1. 서울시 아파트 월별 평균 매매가격과 단기 코픽스 금리 스토리
[1] 아래 그래프는 월별 아파트 평균 매매가격과 단기 코픽스 금리를 나타낸다. ( 단위 : 매매가격 / 만원 )
[2] 단기 코픽스 금리는 신규 기준이며, 금융소비자 포털 데이터를 집계한 것이다. ( 단위 : % )
- 금리가 2022년 8월 이후 급격한 상승을 보인다.
- 이 당시는 김진태 강원지사의 "레고랜드" 채권의 지급보증 거부에 의한 채권시장 전체의 발작 기였다. ( 이 부분은 "2"번 항목의 금융채 부분에서 살펴볼 것이다. )
[3] 고가의 아파트 거래량은 이러한 금리 상승기에 거래량 감소로 나타났다.
- 여기서 주목할 것은 금리상승기를 정확히 바라본 고액자산가 들이란 사실이다.
- 고가의 아파트를 서민들이 거래할 리 만무하기 때문에 고액자산가들이 고가의 아파트를 매수해야 평균가격이 상승하는데, 그러한 매매가 사라지며 평균가격이 하락했다는 사실이다.
[4] 고점을 찍은 금리가 2023년 2월에 정부의 가계부채 증가를 통한 아파트 매매량 상승이라는 목적으로 출시된 "특례보금자리론"과 함께 아파트 거래량과 평균매매가격을 상승시키는 요인이 되었다.
- 이후 약간의 상승은 있었으나, 코픽스 금리는 거의 기준금리 수준에서 큰 폭의 변화는 적었다
- 2023년 연말 특례보금자리론 소진 이슈에 따른 금리 상승과 1년전 발생한 "레고랜드" 사태로 수신금리를 상승시키며 급하게 자금을 조달하던 시기를 제외한다면 말이다.
[3] 2022년 4월 부터 상승한 단기 코픽스 금리가 2.65%에 다다른 시점에서 아파트 매매가격 월평균가격이 크게 하락한다.
- 이 통계에서 서울시에서 아파트 가격이 전반적인 하락을 기록한게 아니다.
- 비싼 아파트들은 가격을 낮춰도 도저히 살 수 없을 정도의 가격이었다.
[4] 이때 수요자들은 저가중의 저가로 나온 아파트 매물을 거래한다. 개중에 가격이 높은 거래도 있었겠으나, 저가 매물이 다수인 상황에서 평균가격은 하락할 수 있다. ( 아래는 최저 평균가격시의 최고가와 최저가 샘플이다. )
- 아파트 매매 평균가격이 하락한 것은 서울시 전체 아파트의 가격이 하락하는 게 아닌 저가 거래량이 증가했을 때다.
- 반대의 상황으로 평균가격이 상승할 때는 고가 거래량이 저가보다 많을 때다.
| 단지명 | 전용면적(㎡) | 계약년월 | 거래금액(만원) |
| 트리마제 | 152.1556 | 202208 | 645,000 |
| 타워팰리스3 | 244.224 | 202208 | 610,000 |
| (20-3) | 12.42 | 202208 | 8,000 |
| 썬앤빌 | 14.064 | 202208 | 8,350 |
| 진명비베레 | 13.9092 | 202208 | 8,400 |
2. 서울시 아파트 월별 평균 매매가격과 금융채 금리 스토리
[1] 아래 그래프는 월별 아파트 평균 매매가격과 금융채(AAA, 5년) 수익율 나타낸다. ( 단위 : 매매가격 / 만원 )
[2] 혼합형 고정금리 상품에 사용되는 금리로 코픽스와 같이 수신금리가 아닌 채권의 발행과 평가수익률을 나타낸다.
- 월 평균 금리로 매일 가격/금리가 변한다. ( 시장 금리 )
[3] 고정금리 상품의 비율이 전체 주담대에서 17% 수준이므로 이 고정금리로 주택가격을 사는 사람들에게 영향이 있다.
- 비율이 적어서 아파트 시장의 평균가격에 영향을 덜 주는 것으로 보인다.
- 심지어 2023년 4월 금융채 금리는 10월까지 상승하는데, 아파트 평균매매가격은 동반해서 상승한다.
- 이 부분을 미뤄 고정금리가 아파트 가격에 영향을 미치는 부분은 적다고 생각한 것이다.
[4] 물론 이 시기는 정부의 정책자금인 특례대출의 시기였기도 하고, 특례대출은 금융채와 관련이 없다.
3. 서울시 아파트 월별 평균 매매가격과 금리 스토리
[1] 2022년 1월 ~ 2024년 6월까지 살펴본 결과, 코픽스가 서울시 아파트 평균가격을 밀어 올리는 역할을 분명히 한다.
- 정책자금 대출( 시장 유동성 공급 )의 영향이 더 크지만, 은행권이 금융소비자에게 내주는 변동금리 대출의 금리 또한 영향을 끼친다고 할 수 있다.
[2] 정부가 이렇게 아파트 시장의 가격을 대놓고 끌어올리는 일을 지속하는 것은 현재 PF시장의 부실을 메꾸려면 국민들이 앞다퉈 대출을 받아 건설사들의 건물들을 사줘야 하기 때문이다.
[3] 한국은행의 금통위 위원들이 늘 말하는 "긴축적 금리"라는 3.5%가 시장에서 전혀 먹혀들지 않는 이유도 이러하다. 금리를 낮춰주고, 그것도 모자라서 정부는 정책자금까지 동원하여 이자를 보전해 주면서 대출을 확대하여 시장에 유동성을 공급하는 것이다.
[4] 시중에 대출(유동성)이 증가하면 결론적으로 시중에 돈의 양은 증가하지만, 이 대출을 받은 사람들은 소비가 감소하게 된다. 바로 이자를 내야 하기 때문이다. 그리고 원금 분할상환이라면 부담은 더 커진다.
[5] 소비가 증가한다면 그것이 기적이다.
- 가계 부채가 GDP에 101.5%였던 것 중에서 보험사약관대출 50조원 정도가 빠지면서 GDP보다 낮은 가계부채 비율이란다. 약관대출은 이자가 없을까? 아니다. 약관대출 이자는 매우 비싸다. 통계에서만 빠졌고 실제로는 은행권과 비교하기 어려울 정도로 비싸다.
4. 그냥 편하게 생각해라. GDP규모와 가계부채규모는 같다.
[1] 우리나라 .GDP가 발표되면 그게 가계부채다.
- 그 엄청난 가계부채의 이자가 은행과 비은행, 기타 금융기관으로 빨려 들어가고 소비할 여력을 소진시킨다.
[2] 이러한 상태에서 소비가 진작될 수 있는 두가지 방법은 "소득 증가"와 "금리 대폭인하"가 있다. 그리고 정부는 소득을 진작시키려는 마음이 전혀 없다. 그래서 이렇게 물가가 높아진 상황에서 금리마저 내리려 하는 것이다. 그리고 외국인들은 눈치챈 것 같다.
[3] 한국은행이 결국 정치적 금리 인하에 나설 것이란 것을 말이다.
[4] 1년전에 썼던 글이 생각났다.
부동산이 우리나라 경제를 지옥으로 끌어가고 있다.
'경제정보와정책 > 경제관련 정보' 카테고리의 다른 글
| 서울시 남성 인구와 경제활동 인구수, 남성 인구의 경제활동 증감율 (2) | 2024.11.06 |
|---|---|
| 서울아파트 월별 거래량과 총 거래금액, 은행채 금리, 이자비용 부담 (0) | 2024.08.18 |
| 서울시 아파트 거래량과 코픽스금리, 금융채금리의 상관관계 (0) | 2024.06.26 |
| 외환보유고 2024년 최근 현황과 외환보유액 금융 위기급 감소세. (45) | 2024.04.09 |
| 근로자 가구의 소득과 비소비 지출(2023. 4/4)-실질 근로소득은 감소하고 있다. (0) | 2024.04.07 |