서울시 은평구 전세가격과 전세거래량(아파트,빌라,오피스텔) 저렴한 전세를 찾아서.

서울시 은평구 아파트, 빌라, 오피스텔의 전세가격과 전세거래량을 전년도인 2022년도와 비교하여 증감을 분석합니다.
매매가격이 매우 높은 서울시의 경우 전세가격이 매매가격에 영향을 많이 주므로, 신중한 가격대 검토가 필요합니다. 

 

 

 

 

1. 서울시 은평구 전세거래량과 전세가격 분석

*국토부실거래가 2023.12.28 자료기준

 

*은평구 전세가격 제안 (2023년 가격기준)*

구분	빌라	아파트	오피스텔
62㎡~72㎡미만	20,326	27,509	28,682
전용59타입	20,592	39,485	31,276
전용84타입	30,162	45,463	거래x

 

은평구에서 가장 가성비가 높은 전세 평형대는 전용면적 62~72구간이다. 아파트의 전세가격이 저렴한 편이고, 국평 전용59타입에서는 가격이 빌라를 제외하고 가장 높아지기 시작하는 구간. 

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(1) 은평구 전세거래량(주택유형별)

은평구의 전세거래량은 아파트의 0.8%거래증가에도 빌라, 오피스텔의 전세거래량 급감으로 인하여 총 -15.1% 감소

주택유형	2022년	2023년	전년비
빌라	6,668	4,918	-26.2%
아파트	6,077	6,127	0.8%
오피스텔	1,008	636	-36.9%
소계	13,753	11,681	-15.1%

(2) 은평구 월세거래량(주택유형별)

은평구의 빌라 월세거래량 증가는 긍정적인 신호로 보이진 않는다. 총 월세 거래량은 그럼에도 -6.7%감소함.

신규유입에 의한 증가로 보이지 않고, 기존 전세 세입자들의 월세 전환이 아닐지 생각된다. 이 부분은 전세거래량에서 중대형 이상의 거래량이 그나마 보합권, 상승으로 유지된다는 가정을 한다면, 맞고. 소형평형의 빌라 월세가 늘어났다면 젊은 사람들이 신규로 이 지역의 수요자로 나선 것으로 봐도 될 것 같다. 

주택유형	2022년	2023년	전년비
빌라	2562	3041	18.7%
아파트	4581	3646	-20.4%
오피스텔	1677	1543	-8.0%
소계	8,820	8,230	-6.7%

(3) 은평구 전세가격(주택유형별 전세평균가격 (단위:만원))

아파트의 전세가격이 0.1% 보합권에서 상승하고, 빌라의 전세가격은 하락했다. 

아파트의 거래량증가 0.8%가 전세가격 0.1%를 평균 상승시켰다면, 반대로 빌라의 전세거래량 감소-26.2%는 빌라의 전세가격을 -8.3% 하락시켰다. 

주택유형	2022년	2023년	전년비
빌라	19,869	18,214	-8.3%
아파트	41,533	41,560	0.1%
오피스텔	17,970	17,853	-0.7%

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2. 서울시 은평구 전세거래량과 전세가격 분석(아파트,빌라,오피스텔)

1)-1 아파트 전용면적별 전세거래량(0.8%증가)

1-(2)에서 살펴봤던 중대형 평형대 거래량의 증가는 기존 전세 세입자들의 좀 더 큰 평형으로의 이동일 가능성이 있다. 같은 지역내 수평이동의 가정으로 그에 반해서 소형 평형대의 수요는 신규 인구유입이 없다면 감소세가 유지될 가능성이 높다. 

 

은평구 아파트는 전용59타입이 6.1% 전세거래량증가, 전용84타입대에서 6.2% 전세거래량증가가 이끄는 곳이다.

전용면적	2022년	2023년	전년비
15㎡미만	109	53	-51.4%
15㎡~20㎡미만	78	33	-57.7%
20㎡~25㎡미만	169	118	-30.2%
30㎡~40㎡미만	179	160	-10.6%
40㎡~50㎡미만	194	189	-2.6%
50㎡~57㎡미만	242	99	-59.1%
57㎡~62㎡미만	1,851	1,964	6.1%
62㎡~72㎡미만	209	182	-12.9%
72㎡~82㎡미만	152	239	57.2%
82㎡~90㎡미만	2,390	2,539	6.2%
90㎡~120㎡미만	317	354	11.7%
120㎡이상	187	197	5.3%
소계	6,077	6,127	0.8%

1)-2 은평구 아파트 전용면적별 전세가격(만원)

소형대에서 14.3% 전세가격상승, 중형대인 전용84 인근의 가격상승으로 나눠봐야 한다.

 

전용면적 30㎡~40㎡미만 구간은 전세거래량이 소폭하락 -10.6%하락하고 전세가격은 14.3% 상승했다.

가격이 거래량을 낮췄을 가능성이 있어 보인다.

전용면적 72㎡~82㎡미만 구간은 전세거래량이 대폭 상승 -57.2%하락하고 전세가격은 6.0% 상승했다.

수요가 가격을 올렸을 가능성이 있어 보인다.

전용면적	2022년	2023년	전년비
15㎡미만	12,843	12,085	-5.9%
15㎡~20㎡미만	16,604	14,719	-11.4%
20㎡~25㎡미만	25,918	22,704	-12.4%
30㎡~40㎡미만	15,869	18,145	14.3%
40㎡~50㎡미만	31,333	29,853	-4.7%
50㎡~57㎡미만	47,233	34,808	-26.3%
57㎡~62㎡미만	41,000	39,485	-3.7%
62㎡~72㎡미만	29,716	27,509	-7.4%
72㎡~82㎡미만	39,397	41,741	6.0%
82㎡~90㎡미만	44,403	45,463	2.4%
90㎡~120㎡미만	58,791	54,794	-6.8%
120㎡이상	64,815	58,290	-10.1%

 

2)-1 빌라 전용면적별 전세거래량(-26.2%감소)

은평구 빌라의 주력평형대는 20㎡~50㎡미만 구간인데, 이 구간의 전세거래량 급감이 큰 이유( -24.6% ~ -30.2%감소 )

빌라쪽 거주하던 분들이 아파트 전세로 넘어간 사유일 수 있으므로 이 부분은 부정적으로 보지 않음.

 

국평 전용59타입은 506건->402건 (-20.6%감소), 전용84타입대는 99->79건 (-20.2%감소)

전용면적	2022년	2023년	전년비
15㎡미만	62	59	-4.8%
15㎡~20㎡미만	101	90	-10.9%
20㎡~25㎡미만	1,729	1,252	-27.6%
30㎡~40㎡미만	1,181	890	-24.6%
40㎡~50㎡미만	1,417	989	-30.2%
50㎡~57㎡미만	777	562	-27.7%
57㎡~62㎡미만	506	402	-20.6%
62㎡~72㎡미만	428	344	-19.6%
72㎡~82㎡미만	310	221	-28.7%
82㎡~90㎡미만	99	79	-20.2%
90㎡~120㎡미만	53	26	-50.9%
120㎡이상	5	4	-20.0%
소계	6,668	4,918	-26.2%

2)-2 빌라 전용면적별 전세가격(만원)

국평 전용84대의 빌라 전세가격은 14% 상승했다. 이전 평형대에서 가격이 급상승하는 구간이다. 

은평구에서 빌라 전세를 구할 경우, 국평 84 이하를 구하는 것이 가성비가 높다고 볼 수 있다. 

전용면적	2022년	2023년	전년비
15㎡미만	9,584	8,781	-8.4%
15㎡~20㎡미만	14,754	11,250	-23.7%
20㎡~25㎡미만	19,767	18,279	-7.5%
30㎡~40㎡미만	16,357	14,407	-11.9%
40㎡~50㎡미만	19,579	18,107	-7.5%
50㎡~57㎡미만	21,745	19,609	-9.8%
57㎡~62㎡미만	21,807	20,592	-5.6%
62㎡~72㎡미만	22,651	20,326	-10.3%
72㎡~82㎡미만	23,946	22,680	-5.3%
82㎡~90㎡미만	26,267	30,162	14.8%
90㎡~120㎡미만	25,930	25,588	-1.3%
120㎡이상	27,700	20,000	-27.8%

 

3)-1 오피스텔 전용면적별 전세거래량

은평구 오피스텔의 주력 평형대는 전용면적 15~25미만구간인데, 여기의 거래량 급감이 큰 원인.

소형평형대의 오피스텔의 수요급감은 은평구로의 신규 인구유입이 적다는 것을 의미하는 것으로 보인다. 

주택유형	2022년	2023년	전년비
15㎡미만	2	5	150.0%
15㎡~20㎡미만	373	223	-40.2%
20㎡~25㎡미만	353	205	-41.9%
30㎡~40㎡미만	56	38	-32.1%
40㎡~50㎡미만	92	64	-30.4%
50㎡~57㎡미만	44	42	-4.5%
57㎡~62㎡미만	63	43	-31.7%
62㎡~72㎡미만	13	11	-15.4%
72㎡~82㎡미만	9	5	-44.4%
82㎡~90㎡미만	1		-100.0%
90㎡~120㎡미만	1		-100.0%
120㎡이상	1		-100.0%
소계	1,008	636	-36.9%

3)-2 오피스텔 전용면적별 전세가격(만원)

은평구 오피스텔은 수요가 있는 소형 평형대에서 가격하락이 크지 않았고, 대부분의 경우 보합수준의 전세가격이 유지되고 있다. 초소형과 중형에서 전세가격이 상승했는데, 역근처, 상권근처등 여러 여건에서 은평구에서 오피스텔에 대한 수요가 있는 것으로 보인다. 전세거래량이 2023년과 같은 흐름으로 간다면, 이 전세가격대는 유지되기 어려워 보인다.

주택유형	2022년	2023년	전년비
15㎡미만	8,000	10,180	27.3%
15㎡~20㎡미만	14,899	14,345	-3.7%
20㎡~25㎡미만	15,008	14,877	-0.9%
30㎡~40㎡미만	19,249	18,679	-3.0%
40㎡~50㎡미만	23,701	21,772	-8.1%
50㎡~57㎡미만	27,488	27,373	-0.4%
57㎡~62㎡미만	32,850	31,276	-4.8%
62㎡~72㎡미만	28,848	28,682	-0.6%
72㎡~82㎡미만	24,150	28,330	17.3%
82㎡~90㎡미만	37,000
90㎡~120㎡미만	34,000
120㎡이상	42,000

 

3. 서울시 은평구 동네별 전용면적별 평균가격 분석

(1) 은평구 아파트 - 동별, 전용면적별 평균 전세가격

붉은색 : 은평구내 아파트 전세가격 하위 50%가격대.

전용59 기준 저렴한 은평구 전세가격대는 갈현동, 역촌동 정도. 전용면적 50~57미만 구간으로 구산동, 신사동이 비교적 저렴한 아파트 전세 평균가격대임.

(2) 은평구 빌라 전세가격 -  동별, 전용면적별 평균

붉은색 : 은평구내 빌라 전세가격 하위 50%가격대.

전용59 타입 기준에서 가장 저렴한 지역은 녹번동, 역촌동, 증산동의 빌라가 저렴한 전세.

(3) 은평구 오피스텔 전세가격 - 동별, 전용면적별 평균

붉은색 : 은평구내 오피스텔 전세가격 하위 50%가격대.

전용59타입 기준 은평구내 저렴한 오피스텔 전세가격은 대조동, 응암동.