파주시 아파트시세-동패동 운정신도시아이파크(231202)

경기도 파주시 동패동 1781에 위치한 운정신도시아이파크는 운정신도시에서 유명한 단지. 동패초등학교와 붙어 있고, 아직 주변에 도보로 이용할 수 있는 상권은 없으나, 차량으로 이마트, 홈플러스 이용은 가까운 편. 운정3지구 지역공사가 완료되면 길건너 상권이용 가능할 지역.

 

 

 

[문서버전 : Report231117]

1. 운정신도시아이파크 단지 개요와 지역평균

(1) 단지정보 개요

세대수	3042세대(총30개동)	저/최고층	17층/29층
사용승인일	2020년 07월 22일	총주차대수	4593대(세대당 1.5대)
용적률	185%	건폐율	16%
건설사	현대산업개발(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	-
주소	경기도 파주시 동패동 1781
면적	대분류 4타입

 

(2) 파주시의 전용84㎡ 평균 매매가와 전세가

경기도 파주시 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 파주시 아파트 거래된 매매면적과 전세면적

매매와 전세 거래량이 현재 역대급 낮아진 상태임.

경기도 파주시 아파트 거래면적 (매매/전세)

 

 

 

 

 

2.  운정신도시아이파크 실거래가격과 전세가격 (전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

<주의> 국토부실거래가에서 제공하는 실거래정보만 취급. ( 분양권 거래등은 표시되지 않음 )

 

[최고 실거래가] 2021년 7월 : 97,000만원

[최근 실거래가] 2023년11월 : 65,000만원

 

입주전후의 분양권 거래가 많았었고, 아파트 가격 급등기와 GTX-A호재등이 겹치며 급등했던 가격이 점차 진정되어 감.

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

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(1)운정신도시아이파크 전용84㎡의 전세, 월세 월평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년12월	42,929	5,750	131
2022년01월	46,000	11,600	133
2022년02월	25,000	12,750	116
2022년03월	38,869	2,667	170
2022년04월	42,613	10,000	120
2022년05월	33,217	3,833	153
2022년06월	35,685	7,800	138
2022년07월	33,556	8,916	114
2022년08월	35,474	9,393	105
2022년09월	33,652	5,833	131
2022년10월	35,583	7,052	122
2022년11월	35,487	4,350	132
2022년12월	33,969	7,893	118
2023년01월	36,833	3,000	144
2023년02월	33,731	3,250	139
2023년03월	31,522	5,100	135
2023년04월	34,265	4,600	133
2023년05월	35,105	6,809	108
2023년06월	31,650	3,750	147
2023년07월	37,455	6,550	107
2023년08월	35,375	3,667	145
2023년09월	36,250	6,600	127
2023년10월	40,533	4,300	151
2023년11월	38,286	7,750	140

(2)운정신도시아이파크 전용59㎡의 전세, 월세 월평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년12월	35,767	20,000	60
2022년03월	37,000
2022년04월	30,350	10,000	90
2022년05월	35,250	22,000	40
2022년06월	32,733	4,000	130
2022년07월	28,956	24,250	23
2022년08월	29,317	3,000	140
2022년09월	29,100	11,083	66
2022년10월	29,975	6,000	97
2022년11월	27,900	4,750	110
2022년12월	28,333	3,000	125
2023년01월	25,200
2023년02월	28,700
2023년03월	28,000	8,000	80
2023년04월	30,000
2023년05월	28,500	3,000	120
2023년06월		2,000	120
2023년08월	30,500	2,833	123
2023년09월	30,000
2023년10월		18,000	60
2023년11월	30,000	9,000	78

(3)운정신도시아이파크 전용109㎡의 전세, 월세 월평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년12월	43,000	1,000	70
2022년01월	15,000	3,000	150
2022년02월	17,500	2,333	111
2022년03월		1,500	50
2022년04월	36,333	3,000	95
2022년05월	49,000
2022년06월	50,000	9,000	111
2022년07월	45,508	20,000	104
2022년08월	39,680	4,013	133
2022년09월	38,730	5,100	114
2022년10월	43,569	4,167	123
2022년11월	46,250	12,500	140
2022년12월	18,000	1,750	97
2023년01월		5,250	148
2023년02월	24,333	4,333	102
2023년03월	32,000	5,000	85
2023년04월		10,500	50
2023년05월	35,000	6,000	110
2023년06월	44,000	4,200	110
2023년07월	43,750	1,875	79
2023년08월	44,000	2,333	103
2023년09월		3,250	108
2023년10월	47,000	500	50
2023년11월	41,003

(4)운정신도시아이파크 전용98㎡의 전세, 월세 월평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
2022년02월		20,000	150
2022년04월	35,000
2022년05월	44,167
2022년06월	52,000
2022년07월	41,000	5,000	160
2022년08월	40,950
2022년09월	47,250
2022년10월	55,000	3,000	178
2022년11월	50,000
2022년12월		10,000	130
2023년01월		3,500	160
2023년02월		15,000	100
2023년03월		5,500	165
2023년05월	44,667	37,000	40
2023년07월	44,667
2023년08월	42,050	40,100	15
2023년10월	47,000	5,000	180

 

 

 

 

3. 운정신도시아이파크 연도별 매매와 전세가 데이터(전용: 84㎡)

전세수요만큼 투자수요가 몰렸던 곳이다. 전세거래량은 꾸준하고 가격대는 파주시 평균에 비하여 높지만, 적정 가격대에 머물고 있는 모습이다. 2023년 정부의 부동산 부양책의 효과를 톡톡히 본 단지. 반대로, 정부의 가계대출 증진책이 없어진 상황에서도 거래량이 유지될지 관건.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

 

 

 

4. 운정신도시아이파크 주변의 매매가,전세가 비교(전용: 84㎡)

압도적인 가격차이와 매매거래량을 나타내고 있는 모습이다. 반면 전세가의 경우엔 중상위권에서 경합하고 있다. 

실사용가치에서는 현재 상태에서 큰 메리트가 없다. 상권과의 거리도 차량이용한다면 동일한 조건이다. 매매는 미래를 내다본 것으로 보이는데, 차이가 큰 것 같다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 운정신도시아이파크 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 7억2천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 35,000만

전세가율(평균배수) : 2.1
전세가율(중위배수) : 2.06

 

역시나 실사용가치와 현재 매매가격의 격차가 매우 크게 나타나고 있다. 조정되지 않는다면, 신규 주택들에게 매매가격도 따라잡히게 될 공산이 크다. 현재까지는 상권이 멀지만, 이 지역에 초교를 품고 있어서 실사용가치면에서 양육적인 효용이 큰 것도 한몫

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 6억원(+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년11월 : 65,000만원

회사채AA- 3년물 수익율 : 4.295%

 

최근 실거래가 기준 5천만원 권리금으로 주고 자산을 매입한 것이며, 대출없는 현금구매 조건. 추가 월 이자발생은 초과비용에 합산하여 계산하면 되고, 본 자산의 매입으로 편익(생활, 양육, 직주근접등)이 초과비용을 상쇄한다면 좋은 거래임.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)