서울시-자치구와 주택 유형별 전세 보증금 213조원(한국의 그림자금융)

Realestate Microdata Breif Version 0.3 - 2024. 9. 28

문득 한국은행이 집계하여 발표하는 "가계부채"의 규모가 국제기구인 BIS와 발표형식과 집계를 달리하는 것을 안 이후에 알지만 모르는 척하는 가계부채의 규모를 대충이라도 추정할 수 있는 방법이 없을까를 고민했었고, 상업시설에 얽힌 보증금은 도저히 알 방법이 없는 대신에 국토부에 계약 등록한 부동산 거래의 전세와 월세 만이라도 알아보고자 했다.

 

또한 서울시의 전세보증금에서 아파트 부분의 전세가격은 "평균"을 기준으로 정부의 특례대출시기와 매우 연관성있는 가격상승이 나타나고 있음을 알 수 있다. ( 2023년 ~ 2024년에 걸쳐 특례대출로 아파트 가격을 부양했다는 것이다. )

 

그래서 통상적인 계약기간인 2년 (24개월)을 기준으로 총 주택유형(아파트, 빌라(연립), 다가구, 오피스텔)에 따른 전세, 월세의 보증금을 합산해 보기로 했다. 이 보고서는 전국을 모두 확인할 때까지 사용될 보고서 형식이며, 약간씩 다른 외형을 갖추며 보고서를 만들어갈 예정이다.

 

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1. 서울시 자치구별 주택유형별 전세보증금 규모 : 213조원

[1] 아래의 표는 국토부실거래가 정보공개시스템의 서울시 실거래 등록정보를 2024년 9월 25일 다운로드하여 정리한 것이다.

   - 기간 : 2023년 10월 ~ 2024년 9월 25일 등록건까지의 약 24개월치의 데이터를 기준으로 한다. 

 

[2] 전세보증금은 전세 임차인이 임대인에게 주택의 사용권을 담보로 임대인에게 "대여"한 "무이자 주택이용권 담보대출"이다. 

 

[3] 서울시에서 아파트 전세보증금은 기간 내 160조 원으로 전체 전세보증금에서 75.12%를 차지하고 있다. 

   - 2위인 빌라가 30조 원인 것과 매우 큰 차이가 나고 있다는 것을 알 수 있다.

 

 

* 아래 표의 단위 : 십억 원, 다가구는 단독포함

주택유형	다가구	빌라(연립)	아파트	오피스텔	소계
전세보증금	10,773	30,556	160,584	11,858	213,771
비율	5.04%	14.29%	75.12%	5.55%	100.00%

 

 

 

2. 서울시 자치구별 전세보증금 부채 : 강남구 25조 원

[1] 서울시 자치구에서 전세보증금 규모가 가장 큰 지역은 "강남구"로 총 전세 보증금은 25조 원

  - 아파트 전세보증금 21조 원.

  - 총전세금에서 아파트 전세금 비율은 86.76%로 아파트의 전세보증금이 엄청난 비율을 보이고 있다.

 

[2] 서울시 자치구에서 아파트 전세보증금이 가장 높은 비율을 보이는 지역은 "노원구"

  - 전체 전세보증금에서 무려 93.95%가 아파트 전세보증금으로 차지

  - 노원구 전세에서 아파트가 거의 전부. ( 이는 선호가 아니라, 노원구 주택유형이 아파트가 대부분일 가능성이 높다. )

 

[3] 서울시 자치구에서 아파트 전세보증금이 가장 낮은 비율을 보이는 지역은 "종로구", "강북구" 지역이다.

  - 종로구는 그럴 것으로 예상되었으나, "강북구"의 비율이 이렇게 낮은 것은 대체 주거수단이 많아서 일 것이다.

 

 

* 아래 표의 단위 : 십억 원, "아파트 전세비율"은 총보증금에서 아파트 전세보증금의 비율을 말한다.

순위	행 레이블	총 보증금	아파트 전세금	아파트 전세비율
1	강남구	25,181	21,848	86.76%
2	송파구	21,700	16,778	77.32%
3	서초구	19,725	16,385	83.07%
4	강동구	11,822	9,190	77.73%
5	강서구	11,748	7,636	65.00%
6	마포구	10,451	7,643	73.14%
7	영등포구	10,260	6,913	67.38%
8	양천구	9,824	7,935	80.77%
9	성동구	9,058	7,781	85.90%
10	동작구	8,581	6,445	75.10%
11	노원구	7,586	7,128	93.95%
12	은평구	7,339	4,945	67.38%
13	용산구	7,198	4,811	66.84%
14	성북구	6,654	5,226	78.54%
15	광진구	6,646	3,493	52.55%
16	동대문구	6,006	4,338	72.24%
17	서대문구	5,399	4,278	79.25%
18	관악구	5,339	2,965	55.52%
19	구로구	5,250	3,898	74.24%
20	중랑구	4,819	2,702	56.06%
21	도봉구	3,064	2,278	74.33%
22	중구	3,052	2,155	70.59%
23	금천구	2,774	1,296	46.74%
24	종로구	2,199	1,289	58.64%
25	강북구	2,095	1,229	58.67%

 

 

3. 서울시 월별 아파트 전세거래량과 평균 전세가 추세

[1] 서울시 전 지역의 월별 전세 거래량과 평균 전세가격 추세

[2] 이미 거래된 아파트들의 총 전세대금의 합계와 총 거래건수로 나눈 값이기 때문에 이의가 있을 수 없는 단순 평균금액이다.

[3] 정확히 정부의 특례대출 기간에 전세 평균가격이 상승하고 있음을 볼 수 있다.

[4] 또한 최근 언론사에서 서울시 아파트 전세물량이 없다는 기사는 허구의 내용일 가능성이 매우 높다. 

  - 2024년 9월 25일까지 등록된 전세거래건의 정부집계에서 전세거래량이 매우 낮은 상태인 것이 전세 공급이 없어서 인지, 전세 수요가 없어서 인지는 추후 몇 개월 내에 판명될 것이다.

(다만, 언론은 집주인들의 전세 거둬들이기 및 가격 상승이 이유라고 하고 있다. 이런 기사와 기자는 "기레기"로 치부하는 게 옳다. )

 

서울시 전체 아파트 전세거래건과 평균전세가 규모(월별) - 단위 : 만원, 건

 

 

4. 서울시 월별 아파트 전세거래량과 평균 전세보증금 총액

[1] 서울시 아파트 전세보증금 총액 평균은 2023년 10월~ 2024년 8월까지 월평균 7조 원 수준이다. ( 6조 8천억 원 )

 

[2] 서울시 아파트 전세거래건 평균은 월 12,689이고, 거래건수 평균으로 봤을 때, 2024년은 1월을 제외하고는 모두 평균 미달이다.

  - 전세 가격의 상승으로 인해서 아파트 전세 거래가 힘든 것일 수 있겠으나, 근본적인 이유는 서울시의 인구감소인 것으로 본다.

  - 물론 서울시에 고소득 자들이 많이 거주하고 있을 수 있으나, 계속적인 인구의 감소는 서울시의 "인구 구축"효과 때문이다.

  - 서울시와 시민들이 사람들을 쫓아내는 게 아닌, 못 버티고 서울에서 밀려나가는 것이다. ( 그걸 방조하고 있기도 하다. )

 

[3] 2024년 들어서 해당 평균을 상당히 하회 사는 기간은 2024년 4월, 7월, 8월 정도다.

   - 9월은 10월 말까지 집계하고, 8월은 9월 말일까지 집계인데 또 무슨 통계상의 문제가 있는지 모르겠으나 현재 매우 금액도, 거래건수도 적은 편이다.

서울시 전체 아파트 전세거래건과 전세보증금 규모(월별) - 단위 : 만원, 건