2025년 부동산 가격상승이 어렵다고 보는 이유

1. 본 자료는 한국은행의 금융통계(스냅샷)에 등록된 2024년 8월 말까지의 예금은행(시중은행)의 총 여신(말 잔액)과 비 예금은행의 총대출액을 합산한 것으로 이 안에는 가계여신(가계부채보다 큰 의미)과 비 예금은행의 총대출액을 합산한 규모를 보여준다. 
2. 또한 1993년 9월부터 집계되는 예금은행의 총여신(말잔)에 맞춰 비예금은행의 총대출을 나란히 비교하도록 한다. 총부채 규모에 대하여 정확히 통계된 내용이며, 아래의 부채(대출 혹은 여신)는 순수하게 예금은행과 비예금은행(새마을, 상호금융, 생명보험, 자산운용, 그 외 비은행금융기관)을 포함한 것으로 정부부채 제외한 민간 부분의 총부채 중, 해외 투자유치 및 채권등은 제외된 규모다.
3. 비은행금융기관의 전년동월대비 총대출이 증가하는 시기와 그 후 부동산 가격이 크게 상승했다. 이는 대략 3년~4년 터울로 진행될 것으로 추정된다. 토지매입과 브릿지론을 통해서 부지의 매입, 사업시행전 인허가 등의 대출로 집행되었을 것이다.
4. 이는 시차를 두고, 비은행금융기관과 예금은행이 시차를 두고 서로 전년동월대비 상승할 것을 암시한다.
5. 아래의 2개의 비은행금융기관의 대출이 전년동월 대비 증가했던 시기와 그 끝을 볼 수 있는 기간이다.
6. 2016년~2018년사이에 증가한 비은행금융기관 총대출 증가는 확실히 이후 부동산 시장의 상승과 함께 전체 여신의 증가까지 이뤄졌다.
7. 2021년~2024년 현재까지의 흐름에서 비은행금융기관의 전년도월대비 총대출 증감률은 0%를 향해 가고 있다. 이는 부동산 시장의 장기적 침체를 예상할 수 있도록 한다. 또한 여기서 더 중요한 점은 "프로젝트 파이낸싱" 문제가 아직 해결되지 않았다는 것이다. 비은행금융기관의 총대출이 부실화되거나, 피해를 겪게 된다면 지금 기타 금융기관이 과감하게 대출을 늘리긴 어려운 시기라는 것을 유추할 수 있다.

 

부동산은 사면 오른다던 과거와 다른 상황임을 인지해야 할 시기다.

2016~2018년 여신과 대출 증감율	2021~2024년 여신과 대출 증감율

 
 

1. 한국 예금은행 총여신과 비은행금융기관 총대출액 추이 (장기)

가설 1. 비은행금융기관의 대출액이 증가하면 부동산 가격이 상승할까? 그렇다.
가설 2. 비은행금융기관의 대출액이 감소한 시기가 있었나? 그렇다. IMF시기

예금은행 총여신(말잔)과 비은행 총대출액(단위 : 조원)-1993년에서 2024년 8월까지

 

1) 통계 시작( 1993년 9월)

• 본 통계는 1993년 9월로 통계기간을 맞췄다.( 비은행금융기관 기관별 여신 - 통계가 1993년 9월부터다. )
• 통계가 시작되는 당시 기준으로 비은행금융기관 전체의 총대출액은 예금은행의 총 여신(말잔) 보다 많았음을 알 수 있다.

기간	예금은행 총여신(말잔)	비은행 총대출	총대출및여신
1993-09	115.0	165.5	280.5

 
 

2) 총 여신(말잔)이 비은행금융기관 총 대출 역전 

• 예금은행 총여신(말잔)이 비은행금융기관의 총대출 추월 시점
• 이후 예금은행의 총 여신(말잔)이 비은행 총대출보다 양이 많다.
• 이 시기는 IMF를 벗어나 닷컴버블의 시기였다.

기간	예금은행(말잔)	비은행 총대출	총대출및여신
2000-04	277.2	274.8	552.0

 
 

3) 비은행금융기관 총 대출 증감률이 폭증

• 2007년 6월은 비은행금융기관 총 대출의 전년동월대비 증감률이 폭증한 시기.
• 이 시기는 부동산과 자산가격이 폭등하던 시기였다.
• 아이러니한 것은 이러한 시기가 2016년 11월 ~ 2017년 7월에 있었다. (1차)
• 또한 2021년 4월 ~ 2022년 5월의 기간에도 있었다. ( 2차)

기간	예금은행(말잔)	비은행 총여신	총대출및여신
2007-06	747.8	335.0	1,082.8

 
 

4) 비은행금융기관 총 대출 증감률이 폭등하던 시기의 부동산 가격 상승

• 비은행 총 대출 증감율에서 전년동월대비 대출액이 증가하는 시기에 부동산 가격은 상승했다.
• 앞서 살펴봤던 기간과 함께 과거의 기억을 "구글"검색으로 확인해 보면 도움이 된다. 
• 또한 IMF시기에 비예금은행의 총대출이 급감한 것은 시사하는 바가 크다. ( 총대출이 전년동월 대비 감소한 유일한 시기다. )
• 물론 최근 2024년을 제외한다면 말이다. ( 하지만, 이 또한 최근 금융기관 대출억제책에 따른 풍선효과로 증가세로 돌아섰다) 

예금은행 총여신(말잔)과 비예금은행 총대출액(단위 : 조원)-장기 추세

 
 

2. 한국 예금은행 총 여신과 비은행금융기관 총 대출액 추이 (2013년 후)

• 아래의 그래프로 봤을 때, 은행의 총여신과 비은행금융기관의 총대출이 많다고만 느낄 수 있다.
• 전년동월대비 증감을 확인해야 한다.

예금은행 총여신(말잔)과 비은행금융가관 총대출액(단위 : 조원)-2013년에서 2024년 8월까지

 
 

• 아래 그래프는 예금은행과 비은행금융기관의 총여신, 총대출 최근현황. ( 통계치가 2024년 11월 11일 기준 8월이 끝이다.)
• 비예금은행의 2개의 봉우리 기간을 잘 살펴봐야 한다. 이 시기와 이 시기 후에 부동산 가격은 폭등한다.
• 총 여신과 총대출은 전년 대비 우상향 하지만, 그 증감은 전년동월과 비교해야 알 수 있는데, 아이러니하게도 이 두 시기에 부동산가격이 큰 폭으로 상승하고, 후행적으로 예금은행의 총여신이 증가한다. 
• 가장 최근인 2023년 7월 예금은행과 비은행금융기관모두 전년동월대비 하락한다.
• 이후 예금은행은 상승세로 전환되었고, 비은행금융기관은 지속 하락하고 있다. ( 가설. 당분간 부동산 가격은 하락한다. )
• 헌데, 비은행금융기관의 전년동월대비 총대출증감율의 하락세가 역대급이다. ( 2013년 이후 처음으로 0% 이하가 된다. )

예금은행 총여신(말잔)과 비은행금융가관 총대출액 전년동월대비 증감율-최근 2013년 이후 2024년 8월까지