파주시 동패동 초롱꽃8단지 중흥S클래스 실거래가와 전세,월세 시세

파주 운정신도시 3 지구에 속하는 경기도 파주시 동패동 2076 운정중흥 S클래스의 지역인 동패동 아파트들의 건축 연도와 준공일과 전용면적 간 2024년 현재 실거래자료를 포함한, 비교 실거래 자료와 전세시세, 월세보증금, 월세금 정보를 정리하여 매매나 임차에 도움을 드리고자 합니다.

 

[Report Version - 240223] 경기-파주-운정 아파트 

1. 운정중흥S클래스 기본 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.3.5 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

단지와 붙은 초등학교와 중학교는 없다. 타 단지 인근으로 좀 걸어야 하는 거리로 저학년 초등학생에겐 불리한 환경임. 현시점에서 아파트 단지만 조성되어 있고, 추후 GTX역은 10분 내로 갈 수 있을 것이란 기대가 있는 곳이다. 2022년 4월에 사용승인된 신축건물로 1262세대의 대단지이다. 학교가 주변에 없는 게 흠이다. 신축이라는 장점이 있지만, 인근의 다른 아파트와 비교했을 때 현재 호가는 너무 비싼 가격대로 보인다.

 

운정 3 지구 내에는 저렴한 "행복주택"들이 많다. GTX이용한 출퇴근 필요한 청년들을 비롯한 나 홀로 세대의 경우에는 이 임대주택을 적극 활용하는 방법이 있다.

 

(2) 동패동-건축년도와 전용면적별 거래량 분포 - 매매 거래량(2024년)

동패동의 전용 84타입의 매매거래는 2011년~2021년에 준공된 아파트가 주 거래 대상이다.

 

 

(3) 동패동-건축년도와 전용면적별 거래량 분포 - 전세 거래량(2024년)

동패동에서 전용84타입의 아파트는 2005년 준공된 아파트와 2020년~2021년 준공된 아파트들의 전세 거래량이 활발하다. 신축과 구축으로 양분된 전세임대 시장으로 보인다. 

 

 

(4) 동패동-월세금과 전용면적별 거래량 분포 - 월세금 거래량(2024년)

 

동패동 인근에서 월세금은 30만 원 미만에 많은 거래량이 집중되어 있다. 

이것은 운정3지구내에 행복주택 임대차 거래량이다. 예전 국민임대주택과 유사한 개념의 월세주택이므로, 저렴한 작은 평형에서 거주할 분들은 이 행복주택을 이용하는 게 좋다. GTX역과는 이 행복주택들도 가깝다.

 

(5) 단지정보 개요

단지명	운정중흥s-클래스
주  소	경기도 파주시 동패동 2076
건물동수	17	최고층수	20
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2022/04/29	건물분류	아파트
분양세대	1262	주차대수	1646
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	중흥토건
건설사	중흥건설	건물구조	철골철근콘크리트구조
관리업체	율산개발 유한회사	관리소	031-942-1922
음식폐기	거점장비수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	(주)경진관리	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	171%	건폐율	14%
전용타입	2타입

 

 

2. 운정중흥s-클래스 기본 실거래(매매, 전세, 월세) 현황

(3) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

2024년 2월 - 67,000만 원 매매거래

2024년 2월 - 31,000만 원 전세거래

 

전세의 경우에는 3억원대에 이뤄지고 있다. 대략적인 가격대는 하향하고 있다. 2년 전인 2022년에 4억이던 전세가격이 2년이 지난 현시점에서 3억 1천만 원이 되었다. 이에 반해서 매매거래량이 1200세대 규모로 보기 어려울 정도로 적다. 적으면서도 가격은 비싼 상황이다. 

(4) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래량

2023년 11월 월세보증금 : 3000만원 / 월세금 : 140만 원

2023년 11월 월세보증금 : 5000만 원 / 월세금 : 125만 원

2024년  2월 월세보증금 : 8000만 원 / 월세금 : 105만 원

 

주 월세보증금액대는 5000만 원 이하에서 이뤄지고 있고, 월세금은 140만 원대가 빈도수가 많음. 

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

거래량이 매우 적고, 단지 전체가 투자수요가 몰려 있었던 단지였다. 입주 첫해인 2022년 전세거래가 221건, 월세가 97건으로 740세대 중, 328세대가 입주 첫해에 임대로 나왔다. 이듬해 2023년 83건으로 400세대가 임차 물량이다. 

 

2022~23년을 합산하면 740세대 중 411건이 임차물량으로 55% 수준이다. 이쯤 되면 얼마나 파주가 투기판이었는지 알 수 있는 수준이다. 거래에 주의가 필요하다. 실거주하려는 마음으로 접근한다고 해도, 이미 아파트를 선점한 이들은 최대이익을 선정하고 "호가"를 정해둔 상태이기 때문에 굳이 저 판에 들어갈 이유가 없다. 

(6) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

2022년 1월 ~ 2024년 3월 5일까지 실거래 등록된 동패동(운정신도시)의 전용 84 타입 기준 주변 단지의 매매가격 현황이다. 2022년까지 2021년의 여파가 이어져 상당히 높은 가격에 거래가 이뤄졌음을 알아야 한다. 거품이 충분히 빠지지 않은 상태다. 

 

아래 그래프의 박스 내에 가운데 줄이 중위가격대다. 호가를 검토하려면 이 중위가격선을 살피고 호가를 보면 된다. 

3. 운정중흥 s-클래스 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 84㎡ 매매 시 기회비용

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

700세대가 넘는 전용 84 타입 전체의 거래량이다. 물론 2년밖엔 안되었지만, 현재 호가를 유지한다면 거래는 이후로도 계속 이런 상태를 보일 것으로 판단된다.

(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

현재 아파트 매입을 월세 수익용으로 했다는 가정을 해도, 수익성이 안 나오고 있다. 가장 많은 월세금은 140만 원대에 보증금은 5000만 원대로 5000 * 4%로 해도 월세 수익예상은 최대 "156만 원/월 "인데 매입한 비용을 채권, 은행예금에 넣으면 최근 기준 227만 원 선에서 월 수익이 예상된다. 

 

여긴 매매로 접근하여 현재 네이버 부동산에 등록된 중간층 6억 8천만 원에 매입한다면 추가적인 수익은 어려울 것으로 판단된다. 실제 월세는 실거주가치인데, 이 이상의 월세금을 받는 것도 불가능해 보인다. 동패동에 아파트로 대안이 많기 때문이다. 굳이 신축이라고 월세 많이 내며 거주할 필요도 없으니 말이다.