해서 7~9월 사이에 금리인하할 가능성이 낮다.

 

[4] 기저효과에 의해서 6월, 7월, 8월은 3% 소비자 물가상승이 예상되는 상황이기 때문이다. (첨부 3)

 

[5] 과연 중기 이상의 기간을 갖는 채권인 금융채 5년물의 금리가 기준금리와 함께 하락할 수 있을지, 그리고 변동금리의 기준금리인 코픽스 금리가 하향이 가능한지는 현시점에서 한국은행의 금통위 결정에 따라 달라질 것이다.

서울시 아파트 거래량과 코픽스, 금융채5년 금리 비교 ( 기간 : 2022. 1 ~ 2024. 6 )

 

 

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첨부 1. 고정금리 대출비중 30%로 높이라는 당국… 은행들 고심

https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4304906

고정금리 대출비중 30%로 높이라는 당국…은행들 고심 - 연합인포맥스

 

첨부 2. 미국채 장단기 금리역전과 경제위기 시그널

https://apt-micro.tistory.com/entry/%EB%AF%B8%EA%B5%AD%EC%B1%84-%EC%9E%A5%EB%8B%A8%EA%B8%B0-%EA%B8%88%EB%A6%AC%EC%97%AD%EC%A0%84%EA%B3%BC-%EA%B2%BD%EC%A0%9C%EC%9C%84%EA%B8%B0-%EC%8B%9C%EA%B7%B8%EB%84%90-%ED%99%95%EC%9D%B8

미국채 장단기 금리역전과 경제위기 시그널 확인

 

첨부 3. 미구, 유럽, 한국 정책금리 비교 한국은행은 정치적 금리인하를 할 것인가?

https://apt-micro.tistory.com/entry/%EB%AF%B8%EA%B5%AD-%EC%9C%A0%EB%9F%BD-%ED%95%9C%EA%B5%AD-%EC%A0%95%EC%B1%85%EA%B8%88%EB%A6%AC-%EB%B9%84%EA%B5%90-%ED%95%9C%EA%B5%AD%EC%9D%80%ED%96%89%EC%9D%80-%EC%A0%95%EC%B9%98%EC%A0%81-%ED%8C%90%EB%8B%A8%EC%9C%BC%EB%A1%9C-%EA%B8%B0%EC%A4%80%EA%B8%88%EB%A6%AC-%EC%9D%B8%ED%95%98%ED%95%A0-%EA%B2%83%EC%9D%B8%EA%B0%80

미국, 유럽, 한국 정책금리 비교 한국은행은 정치적 판단으로 기준금리 인하할 것인가?