잘못된 역전세 원인분석과 전문가의 토론

100분토론 ( 2023년 6월 20일 방송 ) 방송의 내용을 기준으로.

 

<패널> 권대중 명지대 부동산학과 교수 이창무 한양대 도시공학과 교수 이광수 전 미래에셋증권 수석연구위원(현 광수네복덕방 대표) 정세은 충남대 경제학과 교수

 

임대인에 대한 전세금 반환 목적의 대출의 경우엔 DSR40%를 완하하여 세입자에 돌려줄 보증금의 부족분으로 사용하게 하도록 하겠다는 추경호 기재부장관의 계획에 대한 문제점과 현 역전세의 발생원인, 그 해법에 대하여 전문가들의 토론이 있었다. 토론의 내용과 주장들은 크게 몇가지로 분류되고 각자가 주장하는 부분이 있었다. 우선 아래의 표를 참고해보자.

#DSR

 

주택가격	600,000,000	100%
자기자본	200,000,000	33.3%
전세보증금	400,000,000	66.7%
담보대출
금리
대출기간(년)
연이자
월이자
원금
월 부담액	0
연간 부담액	0
이자비용 합계	0
주택최종가격	600,000,000
이자/주택가 비율	0.00%

위의 표는 6억짜리 주택을 4억 전세를 끼고 구매하는 형태의 표이다. 이 경우에 주택 구매자의 경우 자기자본 2억만으로 주택을 구매할 수 있고, 집값이 올라간다며 자산이 늘어나는 행운을 누릴 수 있다. 빈번하고도 흔한 전세가율 70% 안쪽의 모양이라 할 수 있다. 또한 전세가는 무보증 무이자 대출이나 다름없는 형태의 금융으로, 전세가격이 4억으로 안정된다면 이창무 교수의 주장처럼, 다음 세입자에게 전세를 받아 기존 세입자에게 돌려주며 자산의 운영이 가능하다. 그리고 임대인은 4억이라는 돈을 모아서, 언제가 이 집에 자가로 살 수 있다는 희망이 있을 수 있다.

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여기서의 핵심은 "선취"이다. 어차피 주택가격은 무조건적인 우상향의 가격 인상이 있을 것이므로, 하루라도 빨리 집을 구매하여 보유하는 것이 무조건 유리하다는 대척점이 있을 수 있다. 맞는 말이고 틀린 말이다. 인간은 유한한 수명으로 유한한 기간동안 소득활동을 하고, 유한한 기간동안 소유할 수 있다. 100년을 기준으로 우상향 한다는 말은 옳다. 하지만, 그 안에서도 부침은 있으며 오르고 내리기도 한다.

#선취

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전세가 아닌 LTV를 최대로 하여 60% 대출을 받아서 직주할 수 있다. 그 경우는 아래의 표와 같다.

주택가격	600,000,000		주택가격	600,000,000
자기자본	240,000,000		자기자본	240,000,000
담보대출	360,000,000		담보대출	360,000,000
금리	4.30%		금리	4.95%
대출기간(년)	15.0		대출기간(년)	20.0
연이자	8,607,855		연이자	8,866,280
월이자	717,321		월이자	738,857
월 부담액	717,321		월 부담액	697,814
연간 부담액	8,607,855		연간 부담액	8,373,768
이자비용 합계	129,117,823		이자비용 합계	177,325,604
주택최종가격	729,117,823		주택최종가격	777,325,604
이자/주택가 비율	17.71%		이자/주택가 비율	22.81%

 

 위의 표는 소위 "영끌"로 주택을 구매하는 편에서도 양호한 편이다. (원리금균등상환 조건의 표 - 우리은행 23.6기준)

자기자본을 40%가지고 있으며, 대출도 담보대출로써 상당히 저리에 좌측은 15년간 상환, 우측은 20년간 상환하는 조건이다. 집값 상승론에서 말하는 주요 논리로, 15~20년간의 기간내에 들어가는 이자비용보다 집값이 더 오른다는 얘기라면 유리한 조건이다. 물가도 오르고 돈의 가치도 하락하니 말이다. 맞는 말이다. 원금상환은 표에 표시하지 않았다.

#영끌

 

다만, 크고 탄탄한 재무적 안정성을 갖은 기업을 제외한 여타 기업들은 돈의 가치하락과 물가인상 상황에서도 급여를 올려주지 않으니 그것이 문제다. 결론 적으로 물가상승, 환의 가치하락을 상쇄할 만큼의 급여인상이 지속적으로 따르지 않는다면, 이자비용은 장래 한 가정에 큰 부담으로 작용될 수 있다는 말이다. 궂이 6억이라는 주택가격을 표시한 것은 그나마 서민들에게 가능성이 있는 주택가격이라 여겨서 이다.

#주택가격

 

1) 2023년 중위소득 ( 3인가구 ) - 4,434,816원 (명목)

우리나라의 2023년 3인가구 중위소득은 월 4,434,816원이다.  세금을 제하지 않은 총 급여의 합산(명목급여)이다. 20년 분할상환으로 했을때, 월 원리금은 224만원이 되고 총 명목급여대비 50.5%를 매달 주택의 구입에 따른 지출로 사용해야 한다는 말이다. DSR기준으로 50.5%로 봐도 무방하다. 3인가족이 443만원으로 세금 및 사회보장으로 약 9%를 내고나서 주택 구입에 따른 원리금을 224만원을 지출하면 163만원 정도가 남으며, 이 돈으로 한달을 생활해야 한다. 

#중위소득

 

 

2) 중위소득 기준 PIR - 11.27배

우리나라의 중위소득으로 6억 집을 구매한다면, PIR은 11.3이다. 명목소득은 세전소득이며, 이 세전소득을 10원도 사용하지 않고 11.3년을 갚아야 한다는 의미다. 지금부터 경제가 활황이 되어 부디 11.3이 5이하가 되었으면 좋겠다는 생각을 해보지만, 그럴 일은 없다. 그리고 일부의 고소득자에겐 저 가격이 결코 높지 않을 수 있다고 생각된다. 그들은 다른 세계의 사람들이니까. 하지만, 중위소득은 우리나라 전체 소득자의 정중앙을 말한다는 사실을 알아야 한다. 소득자의 50%미만은 PIR 11을 감당할 수 없다. 그리고 그렇게 지출하게 된다면 내수경제는 파국을 맞이하게 될 것이다. 소비를 할 여력이 없기 때문이다.

 

3) 전세가격의 상승요인을 다르게 본다.

금번 토론에서 권대중, 이창무교수는 전정부의 임대차3법으로 인하여 전세가격이 상승했다고 주장했으나, 이는 명백히 틀렸다. 2021년 6월 시행이전인 2020년 3월 기준금리를 0.5%로 만든 한국은행의 초저금리가 첫번째 원인이다. 그리고 전세대출 확대정책이 두번째 원인이다. 아래의 표는 2019년 5월 22일자 (한겨레의 기사중 금융위원회 부분이다.)

(기사 원문 : https://www.hani.co.kr/arti/economy/finance/894896.html)

 

전세가의 90%까지 대출을 해주겠다는... 그것도 상당히 저금리라고... 집주인들은 이런 정보에 예민하고 기민하게 대응한다. 만일 2019년 초에 전세계약 후, 2021년에 재계약이라면 임대인들은 이러한 대출조건들을 내세우며, 전세가격 인상을 요구할게 뻔하다. 그리고 실제로 21년부터 전세가격은 폭등했다.

#전세가급등원인 #초저금리 #전세대출확대

 

4) 일부 패널들의 명백히 틀린 원인분석과 잘못된 해결책

위의 그래프는 서울 마포구 공덕동의 한 아파트의 전세 실거래지표이다. 임대차 3법은 2021년 6월이다. 어떤가? 임대차3법때문에 전세가가 폭등한 것으로 보이는가? 주황색 실선은 기준금리다. 기준금리는 시장금리보다 낮지만, 시중금리의 기준이 되기 때문에 지표로써 참고할 사항이다. 하나의 예시만 다루는게 아니다. 지금까지 분석해본 다른 여타의 20여개의 단지들도 비슷한 패턴이었다.

 

임대차3법으로 인한 전세가격 상승이라는 명백히 잘못된 원인분석은 이후, 해결책에 대해서도 대단히 잘못된 견해를 내비쳤다. 그리고 대단히 세입자를 위한다는 듯한 표현으로 맺음하려 했다. 그 내용으로는 세입자에게 부족한 전세보증금 잔액을 주기 위해서 DSR을 완화해서라도 대출해주고, 그것을 세입자에 돌려주게 한다는 것이다. 이렇게 세입자에게 보증금을 돌려주려는 사람이었다면, 전세사기는 발생하지도 않는다. 자꾸 선의의 전세사기가 발생한다고 하는데, 선의의 임대인은 "PD수첩-전세의 배신" 편의 마지막에 나온 임대인 같은 분들이다. 그리고 대출이 되면 전세가격은 하방 압력을 받게되어 역작용이 발생할 수 있다는 패널의 말은 무시하더라. 아래의 표를 참고바란다.

주택가격	600,000,000	100%
자기자본	200,000,000	33.3%
전세보증금	250,000,000	66.7%
담보대출	150,000,000
금리	4.95%
대출기간(년)	2.0	2년 (전세기간)
연이자	7,425,000
월이자	618,750
원금분할	0	만기 일시지급
월 부담액	618,750
연간 부담액	7,425,000
이자비용 합계	14,850,000
주택최종가격	614,850,000
이자/주택가 비율	2.42%

 

글 시작에서 표시했던 역전세 발생전의 정상적인 전세라 가정하고, 위의 표는 역전세 발생후 DSR완하하여 다주택자들이 대출을 받아서 전 세입자에게 지급한 후의 모습이다. 그리고 역전세가 발생하여 전세보증금이 1억5천만원 하락했다고 가정했을 때이다. 권대중, 이창무교수의 주장대로 DSR을 일부 완화하여 대출을 시행하게 되면, 전세가격은 하락할 수 밖에 없다. 은행에서 대출을 1억5천 해준다면 근저당은 1억8천~2억으로 잡게된다. 그 부분을 무시하더라도 근저당이 있는 전세물건을 근저당이 없는 물건과 동일하게 전세가를 메길수 없다. 부동산 업자가 그렇게 한다면, 그 부동산업자는 걸러야 하는 예비 사기꾼이나 다름없다. 그리고 부동산들은 대부분 그 부분을 설명해 준다. 전세가가 싼 이유를 말이다.

 

다주택자들의 대출 제한을 풀어주고 해당 주택에 담보대출로 근저당 잡힌 전세집은 위험하다. 우선 주변 전세 시세보다 근저당 만큼은 저렴해야 한다. ( 전세가 하락의 당위성이다. ) 요사이 시장이 변한 것인지 알 수 없으나, 과거 근저당 잡힌 전세는 계약을 필히 피해야 할 물건들이었다. 인천의 전세사기가 이 근저당과 얽힌 사건이다. 

 

근저당 잡힌 물건은 임차인에겐 위험한 전세다. 선순위 채권자가 은행이라면, 3~4개월 연체라면 몰라도 그 이상은 기다려주기 어려울테니 말이다. 그럼 결론은 경매가 된다.

 

집주인들은 원리금 분할 혹은 거치식으로 이자만 내면서 버티는걸 선호할 수 있다. 하지만, 전세를 궂이 이자까지 내면서 버틴다는 것은 향후 집값이 폭등할 수 있다는 믿음의 산물이리라. 그리고 그렇게 버텨서 집값, 전세가 폭등시기를 함께 하자는 것인지도 알 수 없다. 

 

과잉 유동성과 초저금리가 만든 괴물같은 주택가격이 지속되리라 여기는 일부의 사람들이 여전히 많을 것이라 여겨지고, 또 그만큼의 일반 서민들의 급여소득도 증가된다면 선순환이 될 수 있을 것 같다. 하지만, 바닥부터 오르지 소득, 올리지 못하게 하는 소득은 집값의 거품을 지탱해 줄 여력이 되어줄 수 없다.

 

우리나라의 그림자 금융인 전세보증금이 양지로 나와, 가계부채에 편입되면 그 또한 큰 재앙의 씨앗이 된다. 지금의 가계부채 2000조에 전세보증금 1000조... 총 3000조의 가계부채를 바라보는 해외의 투자자, 금융기관은 무엇을 생각하게 될 지 궁금하다. 버블을 유지 혹은 재버블 시키려는 그 어떤 수단도 자유시장을 훼손시키는 방향으로 가선 안될 것이다. 

 

결론적으로 자유로운 시장에 맡겨두고, 전문가라는 교수님들은 수업준비나 열심히들 했으면 싶다. 임대인들은 돈이 없으면 물건을 팔아서라도 세입자에게 갚아야 한다. 그게 자유시장이고, 신용사회의 근간이 되니 말이다. 그리고 세입자의 보증금을 자기 쌈짓돈 취급하는 자들도 사라져야 한다.

 

결론. 현금 유동성이 없으면 소유한 건물, 아파트를 싸게 팔아서라도 갚아라. 싸게 내놓으면 백프로 사는 사람 있다. 끝.