마포 공덕동 공덕파크자이 아파트 매매-전세-월세 거래량과 시세

서울특별시 마포구 공덕동 476 공덕파크자이 아파트는 2019년 이후 데이터에서 2021년 9월 최고가 18억 원 실거래됨. 이후 금리상승으로 계속 하락하다가, 2023년 4월 은행채금리 하락과 정부의 특례보금자리 대출로 거래량과 가격 상승함. 2024년도 마찬가지 정부의 특례대출로 주변부 아파트 가격상승으로 2024년 6월 직전 최고가에 근접한 17억 8천만 원 실거래 등록됨. 관건은 2025년 특례대출의 출현이 될 것이다. 이 가격과 거래량을 받쳐줄 유동성을 정부가 내주며 부동산 부양에 힘쓰고 있기 때문이다. 이 정책대출이 없으면 사상누각이 될 가능성도 있다.
 
 

 

[Report Version - 240726] 서울시-마포구-아파트 

1. 공덕파크자이 아파트 단지정보와 동네의 매매,전세,월세 시세

* 국토부실거래가 데이터 2024.7.26 자료기준일 

1) 단지정보 개요

단지명	공덕파크자이 아파트
주  소	서울특별시 마포구 공덕동 476
건물동수	4	최고층수	23
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2015/08/28	건물분류	주상복합
분양세대	288	주차대수	485
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	마포로1구역 제55지구 도시환경정비사업조합
건설사	GS건설(주)	건물구조	기타구조
관리업체	우리관리(주)	관리소	02-701-0855
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	기타
경비관리	홈스웰	급수방식	기타
복리시설	관리사무소, 노인정
용적률	453%	건폐율	52%
전용타입	3타입(거래기록)

 
 

 

2) 마포구 공덕동-아파트 매매, 전세, 월세 시세 별 거래량(2024년)

(1) 공덕동-전용면적, 아파트 가격대별-매매 거래량(2024년)

[1] 공덕동에서 거래되는 아파트에서 가장 많은 거래량은 전용82㎡~92㎡미만 면적대에 13억 원 초과 아파트.
  - 해당 구간 아파트에서 가장 많은 비중은 전용84㎡로 2024년 현재 45건이 13억 원 초과 가격대 거래되고 있다.
[2] 해당 기간에 8억원 미만 아파트 거래건이 있으나, 대부분의 거래건은 13억 원 초과 매매건
 

마포구 공덕동 전용면적, 가격대별 거래량

 

 

(2) 공덕동-전용면적, 전세 보증금별-전세 거래량(2024년)

[1] 현 시점에서 전세 거래량이 가장 많은 전용 57㎡~62㎡미만대 34건이 7억 원 미만에 전세거래되고 있다.
  - 공덕동 전세의 거의 대부분은 전용 57㎡~62㎡미만 타입과 전용 82㎡~92㎡미만 2개의 타입이다.
 

마포구 공덕동 전용면적, 전세 보증금별 거래량

 

(3) 공덕동-전용면적, 월세금 별-월세 거래량(2024년)

[1] 가장 많은 월세 거래는 전용82㎡~90㎡미만대에서 45건 거래 ( 월세금 160만 원 초과 구간 )
  - 가족단위 거주민들이 고가의 전세가격으로 월세로 거주방식을 삼은 것으로 보인다.
  - 기본적으로 실거주 가치에서 비싼 비용을 지불하고 국민평형 전용 84 타입에 거주하고 있다.
 

마포구 공덕동 전용면적, 월세금별 거래량

 

 

2. 공덕파크자이 아파트 실거래(매매,전세,월세) 매매 전 고려사항

1) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 
[1] 2020년 6~7월경 은행채 금리 최저점을 기록한 순간부터 전세가격의 상승세가 확연히 보이고 있다.
[2] 동 시기에 매매가격도 같이 상승하여 매매, 전세가 모두 상승했다. 
[3] 최근 금리 하락기에 매매 가격이 16억8천만원, 17억 8천만 원 2개의 실거래가 등록되었다. ( 2024. 6 )
[4] 전세가격은 10억4천만원 ( 2024. 6 )으로 최근 실거래 등록되었다.

공덕파크자이 전용84㎡ 매매가격, 전세가격 흐름

 

2) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

[1] 최근 월세보증금 2024년 5월 기준 : 
  - 보증금 범위 : 2억원 ~ 5억 원  /  월세금 : 420만 원 ~ 230만 원 ( 보증금과 월세금 역순 )

보증금	월세

 

반응형

3) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

[1] 2019년부터 자료를 기준하면, 가장 많은 매매 거래량이 있었다. 
  - 주로 전세와 월세 수익 및 투자목적의 아파트 매집이 있었고, 현재 전월세로 돌리는 중이다.
  - 비교적 높은 전세가격과 높은 월세금은 당 아파트 투자자들에게 시간적 여유를 주고 있을 것으로 본다.
 
[2] 현 시점에서 여유 있는 매도자들의 가격을 받아주러 매입에 나선다면 수익화는 쉽지 않을 것으로 본다.

공덕파크자이 전용84 타입의 매매, 전세, 월세 거래량 ( 연도별 )

 

 

4) 공덕동 주변 전용 84㎡ 아파트단지 매매 시세 비교

[1] 공덕 파크자이의 거래 가격대는 최상단에 위치하고 있다. ( 공덕동 내 )
[2] 더 높은 호가도 있으나, 거래가 안된다는 것은 매매 가격의 정점일 가능성이 높다. 
  - 주변 시세대비 중위가격대에서 3번째 가격대인데, 매우 높다. 

공덕동 인근 전용84타입의 매매 시세( 2022. 1 ~ 2024. 7. 26 )

 

3. 공덕파크자이 아파트 현시점 수익성 정보

1) 단지 전용 84㎡ 매매시 기회비용을 고려한 적정가격 : 13억 원

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 
[1] 최근 가장 저렴한 매매가격을 기준으로 16억 8천만 원을 현금으로 구매한다는 조건에서 해당 금액을 채권 투자했을 때, 월 기대수익은 513만 원/월이다. 
[2] 정상 가격대에서의 금리 수준에서 조금 더 높게 잡아서 400만 원/월 수준의 기대수익을 갖는 수준에서 아파트를 매입한다면 13억 원대가 적정가격이다.

매입금액(현금)의 채권금리 상관관계 ( 채권 투자수익보다 더 높은 기대수익 = 거품 )

 

 

2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교한 적정가격 : 15억 5천만 원

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 
[1] 매입하여 바로 월세 최고액을 받는다는 조건에서의 비교다.  ( 5억 보증금 / 250만 원 월세금 )
[2] 최근 가장 저렴한 16억 8천만 원을 기준으로 계산
  16억8천만원 - 5억 원 = 11억 8천만 원 x 3.5% 월지급식 예금 = 291만 원 / 월(세후) 
[3] 반드시 공덕 파크자이에서 실거주해야 한다면 월세 거주가 약간 이익이다.
  - 그러므로 현재 15억 5천만 원 ~ 16억 8천만 원이 이 아파트의 최대 수익가치다.
[4] 이보다 더 높은 가격으로 매입한다면 추후 수익을 볼 액수가 너무 적어진다. ( 들어간 돈에 비해 내실이 없다. )

매입금액(현금)의 채권투자 기대수익과 최대 월세금과의 비교